Благоустройство дворов: как найти баланс между нормативами и креативом

Сегодня мы публикуем вторую часть круглого стола, где застройщики и эксперты рынка рассказывают о современных трендах в благоустройстве.

Нормы и реальность

Застройщики в Петербурге ориентируются на Правила землепользования и застройки, которые устанавливают минимальную площадь озеленения, условия для размещения озеленения на застроенных участках (например, на крыше паркинга), а также соотношение МАФов, игровых и спортивных площадок с зелеными пространствами. Как рассказывает Роман Селезнев, заместитель директора проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург», их совокупная площадь не должна превышать 50% от объема озеленения застраиваемого участка — все остальное пространство должно быть покрыто газоном и засажено деревьями, кустарниками и травами.

Дальше наполнение зависит уже, скорее, от масштабности застройки. Если территория развивается комплексно, то у девелопера больше возможностей разнообразить благоустройство ЖК, говорит эксперт: можно сформировать точки притяжения, объединив их в многофункциональное общественное пространство. А грамотное зонирование позволит избежать пресыщенности.

— К примеру, в «Юнтолово» масштабные игровые и спортивные зоны располагаются в общественных пространствах, на удалении от жилых домов, — добавил Роман Селезнев. — А вот площадки для малышей должны быть в непосредственной близости от парадной.

— Существует минимальный набор базовых элементов, без которых девелопер просто не сможет сдать проект: детские площадки, зоны отдыха с лавочками, озеленение, — подтверждает Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино» (СК «ЛенРусСтрой»). — Но нет предела совершенству. Сверх этого минимума девелоперы могут создавать собственную среду и добавлять новые, нужные жителям интересные элементы: спортивные площадки, велодорожки, арт-объекты и так далее. Здесь уже вступает в игру творческий подход, внутренние стандарты и подходы, желание сделать двор максимально привлекательным для жителей.

Эксперт добавил, что иногда можно встретить излишне насыщенные дворы, где элементы расставлены хаотично, без продуманной концепции. Но это, скорее, исключение, чем правило.

— В большинстве случаев девелоперы стараются найти баланс между функциональностью и эстетикой, чтобы двор был комфортным, но при этом не выглядел перегруженным, — отметил Жабин.

— Стандартов по обязательным элементам благоустройства не существует, но есть нормативы по объему детских и спортивных площадок и озеленения в комплексах, которые рассчитываются исходя из количества жителей, — продолжила Ксения Пыжьянова, руководитель группы разработки продукта федеральной компании DOGMA. — Поэтому у застройщиков есть свобода в формировании концепции двора.

Она рассказала, что в компании DOGMA разработан стандарт благоустройства, согласно которому в ЖК комфорт-класса дворы часто делятся на две зоны: активную, где сосредоточены детские и спортивные площадки, и камерную, предназначенную для спокойного отдыха. В последней большой процент озеленения, используются элементы вроде пергол, лежаков, каменных ручьев, где можно отдохнуть.

— Это позволяет нам разделять потоки и учитывать интересы жителей разных возрастов, — добавила эксперт, отметив, что такой принцип лежит и в основе благоустройства проекта в Ленобласти «DOGMA ЮККИ».

В бизнес-классе, по ее словам, появляются индивидуальные решения, такие как патио с палисадниками для квартир на первом этаже. Это создает ощущение приватности. Одним из ключевых элементов благоустройства становится озеленение, которое выполняет не только эстетическую, но и функциональную роль,

— Ключевые принципы для нас — использование около 60–70% хвойных деревьев, высокие требования к крупномерам и разноуровневое озеленение, — комментирует Ксения Пыжьянова. — Это особенно важно для северо-западных регионов, где зелень во дворах должна радовать жителей в любое время года. Остальные 30–40% приходятся на лиственные, которые добавляют разнообразия и сезонной динамики. Мы могли бы все засеять газоном и высадить низкие кустарники, но набираем большую часть за счет хвойных крупномеров.

— Конечно, подходы девелоперов в рамках стандартов могут отличаться, — говорит Елизавета Гречухина, руководитель направления предпроектной подготовки инвестиционно девелоперских проектов ГК «А101». — Например, озеленение прописывается в процентах от дворовой или районной территории, но как именно будет озеленен этот участок — газоном, кустарником или деревьями, — уже решает девелопер. И здесь те застройщики, которые максимально вложатся в эту составляющую, получат больше преимуществ, в том числе в плане продаж.

В целом же, по ее словам, в комфорт-классе есть устойчивая тенденция по уменьшению домохозяйств в рамках одного дома и двора. Таким образом получаются более устойчивые сообщества, а внутри двора повышается безопасность, ведь многие жители знают друг друга. Более того, здесь обязательно появляются ментальные «хранители территории» — люди, которые, например, заботятся о зеленых насаждениях или проводят какие-то мероприятия.

