«Эконом» уходит в прошлое. Для кого придумали стандартное жилье

Участники рынка отмечают, что пока данные критерии не являются обязательными и касаются только участия в госпрограммах. Однако в будущем кажущийся имиджевым ход по замене «эконома» на «стандарт», скорее всего, вызовет подорожание квадратного метра, ведь на соблюдение всех требований придется потратиться застройщикам, а значит, и покупателям.

Приказ Минстроя вступил в силу 6 июня. К категории стандартного жилья теперь относят индивидуальные жилые дома площадью до 150 кв. м, расположенные на участке не более 1500 кв. м, и квартиры площадью не более 100 квадратов. Дом, отвечающий стандартам, должен иметь класс энергетической эффективности B и выше, и быть доступным для людей с ограниченными возможностями. Регламентированы также требования к внутренней отделке: входная дверь должна быть металлической, обязательны межкомнатные двери, оконные блоки с подоконной доской, выровненные, окрашенные или с обоями стены, готовые ровные потолки и пол с покрытием. В санузлах все должно быть установлено заранее: сантехника, смесители, свет, гидроизоляция, плитка, вентиляция, на кухне тоже предполагается полный комплект с мойкой, тумбой и плитой.

Больше всего это похоже на то, что строители и покупатели привыкли называть экономклассом. Последние годы, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», его доля на рынке строящейся недвижимости постоянно снижается. Например, сейчас в пригородной зоне Ленобласти на него приходится 69%, а пять лет назад — 86%. В Северной столице та же тенденция: в 2015 году экономкласс занимал 44% предложения, а сейчас — уже 30%.

— Потребность в критериях стандартного жилья назрела давно — ведь до сих пор российское законодательство не устанавливало четких правил и классификация, позволяющая однозначно отнести жилье к тому или иному сегменту, была достаточно условной, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Профессиональное строительное сообщество Петербурга, и в частности «Объединение строителей СПб», непосредственно участвовало в разработке опубликованного Минстроем документа, так как давно стремится соответствовать европейскому уровню. Безусловно, разработанные стандарты повысят качество жизни россиян, поскольку при покупке жилья самого нижнего ценового диапазона люди получат не просто бетонную коробку без дверей и с голыми стенами, а квартиру, куда можно заехать и сразу достаточно комфортно жить, не вкладывая почти никаких дополнительных средств.

— Если сравнить приказ Минстроя №800, который ранее определял критерии экономического класса, с пришедшим ему на замену новым документом, то мы увидим — принятые критерии в аспекте площадей устанавливают меньшие нормы, — пояснил «Фонтанке» генеральный директор ПСК Юрий Колотвин. — Например, квартирой экономкласса ранее признавалась площадь от 20 до 150 кв. м с перечислением обеспечения инженерными системами. В новом документе описание ограничено общим критерием до 100 кв. м. Квартиры в блокированных домах (таунхаусы) — «уменьшились» с 200 кв. м до 130 кв. м. То же касается и индивидуальных жилых домов — 200 и 150 кв. м, соответственно.

Тем не менее в новом стандарте есть два ключевых отличия, уточнил эксперт. Первое — стандартное жилье должно соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. В частности, требуется класс энергоэффективности B и выше. Второе — указаны требования к отделке, которые и так выполняются в большинстве современных проектов.

— Я уже давно не видел новые жилые дома, где бы устанавливались временные деревянные входные двери, а не металлические, — добавил Колотвин. — Также квартиры экономкласса в большинстве случаев предлагаются с минимальной отделкой, выравниванием, напольными покрытиями, сантехникой и т. д. Поэтому фиксирование данных требований в целом логично и на экономику таких проектов влияния оказать не должно. ГК «ПСК» не строила дома экономкласса — в категории бюджетных предложений здесь только комфорткласс.

— Прописанный стандарт предполагает минимальную отделку — например, это могут быть просто окрашенные стены в комнатах и санузле, — говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — Однако такие решения уже мало конкурентоспособны на рынке. В наших домах мы используем качественные обои горячего тиснения, износостойкий ламинат, стены и пол санузлов выполняем в керамической плитке. Для каждого комплекса разрабатывается индивидуальный дизайн-проект отделки квартир, МОПов, благоустройства. Большое внимание уделено деталям — это продуманная разводка электричества, радиаторы с терморегуляторами, клапаны инфильтрации воздуха для улучшения вентиляции, энергосберегающие окна и так далее.

