Города в городе: почему и девелоперов, и покупателей жилья привлекают большие проекты

Об особенностях масштабных проектов рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Городские масштабы

Любой крупный район априори создается с набором всей инфраструктуры, иначе он не часть города, а что-то иное, считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Поэтому любой крупный жилой массив, даже советского периода, можно назвать городом в городе. Если подразумевать под этим определением крупные агломерационные образования, обособленные географически, то их немало — в том числе старые: например, Пушкин, Петергоф, Красное Село. Все это города в границах Петербурга. Новые, такие как Кудрово (формально Ленобласть, но часть агломерации), по словам эксперта, образуются так же: территориальное обособление, бурное развитие строительства, большое население, инфраструктура в том или ином виде — и город сложился.

— Нужно определить, что такое город в городе: или некая самодостаточная административная единица, подключенная к Петербургу через ограниченное число транспортных связей, или же просто новый крупный район, занявший место бывшей промзоны, — говорит эксперт. — Но тогда это просто продолжение мегаполиса на той территории, что и так им окружена. Например, сложившиеся за последние 10 лет большие новые жилые районы — Мурино, Кудрово, Янино — объединяет большой объем жилого строительства, что и послужило толчком развития этих территорий. В свою очередь, недостаточное количество социальной инфраструктуры, полное отсутствие значимого количества рабочих мест и мест для проведения досуга делает такие «города в городе» обычными спальными микрорайонами.

Как пояснил Сергей Крупин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», сегодня концепция «город в городе» перестала быть образной формулировкой — она стала стратегией для крупнейших проектов комплексного освоения территорий. Их главное преимущество — создание сбалансированной среды, где жильё дополняется социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, а это обеспечивает в шаговой доступности базовые потребности десятков тысяч жителей.

— Для примера: по завершении строительства жилых комплексов «Северная долина» и «Юнтолово» в них будут проживать около 80 и 70 тысяч человек соответственно — это сопоставимо с населением небольшого города, — подчеркнул он.

По словам заместителя директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Светланы Московченко, в Петербурге и области есть несколько значимых проектов, которые можно охарактеризовать как «город в городе». Они отличаются многофункциональностью, комплексным подходом к проектированию и интеграцией большого объема социальной и коммерческой инфраструктуры. Площадь застройки таких проектов может варьироваться от нескольких до десятков гектаров, а численность жителей — достигать десятков тысяч человек.

— Один из таких масштабных проектов — ЖК «Чистое небо» от Setl Group, — говорит она. — При проектировании жилых комплексов застройщик строго следует специально разработанному стандарту SETL 15’, подразумевающему, что все важные для жителей услуги и сервисы будут расположены в 15-минутной пешей доступности от каждого из домов. Поэтому на территории жилого комплекса предусмотрено все необходимое: детские сады, школы, магазины, кафе, аптеки и многое другое.

— Концепция «город в городе» изначально создавалась для решения проблем мегаполисов, которые развивались по моноцентрической модели: маятниковая миграция, перегруженный центр, транспортный коллапс и исключительно спальные районы на периферии, — рассказала Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге. — Ему противопоставлялась полицентрическая модель развития агломераций, когда в мегаполисе создается несколько альтернативных центров притяжения, взаимно дополняющих друг друга. К счастью, в последние годы петербургская агломерация также пошла по этому пути, а новые девелоперские проекты все чаще развиваются по принципу комплексного развития территорий (КРТ). Важны и усилия девелоперов по привлечению в районы разнообразного бизнеса. А самые продвинутые проекты создают многочисленные рабочие места и альтернативные точки притяжения.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», тоже считает, что концепция «город в городе» — это логичный ответ на проблемы жизни в мегаполисе: Петербург стремительно расширяется, все важнее становится количество времени, которое тратится на перемещения по нему, не говоря уже о накапливаемых в процессе усталости и стрессе. Поэтому горожане все чаще стремятся приобрести жилье в некоем самодостаточном районе, где можно получить максимум удобств, практически не отходя от дома.

— Как правило, о концепции «город в городе» можно говорить, если проект предусматривает развитие в масштабах двух-трех кварталов, — говорит эксперт. — На такой территории можно разместить базовый набор инфраструктуры, включая садик, школу, поликлинику, МФЦ, магазины, кафе, коммерческие учреждения и некий центр притяжения жителей. В нашем квартале «Аэросити» в Пушкинском районе на площади в 114 га таким местом притяжения станет образовательно-досуговый кластер в центре каждого из кварталов.

— В большинстве из 18 регионов нашего присутствия мы уже реализуем или планируем начать проекты КРТ, которые как раз предполагают концепцию «15-минутного города», — дополнила Яна Грозовская, директор по внешним связям «Самолет Страна». — После завершения развития квартала люди получают не просто квадратные метры, а качественную современную городскую среду.

