Город для богатых: разница цен на жильё в Петербурге и Ленобласти достигла рекорда

Разница в цене нового жилья между Петербургом и Ленобластью достигла рекордного размера — в полтора раза. По прогнозам экспертов, она продолжит расти, пока дешёвого жилья в городе не останется совсем.

По данным "Сбериндекса", сейчас средняя цена 1 м2 в реальных сделках в Петербурге составляет 247,8 тыс. рублей, а в Ленобласти — 169,1 тыс. рублей. Если исключить из расчётов Шушары (по транспортной доступности уступающие Кудрово и Мурино), разрыв становится ещё более заметным.

Разница в стоимости недвижимости между двумя регионами увеличивается на протяжении последних лет. В 2017 году она составляла 15,6 тыс. рублей (21,8%), а к 2024 году выросла до 78,7 тыс. рублей (46,5%). Это происходит из–за того, что цены в городе растут быстрее, чем в окрестностях.

«В среднесрочной перспективе этот тренд будет только усиливаться, — считает коммерческий директор ГК “А101” в Петербурге Мария Орлова. — Именно в области, в отличие от города, есть площадки для проектов КРТ (комплексного развития территории. — Ред.)».

По мнению директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, разрыв иллюстрируют усреднённые цифры, которые характеризуют жильё класса "массмаркет" в городе и области.

«Стоит учитывать, что вилка средних цен в Петербурге варьируется в зависимости от характеристик жилья и локации, — говорит она. — Широко представлен сегмент “комфорт”, который наращивал свою долю в последние годы, а также сегмент “высокий комфорт”. При этом объекты экономкласса присутствуют ограниченно. Поэтому вилка средних цен значительно шире: от 180 тыс. до 305 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от сегментов, по данным на январь 2025 года».

Если оценивать разрыв между сопоставимыми локациями, например, городского закадья и пригородных объектов, то разница будет меньше — в пределах 40 тыс. рублей за "квадрат" (в среднем 194 тыс. рублей против 154 тыс. рублей).

Например, локация Новоселье в Ломоносовском районе или активно развивающиеся территории Пушкинского района сравнимы с Красногвардейским районом (локация Ручьи) и объектами Всеволожского района.

Почему увеличивается разница в цене.

Основная причина, почему в городе жильё дорожает быстрее, по мнению участников рынка, — дефицит площадок под застройку в черте города.

«Разница между предложениями растёт, так как в черте города сокращается количество новых проектов", — отмечает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.

Дефицит порождает рост цен. "В Ленинградской области стоимость земли составляет примерно 13–18 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений, а в городе дешевле 50 тыс. рублей просто не найти. Диапазон цен может доходить до 100 тыс. рублей», — объясняет директор направления "Девелопмент" компании Hansa Group Владимир Ревенков.

Этот фактор определяет и классность проектов, а значит и цену жилья. В Ленинградской области преобладают проекты эконом– и комфорт–класса, в то время как в Петербурге девелоперы строят преимущественно комфорт–, бизнес– и премиум–класс.

Кроме того, обременения для застройщиков в Петербурге только растут: увеличилась плата за смену вида разрешённого использования земельных участков, усложнилось согласование проектов, стоимость подключения к коммуникациям стала выше. Выше в городе и социальные обязательства застройщиков, которым зачастую приходится строить за свой счёт детсады, школы, дороги и т. д.

Как появился "Новый Петербург"

Активный интерес девелоперов к застройке областных окрестностей был во многом спровоцирован действиями городских властей. В 2011 году, после ухода с поста губернатора Петербурга Валентины Матвиенко, новый глава города Георгий Полтавченко почти на 2 года заморозил согласование жилищного строительства. Это решение, хотя и направленное на наведение порядка, вызвало недовольство бизнеса, который переключил активность на соседний регион.

Уже к 2012 году начался бум застройки в пригородах, особенно в районах, прилегающих к КАД. Если в 2011 году в области ввели 1 млн м2 жилья, то к 2015 году — уже 2,4 млн, а с 2017 года ежегодно вводится более 2,5 млн м2.

Особенности согласования градостроительной документации также сыграли свою роль. В Петербурге как городе федерального значения вся реальная власть сосредоточена в руках губернатора и его заместителей. А в Ленинградской области согласования проектов проходили на уровне местных советов, что было намного проще для девелоперов.

Более лояльные градостроительные нормы и доступность земель за КАД привели к массовому строительству, особенно в районах Мурино, Кудрово, Новосаратовка и Янино. Население этих районов выросло в разы: например, в Мурино с 7 тыс. человек в 2010 году до 104 тыс. в 2023–м, а в Кудрово — с 1,37 тыс. почти до l65 тыс.

Впрочем, к 2017 году и областные власти начали жёстче регулировать вопросы жилищного строительства. Были введены ограничения на высотность (до 7–10 этажей), а застройщиков обязали возводить социальные объекты за счёт собственных средств. Хаотичный строительный бум пошёл на спад, и новые проекты стали больше походить на нормальные жилые районы, а не на спальные гетто.

Станет ли Ленобласть привлекательнее Петербурга

Эксперты сходятся во мнении, что тренд на переезд в область только набирает обороты. Главный стимул для покупателей — возможность получить больше квадратных метров за те же деньги. «Почти 50% покупателей в агломерации приобретают жильё с целью улучшения жилищных условий. Разница в ценах с городом часто позволяет взять квартиру на одну–две комнаты больше», — говорит Мария Орлова.

Кроме того, агломерационные процессы идут полным ходом. В пригородных локациях появляются новые центры притяжения: бизнес–парки, научные кластеры, коворкинги. Это снижает потребность в ежедневных поездках в центр Петербурга. Развитие транспортной инфраструктуры также способствует росту привлекательности области. Запуск Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД), проектирование линий легкорельсового транспорта и возможное строительство КАД–2 сокращают разницу в логистической доступности.

Однако не все проекты в Ленинградской области будут одинаково востребованы. «Отсутствие социальной и транспортной инфраструктуры может стать серьёзным сдерживающим фактором для ряда проектов», — предупреждает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург" Дмитрий Ефремов.

Так, например, до сих пор жители некоторых областных районов вынуждены ездить к докторам или чиновникам за различными госуслугами в соседний населённый пункт.

Покупателям стоит учитывать не только стоимость жилья, но и уровень инфраструктуры будущего района. Если раньше выбор между Петербургом и областью был простым — дороже, но ближе, или дешевле, но дальше, — то теперь акцент смещается на качество не только дома, но и всего района.