Где эта улица, там этот дом. Какие дороги строят девелоперы и почему

При выборе участка под строительство девелоперы смотрят на расположение будущего комплекса и его транспортную доступность в первую очередь. Ведь чем лучше будет транспортная инфраструктура, тем привлекательнее будет жильё в доме для конечного покупателя. "При выборе земли под строительство транспортная составляющая оценивается комплексно: пропускная способность существующих дорог, нынешнее и перспективное количество жителей, наличие развязок, планы по развитию транспортной сети", — поясняет генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева. По её словам, в Петербурге особенно ценятся пятна под строительство рядом с существующими станциями метро. И даже если новая станция должна открыться в перспективе 5–10 лет, это может повысить стоимость земли примерно на 10%. Также важна близость к выездам на КАД и ЗСД, так как магистрали позволяют сократить время движения по городу. Но находиться они должны рядом, а не под окнами домов, иначе это будет восприниматься как негативный фактор.

Как отмечает руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (SetlGroup) Ольга Трошева, увеличивает привлекательность проекта и близость к крупным внутригородским магистралям, таким как Московский проспект в одноимённом районе или Светлановский — в Выборгском. Ведь, помимо транспортной доступности, это гарантирует и развитую коммерческую инфраструктуру.

Правда, за удобство покупателю квартиры приходится доплачивать. "То, что для одних является преимуществом, для других оборачивается дополнительным финансовым бременем, за которое в конечном итоге расплачивается потребитель, — говорит маркетолог-аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. — Так, разница в цене аналогичных новостроек, расположенных в одной локации, но по-разному обеспеченных объектами транспортной инфраструктуры, может составлять до 15%".

Развитие дорожной инфраструктуры новых районов предусматривается Генпланом города и отражается в проекте планировки территории. При этом строительство новой дороги — процесс непростой. "Это целый комплекс работ, который включает в том числе прокладку инженерных сетей, водопровода, канализации, — рассказывает директор проекта "Северная долина" Дмитрий Калинин. — Новые дороги, как правило, ещё на этапе строительства оборудуются камерами, которые подключаются к городским системам мониторинга и в перспективе могут быть интегрированы в систему "Умный город".

Дороги большие и маленькие

В принципе, в зоне ответственности застройщика лежит строительство внутриквартальных проездов, тротуаров, пешеходных дорожек и других небольших элементов транспортной инфраструктуры. Однако на протяжении последних лет, по словам Евгения Ортина, на их же плечи нередко ложатся финансирование и реализация и более масштабных инфраструктурных проектов, так как одно дело, например, запланировать строительство путепровода и совсем другое — найти средства на его строительство в городском бюджете.

"Магистрали городского значения с остановками, светофорами, движением общественного транспорта обычно строятся девелопером на условиях последующего выкупа их городом", — отмечает директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. Он отмечает, что сегодня на границе города и области, где в последние годы бурно развивалось новое жилищное строительство, до сих пор остаются большие проблемы с транспортной инфраструктурой. Потому бизнес при освоении территории возводит не только жильё, но и объекты дорожной инфраструктуры. Например, ГК "Ленстройтрест" совместно с ГК "КВС" и другими застройщиками, работающими в микрорайоне Янино, занималась реконструкцией Голландской улицы — её расширением и сопутствующим благоустройством. "Государство приступает к развитию транспортной инфраструктуры чаще всего, когда территория уже сформирована, а нагрузка на транспортно-дорожную сеть увеличивается, — говорит Ян Фельдман, — такой подход влияет на экономику строящихся проектов и в целом на территориальное развитие".

Ольга Трошева также отмечает, что надёжные застройщики, чтобы быстрее обеспечить жителей проекта современными подъездами к ЖК, по согласованию с властями и после того, как получены необходимые разрешения, могут за собственный счёт выполнить работы по проектированию, а затем и строительству магистралей. В пример она приводит строительство участка Комендантского проспекта от Глухарской улицы до реки Каменки, которое SetlGroup завершил в прошлом году. Это современная шестиполосная магистраль со светофорами, разметкой, знаками и велодорожками протяжённостью почти 1 км.

