Компания «Главстрой-СПб» подвела итоги деятельности за первые 6 месяцев текущего года и провела комплексный анализ рынка строящегося жилья Санкт-Петербурга. Полученные данные свидетельствуют о стабильности рынка, высокой динамике продаж у петербургских застройщиков в пределах 40%, расширении географии новых проектов и незначительном росте цен в сегменте масс-маркет.
По итогам первого полугодия 2018 года девелопер «Главстрой-СПб» реализовал 78 423 кв. м жилой недвижимости (+38% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года). Из этого объема на долю проекта «Северная долина» в Выборгском районе приходится 78% реализованной площади, на долю проекта «Юнтолово» в Приморском районе – 22%. Изменение средней цены квадратного метра несущественно и показывает прирост 1,3% по отношению к первому полугодию 2017 года.
В целом на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет увеличение стоимости квадратного метра наблюдалось в первом квартале 2018 года и составило около 5%. За второй квартал изменение цены было незначительно. Сегодня стоимость «квадрата» относительно стабильна, некоторое снижение на 2,6% отмечается в проектах эконом-класса, расположенных в Ленинградской области.
По мнению аналитиков «Главстрой-СПб», предпосылок для активного роста цен не наблюдается: платежеспособный спрос не растет, ипотечная активность остается на высоком уровне, на рынке представлен значительный объем предложения. На увеличение стоимости квадратного метра в пределах 5-10% до конца текущего года окажет влияние растущая себестоимость строительства (за прошлый год рост составил около 6-7%).
Структура продаж первичного жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет подтверждает сохраняющийся спрос на малогабаритное жилье и растущий интерес к более комфортным форматам – двухкомнатным и трехкомнатным квартирам компактных площадей. Основную долю в объеме сделок занимают 1-комнатные квартиры (37%), за ними следуют двухкомнатные квартиры (30%), затем квартиры-студии (16%) и «трешки» (15%). Стоит отметить, что в первом квартале 2018 года в структуре продаж девелоперов доля «двушек» занимала 22%, доля трехкомнатных квартир – 7%.
На фоне устойчивого спроса на студии (22%) и однокомнатные квартиры (39%) в проектах девелопера «Главстрой-СПб» наблюдается тенденция смещения покупательской активности к двухкомнатным и трехкомнатным квартирам рациональных метражей. Так, наибольшим спросом у клиентов пользуются «двушки» площадью от 41 до 50 кв. м и «трешки» метражом от 57 до 70 кв. м. Квартиры приобретаются для собственного проживания. В целом на семейные форматы жилья в «Главстрой-СПб» приходится порядка 35-40% от всего объема предложения в продаже.
В петербургских новостройках сегмента масс-маркет увеличивается доля квартир с европейскими планировками. По данным аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня до 20% в квартирографии новых проектов отводится под жилье евроформата, состоящего из объединенного пространства кухни-гостиной и отдельных изолированных комнат. В ближайшее время данная тенденция сохранится.
В период с января по июнь текущего года увеличилась доля сделок по квартирам с отделкой «под ключ» (+8% к началу года) и составляет сегодня порядка 55-60%. Из этого объема не более 2% приходится на квартиры с частичной или полной меблировкой.
Главную поддержку спросу продолжает обеспечивать доступная ипотека. Сегодня до 75% сделок на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет заключается с использованием кредитных средств. Объем ипотечных сделок по итогам 6 месяцев 2018 года в «Главстрой-СПб» составляет 65% от общего количества договоров. Средний срок кредитования – 15 лет, средний первоначальный взнос – 30%, средняя ставка – 9,5%.
При этом на фоне растущего объема ипотечного кредитования увеличивается и средний размер кредита, что косвенно подтверждает тенденцию смещения спроса от малогабаритных квартир в сторону более комфортных форматов жилья. Сегодня размер кредита составляет около 2,5 млн рублей. Однако ближе к осени темпы выдачи ипотечных кредитов могут замедлиться, поскольку ЦБ в последнее время не меняет ключевую ставку. Застройщиков ожидает снижение покупательской активности и возврат к показателям продаж прошлых лет.
В преддверии 1 июля 2018 года девелоперы демонстрировали высокую активность, которая выражалась в выводе большого количества новых объектов и новых очередей в крупных проектах комплексного освоения территорий. Как видно из графика, по итогам первого квартала 2018 года объем предложения в сегменте масс-маркет выше на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Лидерами по выводу новых проектов стали Приморский, Выборгский, Красносельский и Невский районы. Также стоит отметить активное развитие территорий «серого» пояса Санкт-Петербурга, расположенных преимущественно в Красногвардейском и Выборгском районах.
По мнению аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня можно констатировать определенный переизбыток предложения. В условиях растущей конкуренции и действующих ценах на жилье реализовать такой существенный объем быстрыми темпами не получится, даже с учетом растущего ипотечного спроса. Это важно учитывать девелоперам при выводе новых объектов на рынок.
За первое полугодие текущего года объем продаж у петербургских застройщиков, работающих в сегменте массового спроса, составил 49 718 квартир, что на 40% выше показателей за аналогичный период в 2017 году. Положительную динамику продаж обеспечивают низкие ипотечные ставки, большое количество различных предложений и акций от застройщиков. Фактор отмены долевого строительства больше подталкивает к принятию решения инвесторов, чем покупателей, приобретающих недвижимость для собственного проживания.
Основной спрос на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет сосредоточен в ценовой категории более 100 тыс. рублей за квадратный метр и примерно в равных долях в двух ценовых категориях: до 70 тыс. рублей за квадратный метр и 80-90 тыс. рублей за квадратный метр. Полученные данные позволяют сделать вывод о том, что сегодня рынок двигается в сторону качественных проектов и, как следствие, более дорогого жилья.
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»:
– Жилые комплексы «Главстрой-СПб» подтвердили свое качество и востребованность рынком, продемонстрировав высокие темпы продаж в первом квартале 2018 года. Учитывая растущую конкуренцию и запросы покупателей, мы продолжим работу над улучшением качества продукта. В сентябре этого года в рамках проекта «Северная долина» мы намерены вывести на рынок новый квартал более высокой ценовой категории. Отличительные особенности нового квартала – комфортная плотность застройки за счет баланса высотности зданий, улучшенный дизайн фасадов и мест общего пользования, интерактивное и безопасное пространство дворов для всех возрастов, небольшое количество квартир на этаже с максимально функциональными планировками. Первыми в реализацию поступят корпуса 8 и 9, стоимость квадратного метра на старте продаж составит от 90 000 рублей.