— Сегодня «город в городе» — это не просто красивая формулировка, а полноценный градостроительный подход, который всё чаще используется в Петербурге и Ленобласти, — продолжила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС». — Речь идёт о масштабных жилых районах, где у человека есть всё: от жилья до школ, от магазинов до общественных пространств. Это полноценная среда, автономная и самодостаточная, где не нужно каждый день выезжать за пределы квартала, чтобы жить комфортно. Один из таких примеров — Олимпийские кварталы «ЮгТаун», проект КРТ от «КВС» площадью более 200 гектаров. В новом районе будет проживать около 5,5 тысяч человек.

В поисках участка

Для большого проекта необходима территория, на которой, помимо жилья, будут реализованы различные функции, подчеркнул Андрей Иванов, генеральный директор компании «Градостроительные компетенции». Кроме того, в масштабных проектах необходимо полностью обеспечить население инженерной инфраструктурой, что накладывает определенные требования к участку по возможностям подключения к инженерным сетям.

— Отдельный вопрос — транспортная доступность проектов массовой застройки, — говорит он. — При сложившихся темпах развития городской транспортной инфраструктуры весьма желательно, чтобы в больших проектах создавались объекты приложения труда, а также объекты культурно-бытового обслуживания, рекреационные территории и общественные пространства. Такой комплексный подход позволит минимизировать маятниковую нагрузку на внешние транспортные магистрали. Например, в городе-спутнике «Южный» таким местом приложения труда сделают ИТМО Хайпарк — комплексный научно-образовательный и инновационный центр (бизнес-парк) мирового уровня на базе Университета ИТМО.

Мария Орлова рассказала, что в мировой и российской практике существуют разные подходы к выбору участков под проекты КРТ. Это может быть редевелопмент бывших промышленных зон или, например, проекты на вновь созданных территориях в больших акваториях.

— Наиболее популярной схемой является развитие проектов green-field на новых землях, — говорит она. — Именно по этому пути развития пошла Москва, где в 2012 году к городу были присоединены обширные территории, сейчас известные как Новая Москва. Именно там идет самое активное в регионе строительство, и именно там реализуются основные проекты ГК «А101».

По аналогичному пути развивается и петербургская агломерация, только административные границы регионов здесь не менялись, отметила она.

— Именно в Ленобласти реализуется большая часть проектов КРТ в нашем регионе, — подчеркнула Мария Орлова. — Причина проста: здесь, в отличие от города, есть подходящие участки в несколько десятков или сотен гектаров. А проекты намыва территорий и редевелопмента, возможные в городе, очень сложны с юридической точки зрения и значительно дороже.

Сергей Софронов подчеркнул, что в идеале участок должен быть пустым, но это редкость. По его словам, юг Петербурга с оставшимся заделом по таким участкам очень быстро осваивается. Далее настает очередь замещения: перестраивание микрорайонов или бывших промзон.

— И если по последнему опыт есть, то по первому пути Петербург (и Ленинград) еще всерьез не ходил, — говорит он. — Все развитие пока шло за счет расширения жилых зон по свободным территориям. Возникают тормозящие опасения, а как это все реализовать, поэтому пока что берутся свободные участки и застраиваются. При этом даже дореволюционный фонд Петербурга в свое время постоянно обновлялся, реконструировался и перестраивался. Что-то сносилось под новое строительство, уже построенные дома нередко надстраивались на 1-2 этажа, ландшафт города менялся. Люди просто решали задачи городского развития, а сегодня мы опасаемся перестраивать районы с типовой советской застройкой.

— Мы оцениваем участок по трём основным направлениям, — рассказал Сергей Крупин. — Первое — это исходные данные: местоположение, транспортная доступность, окружающая инфраструктура, особенности рельефа и планировки. Второе — потенциал территории: текущее окружение, перспективы развития, объемы работ по инженерной подготовке. Важную роль играет наличие рядом рекреационных зон. Например, проект «Юнтолово» расположен на границе с Юнтоловским заказником. Третье направление — юридические аспекты: градостроительные регламенты, ограничения по использованию земли и правовой статус участка. Всё это формирует понимание целесообразности и возможностей будущей застройки.

— Для реализации таких масштабных проектов главным критерием является транспортная доступность, — говорит Роман Курзенер, независимый эксперт по градостроительству, — то есть наличие в пешеходной доступности станции метро (например, как у ЖК «Галактика» от Группы Эталон), разветвленной сети наземного общественного транспорта или главных транспортных объектов (ЗСД, КАД, ШМСД). Но таких локаций немного, поскольку в основном масштабная застройка в границах Петербурга — это проекты «серого пояса» с большим количеством собственников, наличием обременений, в том числе и с объектами культурного наследия.

В качестве примера проекта «без метро» эксперт привел проект «Новоселье», реализуемый несколькими застройщиками. Но здесь транспортная доступность компенсируется близостью к КАДу.

Светлана Московченко дополнила, что сегодня активно развиваются южные и восточные локации Петербургской агломерации. Они характеризуются близостью к границам города и КАД, в них представлен ряд проектов, интересных с точки зрения формирования жилой и коммерческой среды.

Денис Лебедев, акционер GloraX, подчеркнул, что дефицит крупных земельных участков в Петербурге вызвал тренд на смещение фокуса девелоперов на проекты в Ленинградской области.

