Эксперты спорят о «навесе» предложения над спросом на строительном рынке. Несмотря на предупреждения, в продажу выводятся все новые площади, и это грозит потерей равновесия, - говорят одни. Никакого дисбаланса нет, потому что спрос тоже растет, - утверждают другие.
Сразу два крупных игрока рынка, «Главстрой-СПб» и ГК «ПИК», 13 июля опубликовали аналитику по итогам первого полугодия 2018 года. Эксперты вновь говорят о превышении предложения над спросом. И это несмотря на то, что разбалансированность в сторону покупателя беспокоила рынок уже несколько лет. Между тем о своих собственных результатах компании рассказывают довольно бодро: спрос и продажи растут. Но в ГК «ПИК» в то же время уже сейчас выводят в продажу почти вполовину меньше, чем в прошлом году, — вероятно, тенденцию учли.
Московский гигант «ПИК», один из российских лидеров на рынке массового жилья, в первом полугодии выставил на продажу 36 новых корпусов против 52 корпусов в январе – июне 2017 года. Как говорится в сообщении компании, площадь квартир в новых корпусах составила 871 тыс. кв. м, что на 19,5% меньше, чем за аналогичный период 2017 года. Объем ввода жилья снизился на 28,3% по сравнению с 1-м полугодием 2017 года, составив 286 тыс. кв. м. Аналитики забеспокоились: если у такого «монстра» отрасли наблюдается минус, значит, рынок на грани дисбаланса.
«Застройщиков ожидает снижение покупательской активности и возврат к показателям продаж прошлых лет, – говорится в сообщении от 13 июля другой крупной компании, «Главстрой-СПб», реализующей крупные проекты комплексного освоения территорий – «Юнтолово» и «Северная долина». – Сегодня можно констатировать определенный переизбыток предложения. В условиях растущей конкуренции и при действующих ценах на жилье реализовать такой существенный объем быстрыми темпами не получится, даже с учетом растущего ипотечного спроса. Это важно учитывать девелоперам при выводе новых объектов на рынок».
В преддверии 1 июля 2018 года (даты вступления в силу изменения в 214-й закон о долевом строительстве) строители серьезно нарастили активность. На рынок выведено множество новых объектов и новых очередей в крупных проектах комплексного освоения. В результате объем «остатков» на рынке — того самого «навеса» предложения над спросом — в первом полугодии стабильно выше, чем в тот же период год назад.
Отметим, что речь идет о массовом жилье. «Штучный товар» на рынке элитного жилья или даже бизнес-класса в счет не берется, там другие законы. Как видно из графика, по итогам первого квартала 2018 года предложение в сегменте масс-маркет в Петербурге выросло на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«Мы в своей компании избытка предложения не чувствуем, – заявил «Фонтанке» Эдуард Тиктинский, глава Группы компаний RBI. – Но мы все-таки премиальный девелопер, у нас специальный продукт с высокой добавленной стоимостью — даже если это комфорт-класс. Но в принципе да, ситуация непростая, соотношение спроса и предложения будет зависеть, в том числе, от того, как крупные компании будут вести себя с выводом новых квадратных метров по тем разрешениям, которые наполучали перед 1 июля. С этим нужно быть очень осторожным. Мы такого запаса не делали. Мы получили 4-5 разрешений, три из них — это компактные проекты в центре или около центра. У нас нет «картофельных полей» или какого-то большого земельного банка, который мы впрок держим. Если покупаем что-то, то получаем сразу все согласования и разрешения и запускаем стройку и продажу».
Власти, отметим, советуют застройщикам придерживаться именно такой стратегии. С прошлого года девелоперы штурмуют петербургский Госстройнадзор: за 5 месяцев этого года они получили в 1,5 раза больше разрешений, чем за тот же период прошлого года. Однако в ведомстве говорят, что бизнес может и просчитаться в такой стратегии «набирания жирка» перед грядущими переменами. «Если те, кто получал впрок, взяли ношу не по силам и не начнут стройку вовремя, разрешения будут отзываться», – заявляет Евгений Ким, глава стройнадзора.
