Баланс спроса и предложения будет достигнут на новом уровне

Второе полугодие 2021 года стало непростым для петербургских девелоперов. Так, в сентябре цена квадратного метра в городе впервые снизилась по отношению к предыдущему месяцу после непрерывного роста на протяжении 13 лет. О том, есть ли жизнь после субсидированной ипотеки, как реагируют банки на растущие расходы строителей и что будет с рынком недвижимости в будущем году — в интервью РБК+ рассказал генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.

Год за два

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти в 2021 году?

— Год разделился на две части. Первая — период действия субсидированной ипотеки до 1 июля, вторая — период после отмены. Первое полугодие нас радовало объемом спроса и ценообразованием. С июля началась стагнация — на 1,5-2 месяца рынок замер, и только с сентября-октября началось некое оживление. Эта активизация была достигнута усилиями самих застройщиков, которые субсидировали ипотеку уже за свой счет и привлекали клиента тем, что ставка с учетом привилегий сохранилась практически на том же уровне.

— Повышение ключевой ставки Центробанка сказалось на стоимости ипотеки?

— Да, но пока не так сильно, как отмена субсидированной ипотеки. По крайней мере, тот объем ипотечных сделок, который сложился исторически в нашей компании, сохраняется — 75% от общего количества сделок. При этом в период действия господдержки эта доля доходила до 90%.

— Как отразилась на рынке ситуация с ростом себестоимости строительства?

— Для рынка это стало шоком, потому что такой резкий, труднообъяснимый логически, скачкообразный рост цен на стройматериалы не был предусмотрен нашими финмоделями. Арматура подорожала с ноября прошлого года практически в два раза. И это еще можно было как-то понять, поскольку арматура — экспортный товар, но начало дорожать все, причем сразу на 30, 40, 50%, 100%. Нужно было перезаключать договоры поставки. Застройщикам нужно было время, чтобы сжиться с этой мыслью и понять — это временный всплеск или уже новая реальность. Текущая ситуация подтвердила наихудшие опасения— это реальность. Естественно, все это повлияло и на темпы стройки, и на себестоимость, в конечном итоге на пересмотр планов.

Неудивительно, что и рабочая сила также подорожала. На сегодняшний день мы имеем удорожание строительно-монтажных работ на 40-50% к прошлому году.

Это действительно сложная ситуация, еще и потому, что возникают вопросы во взаимоотношениях с банками в части получения проектного финансирования. В договоре с банком утверждены бюджеты, лимиты финансирования, в которые компании уже не укладываются. И приходится очень долго объяснять банку, что увеличение лимитов — не следствие возникших проблем строителей, а реалии рынка.

— Какие долгосрочные последствия, на ваш взгляд, будет иметь эта ситуация?

— Конечный итог всегда один — подорожание отражается на стоимости квадратного метра. Мы видим, что цена растет, и условно хорошо, если в пределах инфляции. Поскольку раньше мы опирались на себестоимость строительства порядка 50 тыс. рублей за квадратный метр в комфорт-классе, то сейчас это уже 80-90 тыс., хотя год назад это была себестоимость бизнес-класса.

Разумеется, мы не можем позволить себе резкий скачок цен для покупателей. Это растянутый во времени процесс и тонкая игра на настройках: продукт пользуется спросом — аккуратно поднимаем цену, другой продукт «стоит» — его не трогаем.

Признаки стабилизации

— Каковы ваши прогнозы на 2022 год по рынку жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти?

— На рынок будет влиять очень много факторов. Прежде всего, начала работать Градкомиссия, которая практически регулирует объем строительства и ежегодного ввода. Город поставил задачу синхронизировать строительство жилья и инфраструктуры, поэтому выпускает только сильные и проработанные проекты. Это скажется на объеме предложения, который мы увидим в ближайшие 5 лет. На уровне федерального правительства согласована максимальная планка для Санкт-Петербурга ежегодного ввода жилья до 3 млн кв м, и исходя из этого объема, вероятно, город и будет регулировать выдачу разрешений на строительство.