— При таком подходе сами дворы становятся более компактными, и перенасыщать их активностями было бы странно, — добавила она. — Что касается классов, то подходы девелоперов сегодня мало отличаются: то, что еще вчера казалось только прерогативой бизнес-класса, сегодня уже стало обычной практикой в «комфорте».

— Нормативно наполнение дворовых зон зависит от площади жилья, — отметила Ирина Кошечка, генеральный директор Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры». — При этом более высокий класс жилья часто мотивирует застройщика выделяться и в благоустройстве двора, в том числе для большей коммерческой привлекательности проекта. При этом если на совсем небольшой территории попытаться сделать максимум разных площадок, двор может стать перенасыщенным, «шумным» и некомфортным, то есть полезность всего наполнения резко снизится. При небольшой площади двора необходим минимализм и универсальность.

Эксперт считает, что в таком случае поможет кооперация с соседними домами, чтобы удовлетворить запросы всех жителей: при таком комплексном подходе можно создать зоны прогулок и отдыха для всех поколений, без возрастных ограничений.

— По-прежнему необходимо выполнение нормативов по соблюдению метража для площадок различного назначения, также нужно соблюдать процент необходимого озеленения, но надо менять подход от сухих процентов в сторону комфорта людей, — добавила Ирина Кошечка.

— В нормах обозначены требования к размерам детских площадок, но нет перечня оборудования, поэтому наполнение и их внешний вид остаются на усмотрение застройщика, — пояснила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Дети любят горки, качели, эстафеты, оборудование для лазанья и, конечно, традиционные «классики». Особенности развития ребенка на разных этапах взросления отражено в первую очередь в размерах оборудования и его сложности. В подростковом возрасте дети теряют интерес к горкам и качелям, перемещаясь на спортивные площадки. Подросткам нужно место, где можно встретиться компанией, погонять на велосипедах, прокатиться на скейте. Взрослым нравятся беседки, удобные скамьи, шезлонги.

При этом используемое оборудование детских площадок должно быть сертифицировано, установлено с соблюдением всех требований безопасности и должно соответствовать возрастной категории конкретной площадки, уточнила она.

Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой», отметила: требования к дворовым территориям можно условно разделить на обязательные и рекомендуемые, при этом многие из них зависят от конкретной проектной документации и муниципальных норм.

— Например, обязательно наличие мест для парковки на дворовой территории в зависимости от числа жильцов, — объяснила она. — Также есть обязательные требования к зеленым насаждениям: необходимо учитывать правила по озеленению, в том числе высоту деревьев и выбор растений. Элементы благоустройства должны быть адаптированы для людей с ограниченными возможностями, включая наличие пандусов, безопасных переходов и специального оборудования. Также обязательно выполнение норм по освещению, которое должно обеспечивать достаточную видимость в темное время суток, что повышает уровень безопасности. Кроме того, существуют требования к организации детских и спортивных площадок. В таких зонах должны использоваться сертифицированные и безопасные игровые комплексы, а также обеспечиваться соответствие нормам пожарной безопасности и санитарным требованиям.

Вопросы дизайна и функционального использования дворовой территории остаются на усмотрение застройщика, включая выбор стиля ландшафтного дизайна, сочетание различных материалов для прогулочных зон, создание зон для отдыха (лавочки, газоны и т. д.) и организации дорожек.

— Наполнение двора непосредственно связаны с площадью придомовой территории, а также с классом жилья, в котором расположены квартиры, — комментирует Анна Боченкова. — Если во дворах низкого и среднего класса жилья акцент ставится на функциональности и максимальном использовании каждого квадратного метра, то в более высоких классах большее внимание уделяется эстетике и созданию комфортных зон для отдыха.

Она отметила, что двор, конечно, может быть излишне насыщенным, но в современных реалиях такое встречается редко, так как все элементы благоустройства — весьма дорогостоящее удовольствие, а придомовая территория, как правило, небольшая.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», выделяет следующие функциональные зоны, которые должны располагаться во дворе по нормативам: детские площадки (для разных возрастов) — они по площади больше всего, — спортивные площадки и зоны отдыха для взрослого населения.

— Сейчас тренд на интересное благоустройство с элементами в экостиле, — отметил он. — Фактура натурального дерева, неяркие естественные цвета, валуны, малые архитектурные формы и прочее. Натуральное дерево востребовано не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, скамеек, урн, пергол и пр. Например, в первой очереди «Нового Лесснера» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла, выполненные из дерева, шезлонги и удобные скамейки-диваны с округлой спинкой.

Еще один популярный элемент благоустройства — фонтан, говорит Николай Гражданкин. Например, в жилом комплексе «Новый Оккервиль» установлен фонтан «Влюбленная пара», который стал центром притяжения микрорайона и местом для встреч жителей.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», добавил, что востребованы не столько классические фонтаны, как в парках, сколько игровые, выполненные на одном уровне с уличным покрытием. Но фонтан — это все-таки желательный элемент. Обязателен, по его словам, комплект из детских площадок для возрастов до 6-7 лет, для возрастов постарше и для взрослых.

