Главстрое в строительстве - комплексность

– Как первичный рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти подходит к завершению 2014-го года? Какие ключевые тенденции вы бы выделили?

– Уходящий год можно охарактеризовать как рекордный и по площади выведенных на рынок проектов, и по объему продаж на первичном рынке недвижимости. Сегодня в реализации находится более 4,5 млн кв. м. За десять месяцев текущего года застройщиками продано около 3,5 млн кв. м жилья, а по итогам года этот показатель превысит 4 млн кв. м. Рекордным для рынка является и текущий объем строительства: в настоящий момент в Санкт-Петербурге и ближайшем пригороде (в пределах 20 км от КАД) возводится около 10,2 млн кв. м. География петербургской агломерации расширяется. Сейчас доля жилого строительства в закадье достигла 45%.

В начале года наблюдался достаточно ажиотажный спрос, который продлился до конца апреля. Далее, с мая до конца июля, было снижение покупательской активности, причем довольно значительное – на 20-30% по рынку. Однако, начиная с августа, произошло возвращение к темпам, которые были в начале года. И я считаю, что они рекордные для рынка – это уникальная ситуация.

В целом можно констатировать рост конкуренции в сегменте массового спроса, но говорить об избыточном предложении не стоит.

– На спрос повлияли внешнеэкономические факторы, в частности, девальвация рубля?

– По сравнению с прошлым годом спрос вырос в среднем на 30%. Но и предложение также увеличилось, правда, в основном за счет проектов, представленных в Ленобласти. Сегодня спрос и предложение пришли к равновесию. При этом анализ показывает, что спрос перераспределяется и смещается в сторону крупных компаний, имеющих более высокую степень надежности для покупателей.

– А какова ваша экспертная оценка по развитию ипотеки?

– Если говорить о компании «Главстрой-СПб», то на текущий момент объем сделок по покупке квартир в наших объектах с использованием ипотечного кредита увеличился до 50%. В основном это кредиты, которые предоставляют крупнейшие банки – Сбербанк и ВТБ24. В то же время в последние несколько месяцев мы наблюдали увеличение ставки ипотечного кредитования на 1-2%: в настоящий момент она варьируется в районе 13%. Пока это не отпугнуло заемщиков, но такой процент является предельным. Если произойдет дальнейшее повышение ставок на 0,5-1 процентных пункта, то не исключено, что уровень ипотечных сделок существенно снизится.

– Переходя к вопросу о планах и перспективах развития компаний, – какое направление вы видите для себя приоритетным? Это редевелопмент уже когда-то застроенных территорий или все же гринфилд?

– Сейчас мы сконцентрированы на реализации двух масштабных проектов комплексного освоения территорий – «Северная долина» и «Юнтолово». Это более 3 млн кв. м, и этого объема компании хватит на десять лет. Благодаря этим проектам, строительство которых ведется высокими темпами, мы планируем не просто сохранить текущую долю рынка, но и увеличить ее.

Стратегия компании «Главстрой-СПб» основана на реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий

Конечно, в Санкт-Петербурге его нынешний промышленный пояс – один из главных резервов для развития под жилье, коммерческую или инфраструктурную функцию. Это огромные площади, которые сегодня используются отчасти неэффективно, и, соответственно, их можно и нужно развивать. Однако редевелопмент – это не совсем наше направление, поскольку мы занимаемся крупными проектами. Портфель «Главстрой-СПб» составляет свыше 5 млн кв. м площадей различного назначения. До конца года мы сдаем миллионный квадратный метр. На стадии строительства находится почти 600 тыс. кв. м. Наша специализация – развитие больших городских территорий, а редевелопмент промышленных площадок – это, как правило, более точечная застройка. Из имеющегося сегодня предложения по реновации мы пока не видим площадку, которая была бы нам интересна.

– Что вы закладываете в понятие «качественная жилая среда»? И что должны делать власти города и области, чтобы девелоперы, которые ставят перед собой задачу создания такой среды, ее успешно решали?

– Качественная городская среда – это некий баланс между жилой и социальной, инфраструктурной, транспортной, инженерной и рекреационной функцией. Эти параметры находятся в условном равновесии, когда люди имеют возможность жить в своем доме, достаточно быстро доехать (а еще лучше даже дойти) до работы. При этом в рамках жилого комплекса созданы все условия для отдыха, жизни, развития и обучения детей. Сбалансированное гармоничное пространство – это самое главное, что должно быть на территориях, которые сейчас активно развиваются. И для реализации таких проектов девелоперам нужна поддержка властей: действия застройщиков и городской администрации, направленные на создание комфортной жилой среды, должны быть лучше скоординированы. На государственном уровне целесообразно разработать стандарты развития новых территорий, способствующие их эффективному и комплексному освоению.

– В контексте создания качественной и комфортной городской среды, как вы считаете, петербуржские или российские архитектурные мастерские или проектные институты в состоянии сейчас готовить такого качества проекты? Или это лучше удается иностранцам?

– Если рассуждать о том, способны ли российские архитекторы создавать качественные проекты, то я думаю, что способны. Более того, они не раз это делали в советской реальности – разрабатывали градостроительные планы новых городов абсолютно с нуля.

Я верю в российских (или, если хотите, постсоветских) архитекторов. Мне кажется, что с точки зрения градостроительства и планирования территории они могут и делают достаточно большое количество таких проектов по всей России.

– Однако для своего проекта в районе Юнтолово вы все же выбрали иностранных проектировщиков. Почему?

– Да, в 2008 году наша компания проводила большой международный конкурс по выбору проектировщика по созданию генерального плана и стратегии развития всей территории Юнтолово. Выбор пал на иностранных архитекторов, поскольку мы хотели привнести в наш проект новшества, которые активно используются при проектировании подобных проектов в Европе. Был выбран победитель – британская компания PRP Architects Ltd, а также сделаны отдельные проекты развития этой территории.

Однако год назад мы пересмотрели предложенную концепцию и приняли решение о выборе новой команды, которая смогла бы комплексно подойти к развитию территории, учесть природные особенности местности, грамотно связать объекты транспортной инфраструктуры и зеленые экологические зоны внутри проекта. Новый жилой район Юнтолово имеет несколько локусов с различными плотностями застройки, и для нас важно, чтобы они были гармонично соединены между собой. Это необходимо для того, чтобы жители могли одинаково пользоваться всеми возможностями территории. Нельзя забывать и об уникальной реке Юнтоловке, которую мы хотим вписать в ландшафт проекта и сделать ее одним из любимых мест отдыха горожан. Немаловажным является и развитие района Лахта, включающего и сам «Лахта-центр», и станцию метро, которая там планируется.

В настоящий момент мы активно работаем с испанским архитектурным бюро Atlantica. Сейчас его специалисты заканчивают мастер-планирование всей территории. Проектирование и рабочая документация будет выполняться российскими специалистами. В ближайшее время «Главстрой-СПб» выведет на рынок вторую очередь ЖК «Юнтолово» площадью порядка 100 тыс. кв. м. К строительству нового этапа и продаже квартир мы планируем приступить в начале следующего года.