Десятка самых дешевых семейных квартир до 5 млн рублей

БН разбирался, в каких петербургских новостройках можно найти трешки дешевле 5 млн руб. и что они будут собой представлять. В наш топ попало десять таких ЖК (см. таблицу внизу).

РЕДКИЙ ТОВАР

В новостройках Петербурга цены на трехкомнатные квартиры в сегменте масс-маркет, как правило, начинаются с 6-7 млн руб. Но если хорошо поискать, то можно найти предложения и на пару миллионов дешевле. Разумеется, это будут минимальные по площади варианты, расположенные на городских окраинах. К слову, в наших рейтингах самого дешевого жилья всегда лидировал юг – большинство самых доступных объектов сконцентрировано в Пушкинском районе.

Итак, самые недорогие варианты стартуют от отметки 4,3 млн руб.: такие минимальные ценники заявлены компаниями «Стоун» в поселке Ленсоветовский и «ПСК-Недвижимость» в жилом районе Славянка (относящемуся к пос. Шушары). То есть опция «жизнь в Петербурге» может считаться лишь формальной. Зато есть бонусы – близкие сроки сдачи корпусов в конце этого или начале следующего года, а также довольно просторные варианты планировок. Из минусов – квартиры продаются без отделки, а значит, покупателям придется доплатить еще по 5-7 тыс. руб. за кв. м. Да к тому же с транспортной доступностью здесь не все радужно: на Московском шоссе часто случаются пробки, надежда только на скорейшее открытие последнего участка платной трассы М-11, который часть транзитного трафика оттянет на себя.

В ценник до 5 млн руб. также попали квартиры в городских спальниках с относительно неплохой транспортной доступностью – это окраины Красногвардейского, Выборгского и Приморского районов. Но сроки сдачи домов здесь более отдаленные, а квартиры размером гораздо меньше. У ряда застройщиков («Полис Групп», «Аквилон Инвест») в качестве трешек в листингах вовсе представлен лишь формат евро-3. Такие квартиры площадью чуть более 50 квадратов предполагают 12-метровую кухню-гостиную и две комнаты по 12–15 квадратов.

В наш рейтинг дешевых квартир попали сразу два объекта «Группы ЛСР», строящиеся в закадье Красногвардейского района почти по соседству, – это ЖК «Ручьи» и ЖК «Цветной город». Правда, в первом из них классических трешек маловато, а в заявленный ценник укладываются лишь варианты евро-3. Зато во втором представлено много классических трешек, причем не самого большого метража – 60 кв. м (кухня 10 кв. м, три комнаты по 11–14 квадратов).

В целом планировки трешек поражают многообразием и разницей подходов застройщиков. К примеру, у компании «Главстрой – Санкт-Петербург» в «Северной долине» в 53 квадрата вместились 12-метровая кухня и три комнаты площадью 9–12 кв. м. Очень компактно – но зато обеспечен минимальный бюджет покупки и верхние строчки нашего рейтинга.

А самые просторные квартиры по интересующей нас цене можно приобрести в ЖК «Аэросити» в Шушарах от компании «Лидер Групп». Здесь 73-метровая площадь предполагает формат евро-4 – с кухней-гостиной в 20 квадратов и тремя комнатами. Такой же просторный общий метраж квартиры – в ЖК «UP-квартал „Московский“» от компании «ФСК», тоже реализуемом в Шушарах. Правда, для 70-метровой семейной квартиры кухня в 9 квадратов маловата, кроме того, существенную долю полезной площади съел 15-метровый коридор.

ТРЕХКОМНАТНАЯ ТРАНСФОРМАЦИЯ   

Столь дешевых вариантов на петербургском рынке очень мало. И неудивительно: в городских новостройках комфорт-класса застройщики по-прежнему закладывают довольно просторные метражи – около 70-80 кв. м. Что сразу выводит ценники за границу 8 млн руб. И, хотя стоимость квадратного метра у трешек значительно меньше, чем у тех же студий, неподъемный бюджет покупки отпугивает семейного клиента.    

Тем не менее квартирография не стоит на месте, а подстраивается под спрос, поэтому даже в бизнес-классе все чаще появляются планировки, которые и для сегмента комфорт раньше считались чересчур скромными. В масс-маркете трешками хрущевских площадей в 60 кв. м уже пару лет никого не удивишь. Сокращая общий метраж, многие застройщики все же стремятся улучшить функционал квартиры, избавляясь от коридоров, проходных комнат и т. д. И все чаще при этом переходят в евроформат, некоторые игроки даже полностью отказались от классических планировок.

