Что делает районы города перспективными для застройки

Почти все рано или поздно сталкиваются с необходимостью приобретения жилья. Насколько для сегодняшнего покупателя имеет значение, в каком районе города располагается тот или иной жилой комплекс, могут ли застройщики как–либо повлиять на повышение популярности локации, в которой строится ЖК, а также какие районы города и Ленобласти, по оценке застройщиков, сегодня наиболее популярны среди покупателей, рассказали ведущие девелоперы Санкт–Петербурга.

Покупатель выбирает

Все покупатели очень разные, и при выборе квартиры у каждого свои предпочтения в отношении комфорта — от более общих факторов удобства, таких как транспортная доступность, инфраструктура, до более индивидуальных — вид из окна, высота комплекса. "Жители Петербурга чаще всего хотят приобрести квартиру в том районе, где давно живут. Но иногда могут и менять предпочтения, если жилой комплекс, например, в соседнем районе предлагает интересные опции", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". С ней соглашается Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест": "Локация, как и прежде, является одним из важных критериев выбора. Многие покупатели не хотят переезжать из района, в котором они живут многие годы". Из этого можно сделать вывод, что привычка стимулирует покупать квартиру в том месте, где все известно и знакомо.

Но все же критерий локации сегодня уступает место фактору качества будущего жилого комплекса, его концепции. Тем более городские территории ограничены, часто новые комплексы создаются на совсем небольших земельных участках, что не позволяет создать дополнительную инфраструктуру, общественные зоны и т. п. Но, несмотря на это, каждый застройщик своим проектом так или иначе формирует общий вид и комфортность локации. Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС", считает: если поставить на участке дом на несколько тысяч квартир без достаточной инфраструктурной поддержки — получим постоянные пробки на въезде в квартал, социальную напряженность и снижение общей привлекательности места, а продуманные проекты, напротив, могут сделать район более престижным.

Но не только локация и качественная инфраструктура влияют на выбор покупателя, многие приобретают новое жилье, чтобы повысить качество своей жизни, особенно если это уже не первая покупка в их жизни. "Для таких клиентов значимыми являются такие показатели, как наличие парков в районе, социальная однородность среды. На итоговое решение влияет совокупность факторов, и покупатель делает выбор в пользу того объекта, который удовлетворяет наибольшему количеству его запросов", — утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".

Для покупателей квартир бизнес– и элит–класса важными показателями являются престижность локации, окружение, архитектура, социальная среда. Таким образом, в Санкт–Петербурге уже есть сложившиеся статусные кварталы. "Это центр города, Петровский и Крестовский острова, историческая часть Московского района, набережные вблизи исторического центра, к примеру рядом с Черной речкой, территории с уникальным природным ландшафтом и развитой инфраструктурой у Финского залива", — рассказывает Анжелика Альшаева.

Помимо удачной локации для семейных покупателей решающим фактором при выборе квартиры является наличие в шаговой доступности детских садов и школ, развивающих, спортивных учреждений, а также детской поликлиники или наличие медицинского центра. "Среднюю школу нередко выбирают в зависимости от профиля и уровня учебного заведения, которое может располагаться и в другом районе. А вот детский сад и начальную школу удобнее всего посещать недалеко от дома", — комментирует Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".

Традиционно среди покупателей новостроек востребованы жилые комплексы, расположенные неподалеку от метро. Поэтому большое значение имеет транспортная доступность локации. Будущим новоселам должно быть удобно добираться до учебы, работы, привычных мест отдыха. Можно отметить, что в глобальном смысле градообразующие факторы сильно не изменились за последние пару лет. И покупатель выбирает из тех вариантов, которые ему предлагает застройщик. В этом случае при жесткой конкуренции на рынке побеждает тот, у кого самая привлекательная цена.

Решающий фактор — цена

Стоимость жилья является ключевым фактором при покупке недвижимости, особенно если это касается покупателей в сегменте масс–маркет. Это связано с тем, что остальные требования ранжируются в зависимости от личных обстоятельств покупателя. "Если для клиента важно время в пути до работы, то он скорее пожертвует метражом квартиры и выберет объект чуть меньшей площади, но в районе ближе к работе. И наоборот, когда семья готовится к рождению ребенка, определяющим будет возможность приобрести больше квадратных метров по сопоставимой цене, а престижностью района можно пренебречь", — утверждает Ян Фельдман.

Клиенты, которые приобретают жилье эконом– и комфорткласса, более чувствительны к цене. Они тщательнее подходят к выбору своей будущей недвижимости. Дмитрий Ефремов делится опытом своей компании: "Действительно, на рынке масс–маркет первоочередными факторами при выборе квартиры, как правило, являются цена, планировка и надежность застройщика. Предложения, подходящие по данным параметрам, покупатели сравнивают с точки зрения наполнения проектов, транспортной доступности, социальной инфраструктуры".