— В первом случае превалирует игровое оборудование, во втором — игровое и частично спортивное, в третьем — спортивное и рекреационное (беседки, шезлонги и прочее), — объясняет он. — Правда, у детей обычно свое мнение насчет назначения той или иной площадки. Горки часто уступают в интересе турникам, на которых можно повисеть. Особенно если для младших возрастов не предусмотрены какие-либо лазалки, качели и прочее.

Озеленение, разумеется, тоже обязательно. Но подход к нему отличается — смотря какой категории застройка: как класс, так и масштаб. Более-менее серьезные ландшафтные концепции можно создавать на больших площадях, которыми располагают только проекты квартальной застройки, считает Сергей Софронов.

— Застройщики уже давно осознали, что благоустройство — визитная карточка объекта, при этом доля затрат на него в общем бюджете реализации жилого комплекса достаточно невелика, — комментирует Роман Курзенер, независимый эксперт по градостроительству. — Если посмотреть на конкурентные преимущества различных проектов, то в борьбе за клиента выигрывают те, у кого большая территория и продуманные места общего пользования. А с точки зрения экономики, при прочих равных, преимущество получают проекты с достаточно многоэтажной застройкой, чтобы на квадратный метр вклад в стоимость получался очень незначительный. Поэтому так привлекательны для девелоперов масштабные проекты застройки в сером поясе, прилегающем к центру Петербурга.

При этом, по его словам, в центральных районах редкий жилой комплекс может похвастаться большой территорией. И там уже, конечно, застройщик старается изо всех сил, чтобы предоставить максимальный функционал при ограниченных ресурсах.

Елена Козинец, руководитель отдела генерального планирования ГК «Глобал ЭМ», напомнила, что минимальный перечень работ по благоустройству дворовых территорий утвержден в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» и включает в себя освещение, минимальное озеленение и установку малых форм, таких как скамейки и урны.

— Коэффициент озеленения вычисляется как отношение суммарной площади зеленых насаждений к общей площади территории жилого комплекса, — пояснила она. — Минимальный коэффициент составляет 0,23, т. е. примерно 23 кв. м озеленённой территории двора на 100 кв. м жилой площади. Площадки зависят от количества жителей: сейчас по нормативам коэффициент по детским площадкам составляет 0,4, по взрослым — 0,1 по спортивным — 0,5.

При этом на придомовой территории не должно быть гаражей, теплиц, складов и других хозяйственных объектов, а также рекламных конструкций, киосков, торговых палаток и прочих коммерческих объектов. Исключение составляют магазины и предприятия сферы услуг, расположенные на первом этаже многоквартирного дома.

— В современных проектах основой благоустройства дворового пространства является концепция, — уверен Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Даже в самых демократичных в плане цены жилых комплексах оно тщательно продумывается. Это касается не только игрового и спортивного оборудования, но и таких элементов, как уличное освещение, ландшафт, материалы мощения дорожек и т. п. Другое дело, что в проектах массового спроса малые архитектурные формы носят более утилитарный характер. Акцент здесь в первую очередь делается на функциональность и безопасность.

Что же касается проектов высокого сегмента, то там, по его словам, на первый план выходят вопросы единства концепции и эстетики. Покупатели квартир бизнес- и премиум-класса изначально предпочитают создавать с нуля внутреннее наполнение квартиры, а вот окружение все-таки останется неизменным. Дворовые воркауты здесь уступают место собственным фитнес-центрам, а площадке для командных игр с мячом бизнес- и премиум-класс предпочтет теннисный корт, расположенный в комфортном удалении от окон. Евгений Колесников отметил, что такая концепция была реализована компанией в ЖК «Дефанс» в Московском районе: внутридворовые территории в нем выполнены в классическом петербургском стиле с большим фонтанным комплексом с подсветкой, променадом и амфитеатром, а рядом обустроен теннисный корт, в составе проекта есть фитнес-центр.

Распределить по территории

Объекты благоустройства важно не просто разместить во дворе, но и сделать это так, чтобы всем было комфортно.

— Если что-то, предусмотренное нормами, не помещается в дворовое пространство, допускается вынесение этой функции за пределы двора в рамках одного района, — комментирует Елизавета Гречухина.

Она отметила, что девелоперы постепенно отказываются от огромных многоярусных детских пространств во дворах, обустраивая их в отдельных больших плейхабах, рассчитанных на жителей сразу нескольких домов или даже кварталов.

— В проекте «А101 Лаголово» такие пространства появятся в специальных карманных парках, расположенных между несколькими домами. Здесь же могут быть расположены и большие спортивные площадки, например, зоны для воркаута или скейтпарки, — продолжила Гречухина. — Главная причина такого подхода — это высокий уровень шума, исходящий от таких мест, что нравится не всем жителям. По тем же причинам не может быть и речи об организации внутри дворов площадок для выгула собак.

Конечно, какие-то спортивные активности допустимы, как и детские площадки, которые остаются обязательным элементом дворов, добавила она. Ведь это еще и элемент безопасности: так родители не теряют зрительный контакт с играющими во дворе детьми, даже находясь дома.