— В целом мы не видим разницы, — добавила директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — В документе прописаны базовые опции продукта жилищного рынка. Продукт с меньшим набором опций на рынке жилья Санкт-Петербурга в принципе востребован не будет. Наша компания реализует проекты в классах стандарт и комфорт, поэтому часть проектов попадает под обозначенные характеристики.

Что изменится

Часть застройщиков не прогнозирует каких-либо значимых изменений после появления стандартов, но другие говорят, что они влетят «в копеечку» и приведут к росту стоимости жилья.

Пока данные критерии не являются обязательными для исполнения застройщиками — они касаются госпрограмм, уточнила Анжелика Альшаева. В частности, определение стандартного жилья есть в программе выкупа квартир у застройщиков, разработанной в рамках поддержки рынка в период пандемии — в аукционах «Дом.РФ» могут участвовать только «стандартные» жилые комплексы.

— Вероятнее всего, этим же требованиям должны будут соответствовать объекты, которые строятся по госзаказу, — добавила она. — В дальнейшем, возможно, критерии получат распространение, например, в целевых жилищных программах или при рассмотрении застройщика банками при решении вопроса о проектном финансировании, но пока таких требований нет. Поэтому на сегодняшний день введение критериев мало отразится на конкурентном рынке Петербурга и Ленобласти.

— Я не думаю, что стандарты потребуют перестройки, так как большинство реализующихся проектов уже подпадает под определение стандартного жилья, — добавила Ольга Ульянова. — Единственное, что теперь новые проекты застройщиков будут учитывать закрепленные на законодательном уровне параметры и не отклоняться от них.

Введение минимальных стандартов повысит качество жилья и степень его готовности, считает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Но вместе с их появлением будет расти себестоимость объектов и соответственно их цена для конечного покупателя.

— Появление этих требований можно расценивать двояко, — говорит Соболева. — С одной стороны, рост стоимости скажется негативно на покупательской способности и вероятно какой-то процент людей откажется от идеи покупки собственной квартиры, особенно когда экономика на спаде. Жилье экономкласса покупают люди с ограниченным количеством средств. С другой стороны, люди получат более качественные объекты. А покупатели, которые приобретают жилье с помощью ипотечного займа, избавят себя от необходимости поиска средств на множественные «доделки» в квартире, включив их в общую стоимость.

— В принципиальном отношении новые стандарты ничего не изменят, — считает Юрий Колотвин. — Единственный решающий фактор — стоимость квадратного метра. Она и только она определяет, к какому классу относится тот или иной жилой дом. Расположение, стоимость земли, материалы отделки, этажность, технологичность здания и все остальное — все отражается в цене.

— Это однозначно отразится на себестоимости самого дешевого жилья в сторону ее повышения примерно на 30–40%, — считает начальник юридического отдела СК «Дальпитерстрой» Мария Шумеева. — По сути с рынка выводятся более дешевые квартиры без отделки и заменяются на жилье с чистовой отделкой. Для потребителя это хорошо в том случае, если бы цены при этом не выросли. Но это априори невозможно, так как любая, даже предчистовая отделка — это дополнительные затраты, которые, естественно, застройщики будут включать в цену квадратного метра. Таким образом тем, кто раньше строил жилье экономкласса, придется изыскивать дополнительные средства на отделку. Кроме того, поскольку меняется минимальная площадь жилья, застройщикам придется вносить изменения в проектную документацию.

— Основное, что можно отметить, изучив данные стандарты, это переход к строительству с готовой отделкой, — уточняет Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». — В то же время жилье с отделкой, как правило, возводится дольше и при прочих равных условиях стоит дороже. Разница в стоимости квадратного метра предложения без отделки и с отделкой, мойкой и плитой, для стандартного жилья может составлять 10–15 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня покупательская способность населения не растет, поэтому стоимость квартиры является одним из ключевых параметров, особенно на рынке масс-маркет.

