Банковская «долевка»

Многочисленные поправки вступили в силу уже с 1 июля, но еще год продлится переходный период. По его окончанию строительные компании де-факто лишатся возможности самостоятельно распоряжаться полученными от клиентов средствами. Вместе с тем вопрос упразднения самого института долевого строительства пока не стоит.

Друзья поневоле

Действующий федеральный закон (известный под номером 214-ФЗ) предусматривает достаточно жесткие требования к застройщику и порядку привлечения им накоплений граждан. Однако многие компании уклонялись от их выполнения.

В частности, установленные законом ограничения не распространялись на жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Такой механизм привлечения средств на строительство появился еще в Советском Союзе в 1959 году и до перехода к рыночной экономике был единственным способом для граждан легально купить жилье. Однако впоследствии он превратился в формально легальный способ обхода защищающих права потребителей норм. Он предусматривал вступление дольщика в добровольное некоммерческое объединение таких же псевдопокупателей и внесение им своего взноса в общий фонд. В отсутствие прямых договорных отношений с застройщиком гражданин, отдавший, возможно, все свои накопления и даже ипотечный кредит не получал никаких гарантий и обязательств. Все риски, в том числе удорожания строительства, неполучения разрешительной документации, убытков и иные, нес кооператив, то есть – сами дольщики. Так, согласно разъяснениям Верховного суда России, «между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения». Кооператив, руководство которого нередко де-факто было подконтрольно застройщику, распределял построенные квартиры, определял размер взносов, создавал осуществляющую внутренний контроль ревизионную комиссию и так далее.

Только теперь законодатели признали, что механизм финансирования через ЖСК позволяет обходить соблюдение требований закона и может привести к нарушению прав граждан. Поэтому созданные после 1 июля 2018 года кооперативы не вправе привлекать средства граждан на строительство жилья. Исключение составят только дома, возводимые на безвозмездно выделенных государственных или муниципальных земельных участках, в том числе в рамках специальных государственных программ. Также запрещается получение денег покупателей строящихся квартир через вновь создаваемые жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и выпуск жилищных сертификатов.

СчетСтройНадзор

Особая роль в реформированной системе долевого строительства отводится кредитным организациям. Все средства клиентов должны будут зачисляться на специальные счета-эскроу. Банк депонирует эти деньги и по существу кредитует застройщика. В свою очередь, взносы дольщиков возвращаются компаниям только после ввода объекта в эксплуатацию. Причем строку необходимо завершить своевременно – период депонирования не может более чем на шесть месяцев превышать плановый срок возведения дома.

Ведение самих счетов-эскроу уже урегулировано действующим Гражданским кодексом РФ. В отношении застройщиков такой механизм должен заработать с 1 июля 2019 года и, по замыслу авторов поправок, исключит возможность хищения средств дольщиков. В свою очередь, выдавая кредит, банки будут проверять надежность заемщика, наличие разрешительной документации, оценивать реалистичность проекта и так далее. Кроме того, непосредственно кредитная организация будет возвращать или переводить средства дольщика в случае расторжения им договора или продажи своей доли другому лицу. Это предупредит конфликты, связанные с удержанием строительными компаниями отступных и иных штрафных санкций.

Более того, финансистам делегируется контроль и за текущими операциями застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика. Счета этих компаний должны открываться в одном банке. Застройщикам запрещают покупать ценные бумаги, предоставлять ссуды и займы, а также оплачивать контракты, не связанные со строительством конкретных многоквартирных домов. Наличные могут сниматься только для оплаты труда, все иные расходы должны оплачиваться только в безналичном порядке.

Представители строительной отрасли видят в новом законе лобби крупнейших банков, которым Правительство России уже разрешило вести счета застройщиков. Причем огромные средства, депонированные дольщиками на фиксированный срок, кредитные организации получат бесплатно – проценты по эскроу-счетам не начисляются. Что не мешает банкам взимать со строителей немалые проценты по кредитам.

Прозрачный дом

Одновременно ужесточается ответственность владельцев строительных компаний. Они должны раскрывать сведения об участниках и акционерах даже с пятипроцентной долей в капитале, а также так называемых бенефициарных владельцах – руководителях, членах совета директоров и иных лицах, которые прямо или косвенно могут влиять на принимаемые решения. На таких менеджеров и бизнесменов возлагается солидарная ответственность за убытки дольщикам, причиненные юридическим лицом.

Новые полномочия по контролю деятельности строительных компаний делегируются Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства. В первую очередь он будет осуществлять мониторинг публикуемых в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) сведений и, в случае выявления рисков, – уведомлять о возможных нарушениях уполномоченные надзорные органы в регионах.