Но в целом спрос на трехкомнатное жилье в сегменте масс-маркет невелик. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в первом полугодии 2019 года трехкомнатные квартиры приобрели всего 6,4% покупателей. Примерно в той же пропорции застройщики закладывают этот формат и в квартирографию своих новых проектов. Как сообщают аналитики БН, в проектах, вышедших на рынок в прошлом году, было запланировано 8,6% трешек, а в тех, что появились за девять месяцев текущего года, – 8,1%. Для сравнения: доля двушек составляет около 25%, а все остальное – студии и однушки.  

Были надежды, что популярность просторных квартир на рынке – двухкомнатных и трехкомнатных – резко увеличится после запуска в 2018 году госпрограммы семейной ипотеки под 6%. Но они не оправдались. С весны этого года льготную ипотеку распространили уже на весь срок кредитования, а не на три – пять лет, как это было ранее. Более того, со следующего года при рождении третьего ребенка семьям будут давать выплату в размере 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Но пока застройщики не верят в массовый спрос и не собираются переформатировать новые проекты в пользу семейного покупателя.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:

– В среднем по рынку мы не видим увеличения доли трехкомнатных квартир в общем объеме продаж. Спрос на этот формат сильно зависит от локации. В пригородных районах, таких как Кудрово и Мурино, высока доля покупок первого жилья, в связи с чем там популярны студии и однокомнатные варианты. Трехкомнатные квартиры более востребованы в новостройках обжитых городских районов, где высока доля сделок по улучшению жилищных условий.

Застройщики разрабатывают квартирографию своих проектов с учетом предпочтений покупателей. В частности, в нашем проекте бизнес-класса ЦДС «Черная речка» доля трехкомнатных квартир достигает 20%. В то же время в некоторых проектах Ленобласти такой формат отсутствует в связи с его невостребованностью.

Один из основных трендов в планировочных решениях сегодня – практически повсеместный отказ от классической квартирографии в пользу европланировок. В этом случае в квартире предусматривается просторная кухня-гостиная площадью до 20 кв. м и три полноценных спальни, среди которых одна – мастер-спальня со своей ванной комнатой. Также акцент делается на большом количестве мест хранения и просторных балконах или лоджиях.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Согласно данным нашего аналитического центра, в августе этого года в структуре продаж на первичном рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области на долю трехкомнатных квартир пришлось 13%.

Можно отметить, что за последние три-пять лет средняя площадь многокомнатных квартир несколько снизилась, что связано в том числе с изменением стоимости квадратного метра. На этом фоне увеличивается спрос на функциональное жилье с эргономичными планировками, растет популярность квартир евроформата. По нашим оценкам, до 30% в квартирографии городских новостроек сегодня отводится под жилье с европланировками. Особое внимание покупатели уделяют наличию просторных балконов или лоджий, мест для хранения. В некоторых наших квартирах есть универсальные помещения, «хобби-румы», которые можно организовать по собственному усмотрению как библиотеку, спортзал или гардеробную.

Один из трендов последнего времени – стремление покупателей улучшить имеющиеся жилищные условия и увеличить уровень комфорта проживания, переехать в квартиру большего размера или в жилой комплекс более высокого класса. Таким образом, спрос на многокомнатное жилье остается стабильным.

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:

– Переход на европланировки – это уже состоявшаяся трансформация рынка. Можно сколько угодно говорить о нашем особом пути или менталитете, но со сменой возрастного поколения уйдут в прошлое и классические двушки и трешки. Потому что европланировка действительно удобна. Кухня-гостиная – это центр квартиры, место, где проводит время вся семья. Чем квартира более многофункциональна, тем комфортнее людям здесь жить. Я абсолютно уверен, что евротрешка уже стала альтернативой классической трешке. Если говорить про реально комфортные условия жизни, то метраж ее должен быть 65–75 кв. м. Другое дело, что у людей сейчас мало средств для покупки.

Поэтому альтернативу евротрешке в будущем составят квартиры-трансформеры, которые при необходимости можно адаптировать самостоятельно: они более компактные, у них избыточное количество окон, отсутствуют несущие стены в периметре квартиры и т. д. Предполагается, что покупатель такой квартиры имеет возможность зонировать ее самостоятельно без каких-то громоздких согласований и изменений несущих конструкций. Это та альтернатива, которая соответствует духу времени.

Текст: Александр Смирнов