В Ленобласти таких ограничений пока нет, но думаю, что острый дефицит инфраструктуры приведет к тому, что и областное правительство в ближайшее время задумается об аналогичных мерах.

— А с точки зрения спроса? Насколько сокращение платежеспособного спроса повлияет на рынок?

— Более 20 лет я работаю в отрасли, все время говорят: «нет платежеспособного спроса». Но жизнь продолжается и люди покупают квартиры, потому что в этом есть насущная жизненная потребность. Все мы хотим жить комфортно.

Думаю, баланс спроса и предложения будет достигнут на новом уровне. Условно, не 15 млн кв. м предложения в год, а 7-8. Баланс будет как по ценам, так и по объему предложения-продаж. По крайней мере, хочется в это верить.

Уже сейчас видны признаки стабилизации. У тех, кто резко поднял цены в начале года, сейчас началась коррекция. И мы по своим продажам чувствуем, что стоит повысить цену чуть больше, чем нужно, продукт перестает продаваться.

Комплексная стратегия

— Проект «Северная долина» — по сути, целая эпоха. Что будет после ее завершения?

— «Главстрой Санкт-Петербург» — комплексный застройщик, мы не беремся за точечные проекты. Поэтому в наших планах приобретение земельных участков для строительства 1 млн кв м жилья, чтобы сохранять объемы строительства в рамках принятой стратегии — на уровне ввода 200-250 тыс. кв. м в год. Таких земель в городе очень мало, точнее сказать, почти нет, поэтому будем набирать лотами по 200 — 400 тыс. квадратов. Наша задача получить эти участки в ближайшие 3-4 года.

— Насколько ваши комплексы сегодня обеспечены инфраструктурой?

— В «Юнтолово» мы достигли полной синхронизации объемов строительства социальной и дорожной инфраструктуры с темпами ввода жилья. По «Северной долине» есть отставание, но планы у нас грандиозные. Сейчас строим там две поликлиники и детский садик, и в самое ближайшее время начинаем строительство еще двух школ и двух садиков. Суммарно по компании в начале работ находится три школы, три садика и две поликлиники. Через три года мы завершаем строительство «Северной долины», и к этому времени должны полностью «упаковать» ее как социальной, так и дорожной инфраструктурой.

Наша работа не ограничивается только стройкой. Мы открываем центры цифровых дисциплин на базе построенных школ, сотрудничаем с вузами, выбирая партнеров для создания образовательных кластеров внутри комплексов. К примеру, в 2020 году было открыто инновационное пространство «Техноспейс» в нашей школе в «Юнтолово». Это федеральный проект основателя компании «Главстрой», промышленника Олега Дерипаска.

В ноябре мы подписали трехстороннее соглашение о сотрудничестве с СПбГАСУ и школой № 428. Таким образом, у наших детей, живущих в «Юнтолово», будет возможность пройти обучение, углубиться в специальность и подготовиться к поступлению в этот вуз.

— В этом году ваша компания отмечает 15-летие. С какими итогами вы подходите к этой дате?

— Важный результат — выполнение задач, поставленных собственниками компании. Мы видим, что по итогам текущего года будут выполнены плановые показатели как по вводу жилья — порядка 200 тыс. кв. м, — так и по продажам.

Путь компании уникален — мы первыми предложили принципиально новый градостроительных подход к освоению городских территорий Петербурга. Взамен уплотнительной застройки мы создаем самодостаточные городские районы со всей необходимой инфраструктурой — строим дома, возводим современные школы и детские сады, строим сети, прокладываем дороги, сами эксплуатируем построенные дома.

За 15 лет мы построили больше 3 млн кв м жилья в Петербурге. Наш район «Северная долина» является одним из самых востребованных и популярных жилых комплексов в городе, флагманом развития Выборгского района Санкт-Петербурга, а экорайон «Юнтолово» признан самым масштабным экологичным объектом городской среды. Но главное то, что наши комплексы стали комфортным домом для почти 80 тысяч людей. Нам есть чем гордиться.