Генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин — об итогах 2022 года, динамике спроса на жилье, проектном финансировании и перспективах ипотечных программ.
Как меняется спрос, что привлекает покупателей на первичном рынке и над чем сейчас работает один из крупнейших девелоперов — в интервью РБК+Петербург рассказал генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.
От спада до подъема
— Как бы вы описали текущий год для строительной отрасли Петербурга и Ленобласти?
— Если говорить о рынке продаж, то 2022–й — это год постоянных раздумий и ожиданий как потребителя, так и застройщика. В конце февраля был первый пик инвестиционного спроса на фоне резкого роста доллара и евро. Кто-то вкладывался в краткосрочные депозиты, кто-то в жилье. Спрос сохранялся на приемлемом уровне. После наступило затишье — это апрель, май, июнь. С середины лета ситуация стабилизировалась, вернулись средства, вложенные в депозиты, и в августе мы уже понимали, какой объем у нас будет в продажах по итогу года. Следующий период напряжения начался с 21 сентября, рынок застыл в ожиданиях, что будет дальше. С конца октября началось выравнивание спроса, стали звучать мнения об завершение льготной и субсидированной ипотеки, что в конечном итоге поддержало рынок. Вот такие колебания спроса характеризуют в целом непростой 2022 год.
— Как оцениваете динамику роста цен на строительные материалы?
— С точки зрения самой стройки никаких серьезных колебаний не было. Нас никак не коснулись санкции, мы работаем на 99% на российских материалах.
Роста цен на строительные материалы в этом году практически не было. По части позиций цены даже начали откатываться вниз, в том числе, потому что уменьшился объем отгрузки за рубеж. Например, металл — одна из самых емких позиций в себестоимости, но за счет государственного квотирования маржинальности металлургов, цена практически весь год была стабильна.
По строительно-монтажным работам, заработной плате строителей ситуация для нас тоже позитивная. Курс доллара снизился, и наши рабочие из ближнего зарубежья стали зарабатывать даже чуть больше, чем в прошлом году.
Лимиты финансирования
— Корректировала ли компания планы по запуску новых проектов? Почему?
— У нас все проекты достаточно строго зафиксированы по срокам исполнения, к тому же мы имеем обязательства перед банком: когда мы строим, в каких объемах и как продаем. Поэтому каких-то серьезных колебаний нет, есть точечные: выводим в продажу не два корпуса, а один, не пять, а три. Мы следим за товарным запасом, чтобы он был взвешенным. Если не хватает крупногабаритных квартир комфорт-класса — мы выводим их, или, наоборот, если идет затоваривание однокомнатными квартирами, мы придерживаем корпуса, в которых больше однокомнатных. Это можно делать без глобальных изменений в своих планах по выводу объектов. С учетом стабильного проектного финансирования мы не так сильно зависим от спроса.
— Говоря о проектном финансировании: в ноябре «Главстрой Санкт-Петербург» и «Газпромбанк» подписали соглашение о выделении проектного финансирования на 99 млрд руб. На строительство каких объектов планируется направить средства?
— На самом деле, это увеличение кредитного портфеля за счет новых перспективных кварталов. У нас уже был кредитный лимит в 40 млрд руб. Мы первые в городе заключили договор о проектном финансировании с «Газпромбанком», в итоге уже в 2021 году пошли первые раскрытия эскроу. Банк увидел, что мы надежный партнер и увеличил лимит финансирования на следующие очереди. Из них на новые объекты пойдет 50 млрд руб. Это в большей степени финансирование «Юнтолово», там на 2023 год запланированы очень большие объемы стройки – более 600 тыс. м². Также в планах реализация крупного портфеля социальных объектов и объектов дорожной инфраструктуры.
— Насколько охотно банки финансируют строительство социальной инфраструктуры?
— Это потребовало долгих переговоров, но мы убедили банк в том, что они могут финансировать социалку. Банки опасаются это делать, но мы на практике показали: мы строим, город выкупает. До этого приходилось финансировать такое строительство либо за счет собственных средств, либо привлекать кредиты других банков. Сейчас в планах на 2023-2024 годы, если брать по натуральным объемам строительства жилья в метрах квадратных и социальных объектов где-то 50/50. В следующем году одновременно будет в стройке находиться порядка 10-12 социальных объектов: это поликлиники, четыре школы и четыре детских сада. Планируем построить порядка 2 км дорог. Наши производственные программы набиты под завязку, на это все есть проектное финансирование. Объема в 99 млрд рублей нам хватит на три года. Мы, конечно, будем переживать за спрос, но тем не менее, я считаю, что сейчас ситуация выглядит достаточно оптимистично.
Покупателям важна стабильность
— Рассматриваете ли вы запуск новых проектов в текущих условиях? Какой сегмент рынка, на ваш взгляд, демонстрирует наибольшую устойчивость?
— В большей степени, наверное, спрос сместится в сторону жилья эконом-класса. Но, с другой стороны, все-таки за последние пять лет рынок Петербурга больше был нацелен на строительство жилья комфорт-класса. В городе сейчас эконом никто не строит. Если брать заКАДье, то там да, много таких объектов. В самом Петербурге застройщики стали строить комфортное жилье, поэтому этот сегмент останется востребованным. Я работаю на строительном рынке 20 лет, если смотреть на все периоды: хорошего рынка, плохого, кризисного, то в любые из них минимум 2,5-3 млн кв. м в год в Петербурге всегда продавалось. И наша главная задача сегодня — удержать свою «нишу» в 200-250 тыс. кв. м.