В то же время некоторые требования к участникам рынка смягчаются. В частности, застройщики вправе осуществлять продажу помещений в уже возведенных домах и сдавать их в аренду. В два раза – до 20 процентов, увеличен норматив расходов на административные нужды (при условии ведения документации по Международным стандартам финансовой отчетности – МСФО). Кроме того, использование эскроу-счета позволит выйти на рынок долевого строительства даже новым компаниям: действующие требования о наличии не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч кв. метров упраздняются.

Новая эра

В полном объеме принятый закон вступит с силу только с 1 июля 2019 года. Эксперты называют эту дату отсчетом для «новой эры» долевого строительства. Правда, ранее получившие разрешение на строительство компании вправе будут завершить его по «старым» правилам.

С другой стороны, вводя жесткие требования, законодатели и исполнительная власть пока не поднимают вопрос о полном отказе от «долевки» и, соответственно, ликвидации первичного рынка жилья. С такой инициативой в ноябре прошлого года выступил Президент России Владимир Путин. На реформу, включающую в том числе поэтапное замещение привлекаемых на строительство средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», Правительству России глава государства выделил три года (АПИ подробно писало об этом – Недолевое строительство).

Справка

В Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) включены сведения о 3092 застройщиках. В настоящее время  ими возводится 15,4 тысячи жилых домов общей площадью 119 млн кв. метров, включающих 2,4 млн квартир.

По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2017 году было сдано 1,1 млн квартир общей площадью 45,8 млн кв. метров.

Росреестр в минувшем году зарегистрировал 700 тысяч договоров долевого участия. Больше всего – в Московской области и Москве (в сумме 166 тысяч), Санкт-Петербурге (63 тысячи) и Краснодарском крае (49 тысяч).

Мнения

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

Принятые изменения в законодательство в первую очередь направлены на обеспечение прав и интересов потребителей и недопущение появления новых обманутых дольщиков. Пока мы вступили в переходный период. С учетом значительного числа ранее полученных разрешений на строительство он продлится, возможно, несколько лет.

Новая точка отсчета – 1 июля 2019 года. Все застройщики, зарегистрировавшие первый договор участия после этой даты, будут обязаны действовать по новым правилам. В том числе они не смогут принимать самостоятельно деньги дольщиков. Кредитные организации станут, по сути, основным источником финансирования строительства и главным контролером деятельности застройщиков по целевому расходованию средств дольщиков. В свою очередь потребителям, как минимум, будет гарантирован возврат внесенных за квартиру средств.

Обратной стороной медали этого процесса станет сокращение числа застройщиков, в том числе из-за несоответствия многих высоким требованиям банков для получения кредитов. Выход на стройку новых участников значительно затруднен. Мне кажется неизбежным и повышение цены на квадратный метр. Во многом она будет зависеть от процентной ставки, по которой банки смогут кредитовать застройщиков жилья.

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «Ярд»:

В целом, новые требования достаточно жесткие. Фактически банки начинают контролировать строительный сектор, что ограничивает девелоперов в свободе самостоятельного управления своими проектами. Можно сказать: уходит эра девелоперов, приходит время банков. Введение новых механизмов финансирования автоматически приведет к увеличению стоимости жилья. Причем обещанное понижение ипотечных ставок в лучшем случае позволит поддержать спрос, да и то не во всех сегментах. Ведь, например, в классах «бизнес» и «элит» доля ипотечных сделок не превышает 15-20 процентов.

Запрет привлечения средств граждан через кооперативы необходим, в первую очередь, самим покупателям. Сегодня пайщики ЖСК — самые законодательно незащищенные участники первичного рынка, в случае банкротства застройщика у них нет даже возможности получить статус «обманутого дольщика» и рассчитывать на помощь компенсационного фонда.

С другой стороны, исключение ЖСК и ЖНК из способов привлечения средств граждан не позволит недобросовестным застройщикам вернуться к старым схемам финансирования своих проектов и, как следствие, породить новую волну проблемных строек с недовольными пайщиками.

Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб»:

Не исключено, что законодательные изменения, регулирующие «долевку», приведут к сокращению объемов строительства, поскольку небольшим и средним компаниям будет сложно получать проектное финансирование. В более долгосрочной перспективе строительная отрасль монополизируется, проекты будут реализовывать крупные проверенные девелоперы с выверенным подходом к концепции и качеству самого продукта. В этой ситуации рынок только выиграет.

Безусловно, отмена долевого строительства и переход на продажи только готового жилья, построенного за счет собственных и заемных ресурсов, приведут к росту стоимости квадратного метра. До конца текущего года резкой корректировки цен не ожидается – увеличение может быть в пределах 5-10 процентов. Основные изменения мы увидим в следующем году.