— Как правило, элементы для неактивного отдыха, такие как скамейки, прогулочные зоны для маленьких детей, должны быть максимально приближены к домам. Это зоны тихого отдыха, где жители могут спокойно проводить досуг, — отмечает Максим Жабин. — В то же время все, что связано с активным спортом — футбольные поля, скейт-парки и т. д., — лучше выносить за пределы закрытого двора, чтобы минимизировать шум и не мешать жителям.

Такие элементы могут быть общими для нескольких домов или целого квартала, образуя единое пространство для активного времяпрепровождения, добавил он.

Существуют и нормативы того, где и что должно располагаться. Например, возле домов нельзя размещать открытые парковки более чем на 50 автомобилей.

— Парковка, в принципе, должна располагаться не ближе 10 метров от окон домов, а для автостоянки на 50 машин — не ближе 15 метров, — комментирует Елена Козинец. — Хозяйственные площадки — на расстоянии не менее 20 метров от окон жилых зданий. Фонари размещают у входов в жилые дома или на фасадах, на игровых и спортивных площадках, над проездами. Основной принцип — сомасштабность человеческому росту. Поэтому на входной группе они находятся на высоте 5–7 метров, на площадках — 7–9 метров, над автомобильными проездами — 9 метров.

Она добавила, что детские площадки проектируют на солнечных, окруженных зеленью участках, ближайших к дому, а вот площадки для собак лучше выносить за внутридворовое пространство.

— Дог-френдли среда, возможно, скоро станет новым трендом и важным элементом городской инфраструктуры, — говорит Елена Козинец. — Однако появление собачьих зон будет частью комплексного развития территории или проекта планировки. Если застройщик проектирует целый квартал, он может предусмотреть такую площадку в его рамках. Но пока нет примеров, когда застройщик строил жилой дом и отдельно предусматривал площадку для выгула собак.

Ксения Пыжьянова привела данные Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) на 2024 г., согласно которым у большей части россиян есть четвероногие друзья — 66%, причем у каждого третьего в нашей стране есть собака (34%).

— Поэтому в некоторых наших проектах мы стали проектировать догхабы, — говорит она. — Например, в Омске такая специализированная зона разделена на два сектора: для мелких и крупных пород собак. Зона для небольших питомцев предназначена для спокойного отдыха и социализации, а для крупных четвероногих предусмотрено оборудование для дрессировки. Два сектора разделены транзитным тамбуром, что позволяет развести потоки животных и обеспечить безопасность для всех.

Что касается зонирования территории, то, по словам Ксении Пыжьяновой, площадки и зоны для спокойного отдыха располагаются ближе к домам, чтобы обеспечить удобство для жителей. В то же время шумные зоны, такие как спортивные площадки, мультихабы, плейхабы и догхабы выносятся за пределы двора, то есть в межквартальные пространства. Это позволяет сохранить камерность двора и минимизировать шум.

— Для комфорта жителей важно вынести объекты, создающие повышенное шумовое воздействие, за пределы дворовой территории, — согласился Роман Селезнев. — Рядом с домом застройщик создает места для отдыха родителей и жильцов старшего возраста, а также игровые детские площадки для самых маленьких. Что касается многофункциональных игровых пространств по типу плейхабов, а также скейт-парков, площадок для выгула собак, различных спортивных зон, гребных клубов, то их рекомендуется размещать в отдалении от жилых зданий.

В таком случае, по мнению эксперта, эти пространства становятся по-настоящему общественными и доступными для всех жителей жилого комплекса, но при этом не мешают соседям, предпочитающим спокойствие и тишину.

— Общее правило такое: во дворе дома должны находится площадки для самых маленьких и для средних возрастов, — говорит Сергей Софронов. — Променады, арт-объекты, крупные спортивные зоны, аллеи и так далее выносятся на территорию внутри квартала. Чем больше пространство, тем больше устроенная территория подходит под определение зоны отдыха.

— Это особенно хорошо работает в проектах квартальной застройки, — подчеркнул Евгений Колесников. — В идеале такие пространства могут выполнять функции большого соседского комьюнити. В условиях, когда среднестатистический житель мегаполиса проводит 6,5 часов в день перед экранами гаджетов, очень важно прорабатывать условия для восстановления социальных связей. Площадки для командных игр, уличные кинотеатры и амфитеатры этому эффективно способствуют.

Николай Гражданкин напомнил, что во дворах также часто располагаются и необходимые служебные постройки — трансформаторные подстанции, котельные, выходы из подземных паркингов, которые также необходимо вписывать в общий вид.

— Превращение безликих служебных построек в произведения mural art (в переводе с англ. «искусство настенной живописи») является доброй традицией в компании «Отделстрой», — говорит он. — Например, у нас художественно оформлены две трансформаторные подстанции: одна в стилистике «Маленького принца» Сент-Экзюпери, другая — в духе «Алисы в стране чудес» Льюиса Кэрролла. В предыдущем масштабном ЖК мы художественно оформили две котельных, семь трансформаторных подстанций и фасад школы.