Внутриквартальные проезды компании строят за собственный счёт, а после объекты либо безвозмездно передаются администрации, либо выкупаются властями. "Всё зависит от того, какие договорённости и какая инвестиционная нагрузка лежит на строительной компании в конкретном проекте", — поясняет Анжелика Альшаева, отмечая, что в микрорайонах "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино" все дороги внутри кварталов, развязки на территории и подъезды к комплексу компания возводит полностью за свой счёт и после безвозмездно передаёт администрации Ленобласти.

В прошлом году ГК "КВС" ввела в эксплуатацию внутриквартальный проезд в Калининском районе, в квартале новой застройки на проспекте Маршала Блюхера, протяжённостью 1,5 км. Двухполосная дорога идёт от ЖК "Кирилл и Дарья" к Бестужевской улице. "На этой территории сейчас ведётся активная жилая застройка, и проезд обеспечивает дополнительный выезд из микрорайона для жителей всего квартала, а также безопасные пешеходные пути к социальным объектам — общеобразовательным школам №100 и №220, сейчас ведётся передача дороги городу", — рассказывает Анжелика Альшаева. А в апреле 2020 года компания начала строительство 630-метрового участка Заречной улицы на Парнасе, соединяющего улицу Михаила Дудина с Ольгинской дорогой. По договорённости с городом дорога будет возводиться в два этапа: первый этап — двухполосный проезд строит и безвозмездно передаёт администрации ГК "КВС", второй этап предполагает расширение улицы до четырёх полос и будет выполняться городом. Сейчас рядом с будущей дорогой расположены пять жилых комплексов, часть из домов уже введены в эксплуатацию. Строительство дороги даст жителям ещё один удобный выезд на основные магистрали — улица Михаила Дудина, проспект Энгельса и КАД. Обе дороги находятся за границами участков застройки ГК "КВС", но важны для комфортной жизни новосёлов.

Всё в комплекте

Отдельно стоит рассматривать проекты комплексного развития территорий. Там, где с нуля создаются целые микро-, а иногда и полномасштабные районы, потребность в дорожной инфраструктуре ещё выше. Так, в 2019 году компания "Главстрой Санкт-Петербург" построила два новых участка в Приморском районе — продолжения Гладышевского и Юнтоловского проспектов в ЖК "Юнтолово", а также первый этап Толубеевского проезда в Выборгском районе, который стал уже восьмым дорожным участком, появившимся в ЖК "Северная долина". "Мы синхронизируем график строительства дорог и жилых корпусов, чтобы к моменту заселения уже были готовы подъезды к домам, — поясняет Дмитрий Калинин. — Новые участки, введённые в эксплуатацию, открываются, как только появляется техническая возможность, и совместно с ответственными структурами подтверждается готовность объекта к запуску движения". Таким образом, горожане уже пользуются дорогой, пока идёт процедура передачи построенного участка городу, что может занимать полгода и более. Всё это время, пока дорога не переходит в зону ответственности городских служб, застройщик полностью эксплуатирует и обслуживает дорогу, а также в течение 5 лет несёт гарантийные обязательства.

Всего же за время работы "Главстрой Санкт-Петербург" построил более 7 км многополосных дорог, сейчас завершается проектирование двух новых участков — продолжений Толубеевского проезда и улицы Федора Абрамова в "Северной долине". К их строительству планируется приступить во втором полугодии. Как отмечает Дмитрий Калинин, средства на возведение этих объектов, как и новых жилых корпусов ЖК "Северная долина" и "Юнтолово", предусмотрены договором о банковском проектном финансировании на общую сумму 30 млрд рублей, который был заключён минувшей осенью.

