Доход, проверенный временем

Жилая недвижимость остается "тихой гаванью" для покупателей, желающих сохранить накопленные средства. "Основное преимущество квартиры как инвестиционного актива — понятность данного инструмента и простота в управлении", — отмечает руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов. Квартиры то быстрее, то медленнее, но при этом постоянно растут в цене, что позволяет если не заработать, то хотя бы более или менее эффективно противостоять инфляции.

"Инвестиционные покупки недвижимости — это данность, которую необходимо учитывать при построении стратегии продаж", — комментирует ситуацию директор по маркетингу ГК "Пионер", направление "Санкт–Петербург", Денис Лола.

Не для себя

По оценкам экспертов, в среднем доля инвестиционных квартир — то есть тех, которые покупаются с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду — составляет около 10%. "Мы всегда оцениваем ее приблизительно, так как людям свойственно менять свои решения, — объясняет генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин, — допустим, покупатель приобретает квартиру для себя, а потом по личным причинам решает ее перепродать по окончании строительства". Зачастую жилье, которое предназначалось для последующей сдачи в аренду, в итоге заселяют выросшие дети или, наоборот, пожилые родители. Вариантов масса, и все их отследить невозможно.

При этом в спальных районах и районах комплексной жилой застройки, в жилых объектах, где преобладают квартиры небольшого метража по низкой цене, доля инвесторов может доходить до 40% и более, комментирует Денис Лола. По его словам, в жилых комплексах ГК "Пионер" на сегодня доля инвестиционных покупок составляет около 25–30%. С дугой стороны, в апарт–отеле, который ГК "Пионер" возвела на ул. Хошимина, эта доля составляла 85%. Объект изначально был нацелен на продажу апартаментов инвесторам, которые их покупают для последующей сдачи в аренду.

В ГК "КВС" , напротив, говорят, что большинство квартир в новостройках компании приобретается для собственного проживания.

Задел на будущее

Чтобы получить максимальную прибыль, инвесторы предпочитают приобретать жилую недвижимость в самом начале строительства дома, чаще всего еще на стадии котлована. В среднем инвестиционный цикл жилищных проектов в настоящее время составляет около 2–2,5 года. "Учитывая текущую ситуацию, сложно предположить, каким будет положение на рынке в отдаленной перспективе, — рассказывает управляющий ООО "КВС. Недвижимость" Анжелика Альшаева, — с уверенностью можно сказать лишь то, что инвестиционная квартира будет дорожать по мере приближения завершения проекта, а значит, может послужить инструментом для сохранения накоплений". В среднем рост стоимости квадратного метра в жилых проектах ГК "КВС" с момента старта проекта до его завершения составляет 15%, оценивают в компании.

"Если вы задумались об инвестировании в жилую недвижимость, то экономически оправданно приобретать квартиру на начальном этапе возведения дома, — считает директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев, — строительный цикл занимает в среднем 2,5 года, и за это время стоимость недвижимости увеличивается в среднем на 20–30%". То есть, если на этапе котлована квартира стоила порядка 2,5 млн рублей, после ввода дома в эксплуатацию ее цена вырастет до 3,5 млн рублей. "Жилье в только что сданных домах — это самое дорогое предложение в своем сегменте, — добавляет Сергей Терентьев, — в данный момент доходность при инвестировании в жилую недвижимость гораздо выше, чем у банковских депозитов, ставки по которым в последний год стабильно снижаются". На этом фоне рынок недвижимости предлагает более привлекательные возможности для вложения средств. Но, как и в случае с банковским сектором, где важно выбрать надежный банк, при вложении в рынок недвижимости нужно выбрать устойчивого застройщика и ликвидный проект, отмечают в ГК "ЦДС".

По оценкам Петра Буслова, купив квартиру на начальном этапе строительства, инвестор заработает за время строительства до 20–25% от вложенных средств за счет повышения готовности объекта.

При этом доходность может значительно различаться в зависимости от качества проекта. "Если мы говорим об интересном объекте с привлекательными ценами от надежного застройщика с положительной репутацией и опытом, то рост стоимости от старта проекта до его окончания может составить в среднем около 30%", — говорит Олег Пашин. В то же время на рынке есть и не такие интересные объекты, в которых стоимость по окончании строительства, безусловно, вырастет, но не так сильно. А есть и те, где рост стоимости от старта до завершения проекта может составить и более 30%.

Олег Пашин приводит в пример покупку квартиры–студии на старте объекта по цене 1,8 млн рублей. К моменту сдачи дома в эксплуатацию она может стоить как 2,8–3 млн рублей при условии привлекательности дома для покупателей, так и 2,2–2,3 млн рублей при наличии таких условий, как, например, высокая конкуренция в локации, неудобное местоположение объекта и т. п.

