Еще не монополисты, но доминировать стремятся.

Компании, входящие в топ–10 самых успешных застройщиков Петербурга, укрепляют свои позиции на рынке жилья. Если 5 лет назад их доля в продажах составляла 50 %, то сейчас она достигла 65 %. По мнению экспертов, этот процесс будет нарастать — что для рынка не так уж и плохо.

По подсчетам экспертов Urbanus.ru, в прошлом году на первичном рынке доля крупнейших компаний города составила чуть более 64 % проданных квартир и почти 61 % полученной выручки от общих показателей по Петербургу. За последнюю пятилетку лидеры рынка нарастили продажи почти на 15 % — ведь в 2014 году первая десятка застройщиков продала 2,7 млн м2 жилья, что составляло половину от общего объема рынка.

«Наибольший объем сделок в 2018 году пришелся на Setl City — более 15,5 тыс. м2, половина из которых генерируется в крупнейших жилых массивах: «Чистое небо» (между ЗСД и Парашютной ул.) и «Солнечный город». Позиции Setl City сильны также и в бизнес–классе. В частности, в ее портфель входят два самых популярных адреса в рамках этого сегмента: «Палацио» на Васильевском острове и «Притяжение» на Выборгской наб.», — говорится в исследовании Urbanus.ru. На втором месте «Группа ЛСР» с результатом 9,64 тыс. сделок — это почти 16 % от общегородского показателя. У «Главстроя–СПб» два проекта КОТ — «Северная долина» и «Юнтолово» (где количество зарегистрированных ДДУ превысило 3,4 тыс. единиц) — и третье место. ГК «Эталон» (ЛенСпецСМУ) — 12 проектов, 1,8 тыс. проданных квартир, «малая бронза». Пятая позиция и 3,13 тыс. сделок у Seven Suns Development.

Крупные крупнеют

Впрочем, если брать ситуацию по агломерации в целом, то динамика будет менее впечатляющая. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на 10 крупнейших компаний приходится 58 % сделок, аналогичная цифра была и в 2017 году. «Вторая десятка компаний занимает последние 2 года 15 % от объема всего спроса», — говорит Ольга Трошева,

руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».«Неожиданностей нет: такая ситуация складывается как минимум последние 2–3 года. 15 ведущих девелоперов в регионе сегодня охватывают порядка 72 % рынка», — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI. «В нынешних условиях крупные компании вынуждены постоянно наращивать объемы — это их бизнес–стратегия. Маленькие фирмы, которые один объект построили, другой начали, так и будут работать. А вот середняки либо вырастают до больших, либо сворачиваются до маленьких», — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

Впрочем, последние изменения в законе о дольщиках неизбежно приведут к отсеиванию малого бизнеса. «Чем крупнее компания, тем у нее больше пробивная мощь. Хотя по опыту мы знаем, что крупный — далеко не всегда надежный и качественный. Но у больших фирм объективно более выгодная позиция перед банками и заемщиками», — рассуждает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Законодательный барьер

С ростом требований к застройщикам уменьшится и их количество, считают эксперты. «Мы начинаем реализацию проектов по схеме с эскроу–счетами и проектным финансированием. Еще в процессе подготовки стало очевидно — этот путь могут пройти преимущественно крупные застройщики, крепко стоящие на ногах. От них требуются финансовая устойчивость, высокий кредитный рейтинг, достаточный товарный запас, наличие успешных и перспективных проектов», — делится Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстроя–СПб».

«Особенно это проявляется в низком ценовом сегменте, где небольшим застройщикам будет все сложнее конкурировать с крупными компаниями, у которых есть собственные подрядные мощности, отлаженные технологии и бизнес–процессы», — добавляет Вера Сережина.

Все это приведет к консолидации строительной отрасли. «Условия ведения девелоперского бизнеса станут просто непосильными для ряда небольших и средних игроков, они начнут объединяться, присоединяться к крупным компаниям. Так что количество застройщиков будет сокращаться за счет сделок M&A», — уверен Вячеслав Заренков, председатель совета директоров группы «Эталон». Очевидно, что в первую очередь отмена долевого строительства затронет те компании, у которых есть проблемы с привлечением проектного финансирования, говорят эксперты. «На рынке недвижимости останутся только крупные игроки, которые способны работать в новых условиях.

«Монополизм» будет развиваться неизбежно», — сожалеет Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.

Впрочем, к согласованной ценовой политике консолидация не приведет. «В условиях нарастающего монополизма девелоперский рынок претерпевает не только количественные,

но и качественные изменения. Вероятность резких скачков цен снижается, но и стимулов для повышения качества жилых проектов становится меньше. Правда, до классического монополизма в строительной индустрии, к счастью, пока далеко», — уверена Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге.

«Конкуренция велика, и ни один застройщик не может диктовать свою позицию рынку строящегося жилья. На цену влияют другие факторы — в первую очередь степень готовности жилого комплекса, наличие спроса на него», — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».

По данным ЦИАН, в 2018 году застройщики Петербурга и Ленинградской области заключили 106,7 тыс. сделок по ДДУ на 416,7 млрд рублей. При этом темпы продаж на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области растут быстрее, чем в Московском регионе (+30 % по итогам 2018 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в агломерации Петербурга против +20 % в Москве и Подмосковье). Годовые темпы прироста выручки застройщиков агломерации Петербурга — в 2018–м ее объем увеличился на 37 % — по данным ЦИАН, выше, чем темпы прироста сделок.

Авторы: Павел Никифоров, Наталья Бурковская