— Учитывая климатические условия, активный образ жизни и предпочтения местных жителей, следует выделить несколько ключевых элементов благоустройства, которые должны быть размещены в непосредственной близости к многоквартирным домам, — говорит Анна Боченкова. — Например, детская площадка, по нашему мнению, должна быть максимально приближена к многоквартирному дому, но достаточно удалена от проезжей части.

Важно, по ее словам, предусмотреть также доступ к общественному транспорту и обеспечить хорошую транспортную доступность, включая уютные тротуары, пешеходные переходы и остановки общественного транспорта в непосредственной близости от дома. А вот пункты утилизации, контейнерные площадки для сбора мусора и коммунальных услуг лучше располагать на удаленных участках территории, чтобы минимизировать запахи и неуместное зрительное восприятие.

— Как можно дальше от многоквартирных домов должны находиться автостоянки и паркинги, — добавила Анна Боченкова. — Проблема загрязнения, возникающая от автомобилей, включая масло и топливо, а также шум от парковки и выезда транспортных средств могут отрицательно сказаться на привлекательности территории.

Соседские отношения

Еще одна важная задача двора — стать общественным пространством, чтобы соседи могли общаться, заниматься вместе какими-то делами.

— В наших проектах мы всегда закладываем много таких пространств, потому что они действительно пользуются спросом и влияют на успех и востребованность проекта, — говорит Максим Жабин. — Это могут быть и отдельные здания, и помещения внутри жилых домов — для проведения концертов, работы кружков, студий, просто для неформального общения. Появление таких мест повышает «индекс счастья» жителей и становится важным конкурентным преимуществом. Это уже не просто модный тренд, а неотъемлемая часть современной городской среды.

— Наша компания уже реализовала соседский центр DOGMA Клуб в проекте ЮФО, и он стал настоящей точкой притяжения для жителей, — рассказала Ксения Пыжьянова. —Ежегодно мы проводим в соседском центре более 50 мероприятий разного формата: образовательные лекции, спортивные события, праздничные активности и мастер-классы. Такое разнообразие позволяет учитывать интересы всех возрастных групп — от детей до пожилых людей.

Она добавила, что соседские центры вызывают искренний интерес у жителей и становятся важным конкурентным преимуществом для проектов. Кроме того, соседский центр — это площадка для поддержки и развития малого бизнеса: там проводятся ярмарки мастеров, на которых можно представить товары ручной работы, провести лекции и мастер-классы и предложить жителям спикерам какие-то услуги или сервисы.

— За последние годы соседские центры стали определённым мастхэвом для жилых комплексов, — считает Роман Селезнев. — В нашем экорайоне на территории парк-квартала также планируется такой объект. Поэтому я бы расширил тренд до формирования в жилом комплексе добрососедского комьюнити. Принимать участие в создании таких сообществ может и девелопер: в «Юнтолово» мы ежеквартально собираем обратную связь от жителей и в дальнейшем учитываем их пожелания и замечания при строительстве экорайона.

Ирина Кошечка подчеркнула, что тренд притяжения людей к центрам развлечения был и до пандемии. Постепенно он начинает возвращаться, особенно среди молодежи.

— Новое поколение не хочет сидеть в бетонных коробках квартир, они хотят гулять, дышать и смотреть друг на друга вживую, — говорит она. — Посиделки на кухне неинтересны молодёжи. Так что, конечно, соседские центры — это преимущество для жилых кварталов. Кроме того, в таких центрах проходят культурно-массовые мероприятия, обучающие семинары и прочая интересная деятельность.

ГК «А101» будет создавать комьюнити-центры — пространства для совместного соседского времяпрепровождения, досуга, работы, обучения — в каждом новом районе.

— Мы называем такие центры «ДОМ А101», и они действительно становятся для жителей вторым домом, — комментирует Елизавета Гречухина. — Это пространство для свободного неформального общения, место, где любой житель может отдохнуть, заняться любимым делом, встретиться с соседями за кружкой чая, организовать для них или вместе с ними мероприятие. Здесь же можно отметить праздник, поработать в столярной, гончарной, рукодельной и других мастерских, будут проводиться обучающие программы и мастер-классы.

— Дворовые пространства становятся инструментом формирования комьюнити и совместного досуга, — соглашается Евгений Колесников. — Такими точками притяжения в современных дворах становятся амфитеатры со сценами, а также организация совместных творческих зон: например, это могут быть декоративные доски для рисования цветными мелками.

Экономика без экономии

Существует вероятность сценария, что в текущих условиях начнется упрощение проектов — в том числе, по дворовым территориям.

— Обязательный набор требований по площадкам и их оборудованию должен быть соблюден, а вот способ реализации может пойти по серьезному упрощению. Но при чрезмерной оптимизации проект потеряет индивидуальность, привлекательность, а значит и конкурентоспособность, поэтому необходим разумный баланс, — говорит Екатерина Немченко.