Любопытно, что и в Группе ЛСР говорят о переизбытке предложения. Холдинг, как известно, один из лидеров как раз на рынке массового жилья эконом- и комфорт-класса, в Петербурге и не только. «Действительно, за последние несколько лет на рынок вышло много проектов во всех сегментах, – комментирует пресс-служба компании. – Это обусловлено как востребованностью жилья со стороны покупателей и инвесторов, так и законодательными изменениями на рынке. Если судить по количеству выведенных на рынок метров, то небольшой переизбыток наблюдается. Если посмотреть на ситуацию через призму качества, то достойных и продуманных проектов не много». Свои собственные результаты по полугодию в компании пока не раскрывают.
С другой стороны, и спрос существенно разогрелся — главным образом благодаря ипотеке. Тот же «Главстрой» сообщает, что за первые полгода 2018-го объем продаж у петербургских застройщиков, строящих массовое жилье, составил 49 718 квартир — это рост на 40%. У КЦ «Петербургская недвижимость» чуть менее оптимистичные данные: как заявляет руководитель центра Ольга Трошева, продажи на первичном рынке за первые полгода выросли на четверть – до 2,2-2,3 млн кв. м против 1,8 млн кв. м в первом полугодии 2017 года. Рынок, по ее мнению, находится в равновесном состоянии, прогнозы «Главстроя» о дисбалансе она не подтверждает.
«За первые полгода 2018-го выведено в продажу 2,1 млн кв. м, продано 2,3 млн кв. м. Отмечаются и периоды, когда эти показатели отличаются больше, но существенных перекосов не возникает, – заявляет аналитик. – В продажу в 2018 году может быть выведено несколько больше жилья, чем продано, но отклонение будет незначительно. Предполагаю, что за год будет продано порядка 4,6-4,8 млн кв. м, а вывод может быть чуть больше – 4,9-5 млн кв.м. При этом объем предложения на рынке будет сохраняться на уровне около 5,5 млн кв. м, как и происходит в последние годы».
Если же рассматривать отдельно Санкт-Петербург (без учета застройки в ближайших пригородах), то здесь рынок находится в полном балансе, уверяют в «Петербургской недвижимости»: в последние несколько лет на начало года объем предложения новостроек соответствует последующему объему продаж жилья за год. Последний составляет порядка 3,5-3,6 млн кв. м.
КЦ «Петербургская недвижимость», напомним, принадлежит бенефициарам застройщика Setl City, который также тяготеет к рынку массового жилья и комфорт-класса, строя и выводя в продажу тысячи квадратных метров в Кудрово, Мурино, в бывшей промзоне около метро «Ладожская» и т.д.
Показатели «Главстроя-СПб» и «ПИКа» также говорят о росте спроса. У первого он скакнул на 38% (по сравнению с 1-м полугодием 2017-го) – почти 4/5 куплено в «Северной долине». У второго динамика поменьше, но тоже положительная: объем «розничной реализации недвижимости» увеличился на 9,4% по сравнению с 1-м полугодием 2017 года, сообщает сайт холдинга. При этом выручка с продаж выросла намного больше – на 26%.
Что касается цен, то в Петербурге в 1-м квартале они поднялись на 5%, во втором — не изменились, за исключением проектов эконом-класса на границе с областью, где наблюдается дальнейшее удешевление — примерно на 2,6%, говорят в «Главстрое». Впрочем, о том, что проекты «в полях» перестают интересовать покупателя, который уже несколько лет диктует рынку свою волю, также не раз предупреждали. Предпосылок для серьезного роста цен эксперты не видят, главным образом потому, что население не становится богаче. Хотя немного подбросить цены может растущая себестоимость строительства – за прошлый год она увеличилась на 6-7%.
Ясно одно: 1 июля как фактор рынка пока больше сказывается на девелоперах, чем на приобретателях жилья, резюмируют аналитики. «Отмена долевого строительства больше подталкивает к принятию решения инвесторов, чем покупателей», – говорят в «Главстрое».
Елена Зеликова
Источник
фонтанка.ру