Дома рвутся ввысь

По данным Единого реестра застройщиков, на начало апреля Москва лидирует среди российских регионов по этажности строящихся жилых домов. Средняя высота составляет 21,6 этажа. Петербург – на пятом месте (19 этажей), пропустив вперед Приморский край, Свердловскую и Рязанскую области.

По данным Аналитического центра «Главстрой-СПб», высотные жилые комплексы в 23-25 этажей преобладают в спальных районах Петербурга.

В сегменте масс-маркет, по данным аналитиков, как правило, возводятся дома высотные и средней этажности. Их совокупная доля в течение нескольких лет остается стабильной. Однако доля среднеэтажных объектов растет, т.е. высотных домов становится меньше.

Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова также утверждает: «Доля высотных домов постепенно снижается. И вызвано это в первую очередь введением новых правил высотного регламента, который ограничивает высоту зданий 12-ю этажами. Причем распространяются они не только на центр города, где и раньше действовали жесткие нормативы, но и окраины. Отдельные исключения возможны, но налицо тенденция к снижению высотности домов».

Регламент как помеха

Градозащитники, местные жители и даже губернатор города Георгий Полтавченко не любят высотную застройку. «Понятно, что у нас есть целый ряд территорий, так называемый серый пояс, промзона, и их нужно развивать. При этом категорически нельзя видоизменять исторические территории. Особенно набережные, острова. Вы сами петербуржцы, знаете, что там было и что сегодня происходит. Давайте внимательней смотреть, что творят застройщики. Втихаря сносят чего-то, расчищают, а потом говорят: «Вот уже подготовлена площадка, давайте мы построим 20-30 этажей из стекла и бетона». Но это не петербургский стиль. В центре города его не должно быть совсем», – возмущался губернатор.

Тем не менее, Комиссия по землепользованию и застройке все чаще разрешает застройщикам нарушить высотный регламент на том или ином участке.

За последнее время самые известные проекты, в которых комиссия запретила застройщикам нарушить высотный регламент – проект «Ингрия-тауэр» группы «С.Э.Р.» на проспекте Энгельса и проект компании «Строительный трест» на проспекте Тореза. Обе компании обращались (правда, по разным поводам) в суд.

Комиссия руководствуется самыми разными интересами. Подразумевается, что они имеют отношение к решению городских проблем. Например, ЖК» Белорусский квартал» вместо положенных 40 метров в высоту будет иметь 75. Причина – это партнерский проект с Белоруссией и буде возводиться за счет бюджета. Кроме того, проекты в Петербурге и Минске будут похожи.

ПЗЗ разрешено нарушить в проекте «Балтийская жемчужина», хотя о высотной архитектуре там говорить не приходится. Причем положенная высота увеличена с 18 до 45 метров. Причина - строительство церкви в квартале.

Но большинство застройщиков могут претендовать на нарушение ПЗЗ, если соглашаются строить объекты, возводить которые должен бюджет – социальные.

Так, комиссия разрешила увеличить предельную высоту зданий в ЖК «Парк Бабушкина» с положенных 33 и 40 метров до 60 и 75 метров (проект, по информации СМИ, будет реализовывать Setl Group); Для зданий «Главстрой-СПб» в ЖК «Юнтолово» высота увеличена до 75 метров в обмен на возведение и передачу социальных объектов городу; «Бронка девелопмент» (ранее «Реалти-Групп») сможет увеличить до 85 метров высоту жилья в Парголово при регламенте 40 метров в обмен на строительство второго детского сада (один уже был предусмотрен в проекте), комплексное благоустройство территории и ремонт школы по соседству; Setl City также нарушит ПЗЗ на Октябрьской набережной, 38, поскольку взяла на себя обязательства участвовать в создании социальной инфраструктуры нового квартала. Это не полный перечень случаев и наверняка они не последние.

Чем выше, тем дороже

Застройщики готовы на высотное строительство, руководствуясь рентабельностью проекта – возможностью «выгнать» с каждого квадратного метра земли как можно больше квадратных метров жилья. «Высотные объекты всегда привлекают внимание и позволяют реализовать интересные архитектурные проекты», - подчеркивает Калашникова.