Она отметила, что в «РСТИ» вопросам благоустройства, организации дворового пространства, подбору оборудования и растений уделяется особое внимание: обязательным атрибутом каждого жилого комплекса становится высокая акцентная горка, качели, развивающее оборудование, побуждающее детей придумывать игры и тем самым развивать фантазию, разнообразное спортивное оборудование на все группы мышц.

— В новых проектах «РСТИ», старт которых намечен на 2025 год, эти принципы и подходы к формированию домовых территорий получают развитие, — добавила Екатерина Немченко. — Мы применяем геопластику, делаем ландшафт дворов многоуровневым, украшаем территории жилых комплексов арт-объектами.

Максим Жабин подчеркнул, что создание дворовой инфраструктуры занимает довольно существенную долю в себестоимости жилья, особенно в проектах бизнес-класса и выше.

— Девелоперы вкладывают значительные средства, чтобы сделать двор максимально комфортным и привлекательным для жителей, — объяснил он. — Однако и в более бюджетных проектах наличие базовой дворовой инфраструктуры обязательно. Без нее проект просто не будет востребован покупателями, даже если квартиры в нем будут дешевле. Люди сегодня ожидают, что двор будет обладать определенным набором элементов — детскими площадками, зонами отдыха и так далее. Поэтому экономить на этом вряд ли целесообразно.

Роман Селезнев оценивает затраты на дворы в структуре себестоимости строительства в 4–8%.

— Двор без инфраструктуры в современном ЖК невозможен вне зависимости от классности, так как есть элементы, которые застройщик обязан возвести, — говорит он. — Оптимизировать расходы на дворовую инфраструктуру можно за счет проектирования и строительства типовых объектов: МАФов, стандартных игровых и спортивных площадок. Кроме того, возможно аккуратно и вдумчиво подойти к поиску альтернативных материалов мощения, недорогого оборудования и т. д. Главное — не забывать о безопасности жителей, которые впоследствии будут со всем этим взаимодействовать.

По данным опроса, проведенного Российской гильдии управляющих и девелоперов, около половины компаний-застройщиков тратит на благоустройство территории от 2 до 10% общего объема инвестиций в проект. 20% сообщили, что в их проектах расходы составляют 10–15%. Оставшиеся 30% компаний выделяют на эти цели менее 2% бюджета.

— Стоимость благоустройства в среднем составляет 5–10% от общей стоимости проекта, — комментирует Елена Козинец. — Мы уже привыкли к определённому уровню комфорта, и отменить его будет сложно. Представьте ситуацию, когда в Петербурге и ближайших регионах откажутся от текущего уровня благоустройства в пользу удешевления стоимости квартир, а, например, в Екатеринбурге и ближайших регионах продолжат строит дома с хорошим благоустройством. Люди, приезжающие в Петербург, могут быть не готовы покупать жильё с базовым экономным благоустройством, если есть альтернатива купить за те же деньги квартиру в Екатеринбурге с хорошо обустроенным двором.

По ее словам, для девелоперов нет смысла возвращаться к минималистичным стандартам начала 2000-х годов, особенно в ситуации снижения продаж, которая наблюдается сейчас на фоне отмены льготной ипотеки — квартиры без благоустройства будут ещё менее востребованы.

Среди способов упростить и удешевить дворовую инфраструктуру Елена Козинец назвала такие варианты, как использование недорогих материалов для покрытия дорожек и тротуаров, создание набивных пешеходных дорожек вместо твёрдого покрытия в местах, которые не посещают маломобильные группы населения. Можно выбрать быстрорастущие виды растений, которые не требуют особого ухода. Стоимость площадок и малых архитектурных форм (МАФ) также может значительно варьироваться.

— В последние годы в России появилось много производителей МАФов, предлагающих продукцию на любой кошелек, — добавила она. — Таким образом, можно подобрать качели, скамейки и другие элементы инфраструктуры по доступной цене.

— На мой взгляд, сейчас выводить на рынок продукт с благоустройством уровня нулевых годов совсем нецелесообразно, — считает Роман Курзенер. — Существенно сэкономить в себестоимости на метр строительства застройщик не сможет, а в визуальном плане устаревшее благоустройство сильно проигрывает.

По его словам, обязательное наполнение для дворов современных ЖК — это спортивная площадка, детские площадки, выполненные с учетом современных дизайнерских решений и при этом функциональные. Вторым этапом идут зоны отдыха: беседки, зоны для барбекю и пр. Эксперт отмечает, что это уже не обязательная история, но для жилья класса бизнес и выше такие элементы благоустройства становятся достаточно важными. Также Роман Курзенер отмечает тренд на формирование во дворах различных источников притяжения, условных общественных пространств, и он будет активно развиваться в ближайшие несколько лет. Это может быть совершенно разный функционал, в зависимости от общей идеологии комплекса: например, арт-галерея или музыкальное пространство для жителей ЖК, соседский центр или ботанический сад.