По данным компании, в прошлом году на рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и области практически каждая вторая квартира была приобретена с отделкой. Сейчас сложно оценить, насколько рынок и покупатели стандартного жилья готовы перейти к покупке квартир только с отделкой. Также эксперт обратил внимание на повышение класса энергоэффективности зданий — это потребует дополнительных расходов за счет применения энергоэффективных решений и материалов, хотя потенциально такой стандарт положительно скажется как на окружающей среде, так и на размере коммунальных платежей. Эксперт не исключил, что, вероятно, одним из основных катализаторов для формирования новых стандартов и разработки типологии жилья является программа реновации, которая стартовала в Москве и в дальнейшем может быть распространена и на другие регионы.

Замена формулировки

Большинство застройщиков старается позиционировать свои комплексы в сегменте комфорт, говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Они добавляют функции, присущие комфорт-классу, улучшают качество отделки, оформление входных групп, дворовых территорий.

— Границы между классами на первичном рынке все более размыты, а покупатели становятся все более требовательными, — уточнила она. — Именно им в первую очередь не нравится название «дом экономкласса». Они ведь рассуждают так: я заплатил немалые деньги, и почему я буду жить в новостройке «экономкласса». Таким образом, они подгоняют девелоперов, во-первых, улучшать свой продукт, во-вторых, не называть его экономом. Именно поэтому данное название и сходит на нет. Получается, сегодня в локациях, где очевидно должен развиваться экономкласс, застройщики возводят жилье с качествами, присущими классу комфорт. И поэтому, даже если его где-то и будут называть «стандартным», то по сути это ничего не изменит, уточнила она.

— На мой взгляд, потребность уйти от понятия «эконом» возникла не от заботы о потребителе (хотя, возможно, такое благое намерение и имеется), а для зачистки строительного рынка от малых и средних компаний, — считает Мария Шумеева. — Понятно, что не все потянут дополнительную финансовую нагрузку и кому-то придется уйти. В принципе, процесс монополизации рынка идет давно и последовательно. В прошлом году было введено проектное финансирование, в этом — новые стандарты.

Ребрендинг экономического класса в стандартный, скорее всего, сделан в угоду благозвучности, считает Юрий Колотвин. По его мнению, сам термин «стандартный» подразумевает, что есть стандарты. А слово «эконом» воспринимается прежде всего как экономия. Ольга Ульянова тоже считает, что речь идет просто о замене формулировки:

— «Стандарт» звучит для потребителя более мягко, в то время как слово «эконом», ассоциируется с самым дешевым вариантом и низким качеством исполнения, — пояснила она. — Сегодня зачастую проекты стандартного жилья не сильно отличаются от проектов «комфорт». Например, на автомобильном рынке вы можете приобрети модель с базовыми параметрами «стандарт» и доукомплектовать его необходимыми опциями, — кондиционер, коробка автомат и пр. Также и на рынке жилья — вы покупаете либо стандартный вариант, либо квартиру с расширенным набором опций, например, системой «Умный дом». Однако сегодня между этими двумя категориями принципиальной разницы нет.

По словам Ульяновой, в проектах класса комфорт застройщики больше внимания уделяют деталям, рассчитанным на эмоциональную составляющую, которые не являются предметами первой необходимости для жизни — как правило, это касается благоустройства. Например, ландшафтный дизайн, благоустройство внутренней территории двора, какие-то «фишки» в интерьере холлов и входных групп. В комфортклассе чуть лучше отделка, локация, транспортная доступность благоустройство. Совокупность всех этих факторов, а не какой-то один и дают возможность относить объект к классу «комфорт». Плюс в комфортклассе цена несколько выше.

По словам Анжелики Альшаевой, качество новостроек в последние годы в целом растет. В Петербурге и Ленобласти проектов, которые 5–10 лет назад относились к экономклассу, сейчас практически нет. В ГК «КВС» также все новостройки масс-маркета, независимо от их расположения — это класс «комфорт» или «комфорт плюс».

— Вместе с тем в большинстве квартир мы не устанавливаем мойки и плиты в кухнях, — уточнила она. — Сегодня практически все новоселы используют встроенные кухни и подбирают мойку и бытовую технику индивидуально. На наш взгляд, решения по меблировке логичнее предлагать опционно — в ближайшее время мы запустим такое предложение как дополнительную услугу.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»