В масс–маркете цена имеет весомое значение, но далеко не всегда решающее. "Время показало, что районы, застраиваемые жильем без четкого плана развития инфраструктуры, все менее интересны покупателям: и тем, которые приобретают квартиру для себя, и инвесторам, ведь со временем ликвидность такой недвижимости падает. Сегодня клиент внимательнее смотрит на качество, оценивает расположение, перспективы развития локации, анализирует застройщика по вопросу клиентоориентированности до и после ввода дома в эксплуатацию", — рассказывает Анжелика Альшаева.

Сейчас популярностью у покупателей пользуются проекты комплексного освоения территории. Это связано с тем, что в них застройщик помимо метров сразу реализует и объекты инфраструктуры, причем часто выполненные в едином стиле с микрорайоном.

Надо отметить: на первых этапах строительства стоимость таких квартир бывает очень приятной, это как раз связано с тем, что на таких территориях вначале почти ничего нет, и покупатель такого жилья имеет много рисков. Зато чем активнее развивается подобный проект, тем быстрее возрастет и стоимость недвижимости. Все вполне закономерно.

Влияние застройщика на район

Сейчас застройщики не только могут повлиять на повышение привлекательности тех районов, в которых они возводят свои жилые комплексы, но и используют для этого все свои возможности. "Речь идет о благоустроенности территорий и наличии социальных объектов: детских садов, школ и поликлиник — всего того, что делает жизнь людей комфортной и безопасной. Под помещения культурно–бытового назначения застройщики отдают первые этажи новых домов, устанавливают детские площадки и озеленяют дворы, высаживают сады, прокладывают велодорожки и строят парки развлечений", — комментирует ситуацию генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов.

Приходя на необжитую территорию и начиная там новый проект, застройщик может повлиять на то, как в будущем будет восприниматься этот район: как современный и динамичный или как скучный спальник. Ян Фельдман уверен: чтобы избежать негативного сценария, нужно не просто строить жилье, а создавать среду. Сюда входят и социальные объекты, и придомовая территория с интересными элементами благоустройства, создание общественных пространств, которые могут стать точкой притяжения не только для будущих покупателей, но и для жителей соседних районов.

С ним соглашается и Сергей Степанов: "Жилой комплекс с уникальной архитектурной концепцией, красивыми фасадами может положительно повлиять на облик локации. Если в комплексе создается необходимая району инфраструктура, это также положительно сказывается на развитии конкретной территории".

Надо отдать должное, что надежные и ответственные застройщики создают не только красивые фасады, тем самым вписываясь в сложившуюся архитектуру или формируя новый облик, — они создают целую среду обитания. Особенно это видно в проектах комплексной застройки. "Сегодня девелоперы на территории целых микрорайонов позволяют обеспечить локацию сразу и социальной, и транспортной, и коммерческой инфраструктурой. А современная инфраструктура, безусловно, повышает популярность района", — рассказывает Ольга Трошева.

Сегодня роль застройщика в обустройстве локации велика. И это не только внешний облик дома, а еще и формирование образа жизни людей, его интересов, досуга. Таким образом, будут вырастать поколения, мышление и культуру быта которых сформировал застройщик.

Точка притяжения

В современном мире люди все больше хотят общаться, именно для этого созданы социальные сети, появляются новые общественные пространства. Застройщики чувствуют эту тенденцию и, чтобы двигаться в ногу со временем, стараются совершенствовать свои проекты.

При этом они могут сами диктовать, что именно станет главным местом для жителей в их комплексе. "Новые проекты, которые создаются с нуля, могут стать точкой притяжения, тем фактором, который даст толчок к развитию всего микрорайона", — говорит Сергей Степанов. А что же это за точки притяжения?

Сегодня популярностью в Санкт–Петербурге пользуется Приморский район, в котором в 2018 году введено в эксплуатацию более 620 тыс. м2 жилья, что стало самым высоким показателем по городу. В этой части Санкт–Петербурга развитая инфраструктура, построена новая городская точка притяжения — "Лахта Центр".

"Приморский район считается одним из наиболее зеленых, парки занимают порядка 20% его площади. Здесь находятся Финский залив, озеро Долгое, Лахтинский разлив, Юнтоловский природный заказник. У района хорошая транспортная доступность: Приморское шоссе обеспечивает выезд в центр города и на курортное направление, проектируется магистраль М–49, построены развязки с КАД и ЗСД", — рассказывает Дмитрий Ефремов.

Не только в Приморском районе появилась точка притяжения — во многих микрорайонах есть места, где жители с удовольствием собираются, чтобы провести время с пользой или просто отдохнуть. Конечно, это не такие масштабные объекты, как "Лахта Центр", но не менее значимые.

Автор: Анна Степанова