Ирина Кошечка оценивает долю благоустройства в себестоимости ЖК в 8–12%, и с годами этот процент увеличивается (и за счет более богатой по содержанию инфраструктуры, и за счет роста стоимости материалов).

— Сейчас рынок жилья насыщен, и инфраструктура имеет большое значение. Если будет выбор купить просто метры квартиры или добавить к ним возможность приятной прогулки рядом с домом, явно победит второй вариант, — считает она. — Оптимизировать затраты можно, продумав проект благоустройства заранее с учетом возможного размещения площадок отдыха. Привлечение молодых архитекторов и скульпторов даст возможность некой экономии и при этом внесения индивидуальности в каждый двор. Все, что продумано заранее, спасает проект от возможных переделок и дополнительных затрат.

— Расходы на благоустройство — очень индивидуальный показатель, который зависит от общей площади прилегающей территории и класса проекта, — говорит Евгений Колесников. — Но экономия на концепции — не лучшая стратегия. Опыт показывает, что красивый двор с концепцией дополнительно стимулирует к покупке и влияет на скорость принятия решения, особенно это касается готовых проектов или домов в высокой степени готовности.

Тем более ошибочно, по его словам, думать, что покупатели наиболее доступной недвижимости как-то менее требовательны в вопросах организации дворовой территории. Скорее, напротив, они стараются закрыть как можно больше существующих базовых запросов. К ним можно отнести озеленение, закрытый двор без машин, парковки, охрану и видеонаблюдение, зоны отдыха.

— Другое дело, необходимо четко понимать, кто будет покупать ваши квартиры: если в проекте преобладают студии и однушки, то большим детским городкам лучше предпочесть универсальную спортплощадку, дорожку для роликов и парковки для велосипедов. А в семейных проектах точно будут востребованы навесы для отдыха или работы на свежем воздухе и скамейки в тени густой зелени.

Анна Боченкова добавила, что создание дворовой инфраструктуры играет значительную роль в формировании стоимости жилья, а удельная доля расходов на нее варьируется в зависимости от региона, типа жилья и конкретного проекта.

— Проекты, которые предлагают улучшенную инфраструктуру, как правило, привлекают покупателей и арендаторов. А это, в свою очередь, создает дополнительную ценность для недвижимости, — говорит она. — Экономия на дворовой инфраструктуре и на элементах благоустройства придомовой территории возможна, но она должна проводиться взвешенно, с учетом потребностей будущих жильцов и долгосрочных перспектив развития района, а также класса жилья. Иногда разумнее инвестировать в качественное благоустройство, чтобы не потерять в долгосрочной перспективе.

По словам Елизаветы Гречухиной, в целом в проектах комплексного освоения территории затраты на благоустройство могут достигать 15% от общего бюджета. Но сюда относятся все затраты — и внутри дворов, и в междворовом пространстве.

— Относительно востребованности районов без инфраструктуры по более низким ценам я уверенно могу сказать, что это даже не вчерашний, а позавчерашний день, — считает она. — К сожалению, подобные появлялись по периметру Петербурга последние двадцать лет, создав ряд градостроительных проблем. Но современный проект немыслим без социальной среды достаточно высокого уровня, и именно развитая инфраструктура часто становится ключевым фактором принятия решения о покупке квартиры.

— Двор без инфраструктуры не то, чтобы не будет востребован, тут вопрос в площадях, — говорит Сергей Софронов. — Если физически двор не позволяет развернуться, то наполнить его особенно разнообразной инфраструктурой и не получится. Если так, то обычно решается какая-то одна задача. Например, эстетическая, и небольшой двор обустраивается как сквер.

Дополнительную площадь, по его словам, можно найти, например, на стилобате, если таковой есть, или вообще на кровле — это потенциальное пространство под общественные террасы. В таком случае дворы становятся еще больше, занимают второй уровень.

— Экономить на благоустройстве смысла нет — это часть общей привлекательности дома или квартала, — добавил Сергей Софронов. — Мы исторически строили дорогую недвижимость, здесь без дизайнерских придомовых пространств не обойтись. Когда пару лет назад начали возводить квартальную застройку комфорт-класса — в том числе малоэтажную, — решили подходить к дворам аналогично. Привлекаем студии ландшафтного дизайна, которые создают красивые пространства, одновременно функциональные, разнообразные и просто красивые. В этой парадигме можно работать с разным бюджетом, и тому пример два наши абсолютно разных проекта: малоэтажный Plus Пулковский на Пулковском шоссе и среднеэтажный Respect у метро «Лесная». Концепции разные, но в обоих случаях дворы и территория между домами дизайнерские.

Тренд на зеленое

Благоустройство дворов продолжает трансформироваться, считают эксперты.