Холдинг SetlGroup строит внутриквартальные дороги во всех своих ЖК, а также участвует в строительстве дорог городского значения в проектах квартальной застройки, рассказывает Ольга Трошева. Например, в рамках проекта "Чистое небо" компания, помимо строительства участка Комендантского проспекта, за собственный счёт разработала проектную и рабочую документацию для ряда магистральных и внутриквартальных дорог. Среди них Плесецкая улица от Комендантского проспекта до проспекта Королёва, проспект Королёва от Плесецкой улицы до Глухарской улицы, перекрёсток Плесецкой улицы и проспекта Королёва. Документация уже прошла государственную экспертизу и была передана в ведомственные комитеты правительства Петербурга. В самом масштабном проекте комплексного освоения в Ленобласти — ЖК "GreenЛандия"-— SetlGroup построил множество внутриквартальных дорог. Среди них участки улицы Шувалова, Графской улицы, Ручьёвского проспекта. В числе других застройщиков холдинг профинансировал работы по строительству проезда под КАД, соединившего Верхнюю улицу с Мурино. В Кудрово, чтобы людям было удобнее, SetlGroup совместно с другими застройщиками, вложив собственные средства, реконструировал Кудровский проезд, соединивший Центральную улицу в Ленобласти и проспект Большевиков в Петербурге. Эта дорога хоть и не относится к территории проекта "Семь столиц", но значительно облегчает путь до квартала для его жителей.

За эксплуатацию дорожной инфраструктуры отвечает её собственник, то есть до момента передачи дорог администрации за их надлежащим состоянием следит застройщик, после — город или область в лице районных управлений.

Анжелика Альшаева напоминает, что ещё один важный вопрос, который стоит перед застройщиками в комплексных проектах, — обеспечение будущих жителей доступным общественным транспортом, согласование продления маршрутов автобусов и строительство необходимой инфраструктуры. "Новые остановочные площадки закладываются ещё на этапе проектирования, — говорит она. — Так, в рамках строительства микрорайонов "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино" новые остановки появились со вводом самых первых очередей".

Муки творчества

Чтобы не оставаться на карте города безымянной, новая улица должна получить название. За это отвечает Топонимическая комиссия Санкт-Петербурга, чьё решение утверждается или блокируется главой города.

"При выборе названий для улиц принимаются во внимание историческая память места, топонимические ориентиры, расположенные рядом, — говорит Ольга Трошева, — иногда застройщики также участвуют в выборе названия и предлагают Топонимической комиссии свои варианты". По словам Евгения Ортина, в последнее время участились прецеденты, когда наименование для улицы, аэропорта или моста принимается путём народного голосования, но это, скорее, исключение из правил.

"Как показывает наша практика, жителям действительно важно, на какой улице они будут жить, — отмечает Анжелика Альшаева. — И если у них есть возможность поучаствовать в нейминге своего микрорайона, это создаёт дополнительную привязанность к месту. Конечно, название улицам присваивают госведомства, но застройщик может выйти с инициативой, например, если он хочет подчеркнуть концепцию нового микрорайона". Анжелика Альшаева рассказала, что ГК "КВС" подбирала названия улиц вместе с жителями в микрорайоне "Ясно.Янино". Был объявлен внутренний конкурс, на который поступило более 500 предложений. Победило название "Ясная", которое вместе с обоснованием жителей было направлено на рассмотрение совету депутатов МО "Заневское сельское поселение", и именно это название сейчас закреплено на карте.

В квартале "Янила", который ГК "Ленстройтрест" возводит также в Янино, названия улиц привязаны к концепции проекта, над которой работали иностранные архитекторы, в частности из Голландии. Поэтому топонимическим аспектам внимание уделили ещё на этапе проектирования — так появились Голландская улица, улица Ветряных Мельниц, Оранжевая улица, и в скором будущем появится улица Тюльпанов. "Наш проект комплексного освоения территорий — это не "спальный микрорайон", скучный и однообразный, это уютный европейский городок, — говорит Ян Фельдман. — И чтобы каждый житель чувствовал себя комфортно и жил в районе, не похожем на другой, мы придумываем разные элементы, которые делают квартал узнаваемым и запоминающимся. Поэтому голландские нотки отражены в названии улиц, оформлении фасадов, подходе к зонированию территорий, малых архитектурных формах, расположенных в квартале".

Такая возможность появляется чаще всего всё-таки при комплексном освоении. А при строительстве дорог рядом с точечными проектами, как правило, ещё на стадии заключения соглашения с городом уже понятно, как будет называться будущая улица или проезд. Перспективные улицы отражены либо в проекте планировки территории, либо в Генеральном плане.

Алёна Иванова