"Рост цены жилья — от забора на площадке до ввода в эксплуатацию — закладывается изначально и, по скромным оценкам, — на уровне не менее 20%, а чаще всего — 25–30%, — подтверждает статистику директор по продвижению ГК "Ленстройтрест" Дмитрий Карпушин, — неважно, строится один дом, несколько домов или ведется комплексная застройка". В некоторых случаях, по его словам, увеличение цены может достигать и 40% — если на стадии стройплощадки застройщик демпинговал, опустив цену квадратного метра до минимума возможного. "И это, напомню, закладывается изначально. Так что даже если рост рыночных цен приостановился, определенный доход у инвестора будет", — добавляет Дмитрий Карпушин.

Стоит отметить, что иногда строительные компании сами оказывают своим клиентам услугу по реализации квартир. "Эта услуга востребованна — люди, покупающие жилье в наших новостройках, обычно оформляют переуступку через нас", — отмечает Анжелика Альшаева.

Помимо перепродажи квартиры существует и вариант сдачи ее в аренду после завершения строительства. "Все зависит от стратегии, которой придерживается частный инвестор, — поясняет Петр Буслов, — если мы говорим о модели, когда квартиры приобретаются для последующей сдачи в аренду, то доходность такого рода инвестиций составляет 8–12% годовых". Такой вариант удобен в том случае, если квартира приобретается с расчетом, что в будущем в ней будут жить дети, а пока они не выросли, становится источником дополнительного заработка.

"Мы можем прогнозировать увеличение доли покупателей, нацеленных не столько на перепродажу, сколько на последующую сдачу недвижимости в аренду как на более стабильный и понятный в долгосрочной перспективе источник дохода для частных инвесторов", — отмечает Денис Лола.

Правильный выбор

Интерес инвесторов к квартире определяется привлекательной стоимостью квадратного метра и высокой ликвидностью объекта. Поэтому чаще всего, по словам Анжелики Альшаевой, интерес инвесторов сосредоточен на квартирах небольшого метража — студиях и однокомнатных квартирах. Согласно исследованиям компании "Главстрой–СПб", примерно 70% инвестиционных сделок приходится на студии или однокомнатные квартиры площадью от 30 до 40 м2 с чистовой отделкой. С точки зрения локации наиболее востребованными являются новостройки, расположенные в активно развивающихся районах города, вблизи станций метро и транспортных артерий, уточняет Петр Буслов.

"Привлекательными можно считать и южные или юго–восточные пригороды Петербурга — Пушкин, Павловск, Колпино. На востоке потенциальный рост инвестиций можно предполагать в Янино, на северо–западе — в Сестрорецке", — рассказывает Дмитрий Карпушин, отмечая, что на квартиры "Ленстройтреста" у инвесторов сложился относительно устойчивый спрос и для перепродажи или сдачи в аренду приобретается 6–10% квартир, что, в общем, подтверждает тезис о том, что жилая недвижимость как объект инвестиций по–прежнему актуальна.

При этом, как отмечает Олег Пашин, сегодня объект для инвестирования стало выбрать сложнее. Если раньше практически любой строящийся дом мог гарантировать определенную доходность в случае покупки на старте и перепродажи по окончании строительства, то сейчас прибыль инвестора существенно зависит от правильного выбора объекта. По его мнению, если человек не является профессиональным участником рынка недвижимости, то, как ни банально это звучит, ему стоит обратиться к специалистам, которые помогут подобрать объект с наибольшей доходностью. Именно эксперт–профессионал, который разбирается в рынке и обладает необходимыми знаниями, может дать правильный совет по выбору застройщика, комплекса и даже непосредственно квартиры. Кроме того, такой специалист, работающий в брокерской компании, всегда в курсе различных временных акций от застройщиков, которые позволяют приобрести жилье по более низкой стоимости. И, соответственно, заработать в итоге больше.

При этом, конечно, низкая цена или наличие акции вовсе не гарантирует надежность застройщика и его возможности по достройке дома в указанные в документации сроки, подчеркивает Олег Пашин. Зачастую под низкими ценами скрываются большие проблемы, которые испытывает девелопер с реализацией жилья, а значит, покупка квартиры в таком доме может быть высокорисковым предприятием.

Большинство инвестиционных покупок недвижимости совершается по схеме 100% оплаты. "Однако заметно увеличилось количество инвесторов, приобретающих квартиру в ипотеку, — рассказывает Денис Лола, — рост стоимости квадратного метра в наших строящихся домах перекрывает проценты по ипотеке". После сдачи дома в эксплуатацию ипотечные выплаты можно покрывать, в том числе и сдавая квартиру в аренду.

Если выбор сделан осторожно и правильно, то, по словам Петра Буслова, инвесторы, покупающие квартиры на котловане для последующей перепродажи на конечной стадии готовности дома, могут рассчитывать на доходность 20% и выше. В любом случае приобретение недвижимости на российском рынке всегда было и остается привлекательным стабильным вариантом вложений средств.