— Тренды последних лет связаны с переосмыслением функционала некоторых пространств, — говорит Роман Селезнев. — К примеру, создание мини-огородов, травяных садов в черте жилых комплексов, а также большее разнообразие ландшафтного дизайна и использование различных арт-объектов: световых инсталляций, сменных выставок, шрифтовых композиций, тематических скульптур и т. д.

— Основной тренд — больше естественного озеленения и интересные архитектурные формы, — продолжила Ирина Кошечка. — Стремление к простоте, но при этом универсальность.

— В последние годы активно нарастает мода на экологичность и органические цвета, — комментирует Евгений Колесников. — Уличная мебель из термодерева, игровые комплексы из бревен становятся базовыми элементами благоустройства. Природность отражается даже в плоскостных элементах, когда скучный «ковер» фабричной брусчатки разбавляется элементами из декоративной гальки с эпоксидной смолой или шаговым мощением. И, конечно, свет — наше все! Высокие мачты с уличными фонарями в современном дворе остались по большей части на парковках и спортивных площадках. А в зонах отдыха и на прогулочных дорожках отдается предпочтение низким боллардам, грунтовым и встроенным в мощение светильникам или даже LED-брусчатке.

По его словам, такие источники света не раздражают глаз, а в комбинации с зелеными насаждениями создают атмосферу расслабленности и уюта.

— Сегодня уже не строят площадки, заполненные горками и качелями. Вместо этого акцент делается на создании комфортной среды с большим количеством растений, разделением шумных и тихих зон, — отмечает Елена Козинец. — Архитекторы стремятся наполнить пространство зеленью, создать дорожки наподобие лесных тропинок и разделить ими территорию на функциональные зоны. Иногда детские и спортивные пространства даже переносят в близлежащие парки и скверы, а во дворах остаются зоны для игр самых маленьких жителей и места для отдыха взрослых: например, патио или террасы возле коммерческих помещений на первых этажах. Здесь устанавливают столы, стулья, розетки, навесы, гамаки, теневые зоны с перголами.

Ещё один тренд, по ее словам, — «огород в городе». Хотя это не полноценные сельскохозяйственные угодья, здесь можно выращивать ароматные травы: например, мяту или чабрец. Кроме того, существуют уличные библиотеки, где люди могут обмениваться книгами и наслаждаться чтением в комфортных условиях.

— Не только внутридворовые, но и вообще все территории между домами в проектах нового строительства будут развиваться по направлению ландшафтного дизайна, — уверен Сергей Софронов.

Анна Боченкова считает, что сохранится акцент на устойчивое развитие, что подразумевает использование экологически чистых материалов и технологий:

— Это проявляется в проектировании зеленых насаждений, создании цветников и обустройстве зеленых крыш. Новые проекты будут стремиться к максимальному озеленению, улучшая качество воздуха и создавая комфортные пространства для отдыха.

Она добавила, что продолжится и технологическое развитие: внутренние дворы будут более интегрированными с умными системами освещения, видеонаблюдения и управления энергоресурсами для обеспечения большей безопасности жителей многоквартирных домов. Управлять этими системами можно будет через мобильные приложения.

Николай Гражданкин назвал трендом дворы без машин — даже в проектах массового строительства.

— Парковки размещаются с наружной стороны домов и в многоуровневых/подземных паркингах, — пояснил он. — Соответственно, больше территории под благоустройство и озеленение.

— На высококонкурентном рынке проекты становятся интереснее с каждым годом, — считает Екатерина Немченко. — Девелоперы применяют не только накопленный опыт, но и креативное мышление, соединяя в единую концепцию архитектуру, дизайн, комфорт пользования, технологии и эстетику. Эргономика — не просто слово, а руководство к действию при организации пространства, благоустройство — не просто оформление прилегающей территории, а множество сценариев проведения времени на улице, рядом с домом.

— Сегодня наблюдается четкая тенденция по превращению дворов в более спокойные пространства, — говорит Елизавета Гречухина. — Обязательным их элементом становится большое количество зелени, а также МАФы, способствующие расслабленному отдыху: скамейки, возможно, стойки для гамаков, беседки, часто снабженные розетками для подзарядки гаджетов. Здесь же настраивается доступ в интернет.

Площадки становятся более экологичными: застройщики стараются отказываться от пластика и резины в пользу металла и дерева. Кроме того, по словам эксперта, популярность набирают детские зоны без четко прописанного сценария — с точки зрения современной педагогики, пространства должны быть обустроены таким образом, чтобы дети сами придумывали сюжет, который каждый день может быть разным. Например, сегодня они играют на пиратском корабле, а завтра — на космодроме.

— Я думаю, каких-то особых революционных трендов в ближайшее время не появится, но все позитивные наработки мы продолжим закреплять и интегрировать в новые проекты, — говорит Максим Жабин. — Это, например, использование природных материалов, акцент на экологичность, функциональность, разнесение зон активного и спокойного отдыха, многоуровневая подсветка, вынесение шумных зон за пределы закрытого двора без машин на общественные пространства вроде бульваров, скверов. Все это позволяет создавать действительно комфортные и гармоничные дворовые территории.