Доходы россиян не растут, а по некоторым данным, даже снижаются. Кроме того, ужесточаются требования к заемщикам, кредиты дорожают как для населения, так и для застройщиков. Как изменится жизнь девелоперов на фоне этих тенденций, рассуждает коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.
– Ставки по кредитам растут, взять ссуду все сложнее. Как застройщики будут обходиться без ипотечных клиентов?
– Да, ставки растут, и, похоже, эта тенденция сохранится. Насчет доходов россиян думаю, что они находятся примерно на одном и том же уровне. Скорее, причина в инфляции, которая эти доходы сокращает.
Насчет доступности ипотеки в плане требований к заемщикам — не согласен, что кредиты стали менее доступными, по крайней мере, в последние полгода. Банки существенно эти требования не ужесточают. По нашим наблюдениям, да и представители банков это подтверждают, ставка по кредиту — не самый главный момент. Для заемщика важнее возможность в принципе взять ссуду, чтобы соблюдались формальные требования: размер первого взноса и доля от зарплаты, которую он может тратить на выплаты. Не у всех россиян «белые» доходы, которые они могут показать.
– Но для застройщиков‑то кредиты подорожают. Это скажется на земельном рынке?
– Подорожают. Но стоимость кредита для застройщика — тоже не решающий фактор. Важнее наличие платежеспособного спроса. За исключением отдельных компаний, которые имеют доступ к дешевым займам, застройщики кредитуются у населения, в этом и смысл долевого участия. Удорожание кредита для компании — дополнительная нагрузка, которая, скорее всего, через какое-то время ляжет и на плечи покупателя. Но участки впрок никто не покупает, землю приобретают под конкретный проект. Правда, с момента покупки до начала строительства может пройти не один год: получение разрешительной документации и т. д.
Подешевеет ли земля при увеличении стоимости кредитов, сказать нельзя, формирование цен на участки — очень тонкий рыночный механизм. Вот если упадет спрос на территории, то и цена будет падать. Но здесь опять же все зависит от спроса на жилье. Если он сохранится хотя бы на сегодняшнем уровне, земля не подешевеет. Если снизится, это приведет и к уменьшению числа приобретаемых наделов, и к снижению цен на них. Все остальное — косвенные вопросы, их степень влияния на рынок существенно ниже.
– Предпосылки для изменения спроса есть?
– Для нас 2014 год стал рекордным по числу продаж. В августе и сентябре ожидаем пиковых значений, на уровне начала года. Спрос весьма высокий, но он обусловлен нестабильностью прочих экономических институтов: банковской сферы, курсов валют, да и политической ситуацией. Эти факторы серьезно подогревают спрос, но сколько это продлится, сказать очень сложно. Запасы средств у граждан есть, и они продолжают их тратить на жилье.
Квартира воспринимается (в том числе) как средство сохранения капитала, в этом плане ситуация с начала года не поменялась. Денег немного, но люди стараются их потратить сейчас. Была некая стабилизация в мае-июне. Тогда и сезонный спад сказался, и доллар «откатился». Думаю, до конца года спрос сохранится и будет высоким.
– Стратегия продвижения проектов изменится? Может, дополнительные акции и скидки появятся?
– Спрос стал более сконцентрированным. В основном он приходится на крупные, надежные компании. Уже сейчас можно говорить о появлении различных акционных программ, в том числе и скидок. Застройщики будут стараться компенсировать увеличивающуюся стоимость ипотеки собственными рассрочками — а‑ля кредит на два-три года. Эти рассрочки будут более выгодны по стоимости, а может быть, даже бесплатными, но сроки, конечно, в разы короче. Сейчас рассрочку дают не все, и у большинства они процентные, зачастую с довольно большой ставкой.
– Нехватка средств скажется на социальной наполняемости проектов помимо обязательных школ и детских садов?
– Рынок направлен на минимизацию стоимости предложения и цены квадратного метра. Этого требует основной объем потребительского спроса. Соответственно, застройщики должны предоставлять необходимые и достаточные функции — нормальное, качественное жилье, но без излишеств, за которые массовый покупатель заплатить не может. Сегодня основное конкурентное преимущество — цена. И это не новая тенденция, все началось еще в 2008 году.
Есть проекты, которые конкурируют качеством и насыщенностью инфраструктуры, дополнительными парковочными местами и т. д. Но они занимают свою нишу, которая составляет 10–15% от общего объема спроса. Конкуренция усиливается, уже и в проектах массового спроса компании привлекают покупателя качеством отделки мест общего пользования, интересными планировочными решениями и т. д. Они не столь серьезно влияют на себестоимость, здесь конкуренция сыграла на руку покупателям.
– То есть скоро в городе доступного жилья не останется?
– Квартиры в городе, безусловно, дороже, чем в области. Основной объем доступного жилья уже сместился в Ленобласть, и эта тенденция продолжает развиваться.
– В неспокойной ситуации граждане предпочитают объекты в высокой стадии готовности. Как это скажется на крупных проектах, где нужны большие вложения на начальном этапе?
– С этим тезисом согласен. Но сейчас введено обязательное страхование ответственности застройщика. При всех недоработках в итоге это неплохая мера, которая дает покупателю определенную уверенность. Но граждане, конечно, будут склоняться к покупке в готовом доме, а проектам на начальной стадии придется конкурировать ценой. Учитывая рост стоимости кредитов, это будет непросто.
– То есть новые крупные проекты выводиться не будут?
– Не думаю, что в ближайшие полгода компании изменят планы вывода на рынок новых проектов. Повторюсь: все зависит от спроса, готового жилья на всех не хватит, да оно и существенно дороже. Мы говорим про первое жилье, покупку которого люди не могут или не хотят откладывать. Если спрос будет снижаться, замедлятся темпы строительства. В больших проектах компании просто отложат вывод на рынок новых очередей.
Источник
Недвижимость и строительство Петербурга