— За счет чего это можно сделать?
— В любое кризисное время это можно сделать за счет стабильности работы. Если потенциальные клиенты видят, что у нас строятся одновременно 30 корпусов, они растут как грибы, а у нас этаж вырастает за 5-6 дней, то они верят, что все будет достроено. Стабильность и четкая работа на стройке — это лучший показатель надежности.
И следующий важный фактор — это гибкая ценовая политика и разнообразные маркетинговые программы.
— Как меняется сам продукт?
— Мы много внимания уделяем архитектуре. Длинные шестисекционные дома, как 5 лет назад, больше не строим. Внедряем интересные архитектурные решения, применяем разноцветный кирпич в отделке, современное остекление.
Но самое главное, на что клиент смотрит — это инфраструктура. Как можно доехать, какие дороги, сможет ли ребенок пойти в сад во дворе, какая управляющая компания. Если брать «Северную долину», то это практически город в городе: все, что нужно для жизни, уже есть внутри. Магазины, поликлиники, школы, вся инфраструктура. Человеку, который работает из дома, никуда выезжать не надо, он все найдет в своем районе. Жилой район «Юнтолово» мы развиваем в этой же концепции – строим социальные объекты и дороги, проектируем коммерческие помещения с учетом пожеланий жителей и нашего понимания наличия необходимой коммерческой инфраструктуры для формирования комфортной среды проживания.
Новые условия кредитования
— ЦБ выступает за ужесточение требований к первоначальному взносу и высказывается за отмену субсидированной ипотеки от застройщиков. Какие инструменты были бы эффективны для поддержки спроса, на ваш взгляд, в таких условиях?
— Сегодня на ипотеку приходится 80-90% сделок. И самое главное, на что смотрит клиент, — это размер ежемесячного платежа. Поэтому застройщики запустили вместе с банками субсидированную ипотеку, чтобы ежемесячный платеж был на приемлемом уровне. Если отменят субсидированную ипотеку от застройщиков, придумаем что-то другое. Мы настолько привыкли, что нас все время как-то пытаются зарегулировать, что в этом уже нет ничего непреодолимого. На все нововведения застройщик всегда находит свои программы привлечения клиента.
— В середине декабря президент объявил о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, правда, с небольшими изменениями. По вашим оценкам, какая из льготных госпрограмм будет сильнее поддерживать продажи на первичном рынке?
— Минфин и ЦБ активно ведут разговоры об окончании или об ограничении субсидированной ипотеки, но продление программ — льготная ипотека под 8%, семейная ипотека 6% — это показатель, что колебаний по ипотеке не будет, что можно смотреть вперед и строить свои планы.
Большего эффекта мы ждем от семейной ипотеки. Мы давно отошли о того, чтобы плодить однокомнатные квартиры и студии, и сделали акцент в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Поэтому я думаю, что хорошую отдачу должна дать семейная ипотека на двух детей до 18 лет. Понимание на 1,5 года по стабильным условиям льготной ипотеки – это уже хорошо. Гарантируемая государством ипотека под 8% позволит людям спокойно строить свои планы, выбирать застройщика, квартиру и спокойно заходить в эту ипотеку, опираясь на свои финансовые возможности.
Продавать не только четыре стены
— Какие цели стоят перед компанией на будущий год?
— Наши цели определены достаточно давно и прописаны в стратегии компании: нужно строить и продавать до 250 тыс. кв. м в год. Второе — это работа с продуктом, который очень сильно поменялся даже за последние 3-4 года. Если раньше продавалась стандартная квартира с простой отделкой, сейчас нет. Хорошие двери, стеклопакеты, ламинат, качественные обои под покраску, надежная фурнитура и сантехника. Меняются требования и к самим ЖК: развитая внутренняя инфраструктура, школы с центрами развития компетенций и коллаборации с ведущими вузами, благоустройство, нетривиальные детские площадки и уникальные рекреационные объекты, такие как гребной клуб «Причал’Ю». Все это мы внедряем в свои проекты. За счет развития продукта можно привлекать клиента: люди понимают, что они купили не просто четыре стены, а комфорт, где можно спокойно отпустить ребенка во двор без машин, его ну нужно возить в лучшую школу в центре, она есть во дворе, а рядом есть вся необходимая инфраструктура.
— Дают ли проекты комплексного освоения возможность для таких изменений продукта?
— Те концепции, которые были заложены в «Юнтолово» 10-12 лет назад, сейчас творчески переродились, мы уже сейчас думаем и проектируем набережные, гребные каналы, парки, променады, транспортно-пересадочные узлы. Проекты комплексного освоения, рассчитанные на много лет, позволяют нам придумывать что-то новое и внедрять это, постоянно развивая жилую среду в рамках уже существующих проектов и наполнять ее новыми точками притяжения.
— Как будет развиваться рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти в 2023 году?
— Я считаю, что следующий год будет стабильным. На глобальные изменения мы никак не повлияем, но в остальном ситуация на сегодняшний день выровнялась. Если государство продолжит поддерживать отрасль, мы справимся. Застройщики свое построят! Но основное — покупательская способность. Надеемся, что государство так же будет поддерживать население, ведь потребность в улучшении жилищных условий никогда не исчезает.