В то же время застройщики признают удорожание строительства высотного дома по сравнению с обычным. Разница в себестоимости, по некоторым оценкам, составляет примерно 25%.

«Удорожание происходит за счет использования дополнительных систем и мероприятий, обеспечивающих безопасность и комфорт проживания в высотном объекте. В частности, речь идет о более дорогом фундаменте, установке дополнительных лифтов, проведении более дорогостоящих противопожарных мероприятий», - поясняют аналитики «Главстрой-СПб».

Именно техническая «начинка» больше всего влияет на себестоимость строительства.

Более жесткие пожарные нормы влияют не только на системы безопасности, но также на используемые материалы и применяемые конструкции. Фундамент и конструктивные элементы должны обладать высоким запасом прочности, возможно увеличение толщины стен. Кроме того, нужны дополнительные системы эвакуации, пожаротушения, вентиляции, а также большее количество лифтов. Немаловажный фактор – более долгие сроки проектирования и экспертизы.

Надежда Калашникова также напоминает о необходимости привлекать специальную технику, пригодную для высотного строительства.

Специалисты «Главстрой-СПб» отмечают: появление высотных жилых объектов не означает, что комфортность  проживания в районе застройки снизится. За счет экономии места освобождается площадь под благоустройство и озеленение, застройщик сможет оборудовать больше детских площадок, организовать различные общественные зоны для различных возрастных групп, разместить больше пешеходных дорожек и парковочных мест.

Чем выше, тем дешевле

Однако, в отличие от Москвы, цены в высотных домах Петербурга ниже, чем в мало- и среднеэтажных. По данным компании «Метриум», в столичных небоскребах цены на 15-25% выше, чем в аналогичных проектах, но меньшей этажности.

По оценке аналитиков «Главстрой-СПб», в Петербурге цена квартир в высотных домах в среднем ниже на 10-12 тыс. рублей за квадратный метр по сравнению со среднеэтажным жильем. Эксперты объясняют это концентрацией предложения в высотных домах в сегменте «эконом».

Использовать преимущество высоких этажей, чтобы повысить цену продажи, удается далеко не всегда. «Если говорить о спросе, то жить на самом верху предпочитает не более 10% покупателей, остальные отдают предпочтение средним этажам высоток. Повышение цены на жилье на высоких этажах возможно лишь в том случае, если речь идет о видовых квартирах. Если же дом находится в гуще квартальной застройки, то особой разницы нет», - поясняет Калашникова.

Именно поэтому зачастую на верхних этажах застройщики размещают многокомнатные квартиры, спрос на которые не самый большой, или, если местоположение позволяет, - панорамные квартиры с террасами, что позволяет повышать цену.

Перспектива роста

По мнению экспертов, высотное строительство – не петербургская тема. «Санкт-Петербург – плоский город, это его особенность и нарушать ее, на мой взгляд, не стоит», - поясняет Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.

По его словам, высотных жилых домов в городе больше не станет: ПЗЗ ограничивают высоту застройки в черте Петербурга.

Аналитики «Главстрой-СПб» полагают, что высотное строительство если не будет развиваться, то, по крайней мере, сохранит долю на рынке, поскольку это выгодно девелоперу с экономической точки зрения – такие проекты позволяют реализовать на относительно небольшом по площади участке земли большие объемы жилья. А учитывая высокую стоимость земли в городе, - это весомый аргумент.

Однако непонятно, в каких именно локациях будут появляться высотные дома. «У нас есть район Лахты, где уже строится одно из самых высоких зданий в Европе. Логично продолжить развивать высотное строительство в этой локации, на намывных территориях или на существующих земельных участках», - указывает Богданов.

Между тем, у разных застройщиков обнаруживаются разные аппетиты. И если компания «Росстройинвест» новый высотный проект ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» реализует в Усть-Славянке, то, например, ГК «Двадцатый трест» депутата Законодательного собрания Санкт-Петербурга Сергея Никешина (бизнес находится в доверительном управлении) собирается строить 45-этажные высотки в Кировском районе, а ООО «Новый век», аффилированная с «Плаза Лотос Групп» Михаила Зингаревича, уже согласовала проект гостиницы на Витебском проспекте высотой в 90 метров.

Отклонение от ПЗЗ стало обычной практикой.

Елена Зубова