— В частности, портфель GloraX пополнился масштабным проектом в Ленобласти, — рассказал он. — Мы заключили договор долгосрочной аренды участка площадью 74 га с перспективой приобретения земли в собственность. Участок расположен в Тельмановском городском поселении Тосненского района. Общая площадь будущего проекта без учета площади объектов социальной инфраструктуры составит 584 тыс. кв. м. Концепция микрорайона включает жилые дома переменной этажности от 5 до 17 этажей, две школы, четыре детских сада, физкультурно-оздоровительный комплекс, паркинги. Сейчас идет подготовка к заключению договора КРТ с Правительством Ленинградской области, разрабатывается градостроительная документация.

— Сегодня активно развиваются южные районы, в том числе Шушары, Красносельский, Петродворцовый, — продолжила Анжелика Альшаева. — Потенциально привлекательны участки, где можно не просто «встроиться» в существующую городскую ткань, а сформировать качественную среду с нуля. Работа над проектами такого масштаба — это вызов. Прежде всего, необходимо тесное взаимодействие с властями города: нужно синхронизировать планы по строительству школ, дорог, объектов инженерной инфраструктуры.

Надежда Ильина добавила: в первую очередь локация должна быть достаточной площади для размещения не только жилых домов, но и социально-транспортной инфраструктуры. Территория должна находиться в удобной близости от уже существующей застройки, также важна обеспеченность инженерными сетями. Место может быть привлекательным по ряду параметров, но если, к примеру, ближайшая магистраль воды проходит на удалении 10 километров, затраты на строительство сетей сведут к нулю экономическую целесообразность проекта.

— В целом, очень важный параметр — наличие транспортной инфраструктуры: остановок общественного транспорта, железнодорожных платформ, трамвайных линий, — говорит она. — Мы стали заниматься вопросом транспортной доступности еще на начальном этапе развития проекта «Аэросити». На данный момент уже выполнили реконструкцию главного въезда в квартал: улица Пушкинская от Витебского проспекта до Новгородского расширена до четырех полос. Сейчас ведем проектирование нового участка одной из главных магистралей — Окуловской улицы, где кроме четырехполосной дороги с карманами будет выполнено разворотное кольцо и площадка для отстоя пассажирского автотранспорта. А в рамках ГЧП активно идет строительство линии скоростного трамвая «Славянка», который свяжет новый петербургский район со станцией метро «Купчино».

Комплексные особенности

— Работа над подобными проектами предполагает, среди прочего, сложный процесс проектирования, где особое внимание уделяется анализу существующей городской инфраструктуры, — говорит Светлана Московченко. — Например, в Setl Group заранее изучают доступные услуги при проектировании помещений для магазинов и предприятий сферы услуг, медицинских центров, мест досуга и пр. в рамках жилых комплексов.

— Главное условие для работы над проектами КРТ — наличие соответствующих компетенций, — считает Мария Орлова. — И мы специализируемся именно на таких проектах, формируя продукт на уровне самодостаточного жилого района. Также нам хорошо известны особенности финансовых и градостроительных моделей работы над такими проектами. Поэтому при выборе квартиры в новом проекте освоения территорий я бы рекомендовала, в первую очередь, обращать внимание на наличие у девелопера соответствующего опыта, а также на финансовую устойчивость компании — масштабные проекты всегда капиталоемкие, и здесь преимущество у девелоперов из первой десятки российского рейтинга.

По словам Андрея Иванова, действующим законодательством предусмотрена реализация масштабных проектов через процедуру комплексного развития территорий (КРТ). Механизм предусматривает заключение с органами государственной власти договора на строительство жилой и нежилой застройки и объектов инфраструктуры, а также на возможную корректировку градостроительной документации, начиная от внесения изменений в Генплан и ПЗЗ и до разработки проекта планировки совместно с проектом межевания. У каждого региона — свои преференции для проектов КРТ, но основные плюсы для застройщиков — это более предсказуемый график всевозможных согласований и, соответственно, определенные сроки реализации всего проекта.

Как пояснил Сергей Софронов, у проектов КРТ договорные отношения. Уполномоченные со стороны государства структуры объявляют тендер, победитель которого получает право на застройку определенного участка. По условиям он должен построить не менее определенного объема недвижимости и других инфраструктурных объектов, также оговариваются объемы инвестиций. Далее начинается обычная работа с подготовкой проекта, документации, участка.

— В случае с комплексным освоением территории ситуация чуть проще — девелопер покупает участок, готовит проект, получает соцнагрузку, отражает ее в проекте, согласует архитектуру и после этого можно начинать, — говорит эксперт. — Обязательства касаются социнфраструктуры, иногда к ней добавляются объекты по расширенному перечню: пожарные депо, отделения полиции, дороги и т. п.

По словам Романа Курзенера, как для потребителя, так и для города реализация масштабных проектов несет в себе только плюсы.

— Когда в руках одного застройщика находится большая территория, то вопрос необходимой инфраструктуры решается гораздо лаконичнее, — пояснил он — Такие проекты начинаются с планировки территории, и при едином ответственном это происходит быстрее. Обычно в ППТ застройщики «воюют» за то, на чьей территории будут расположены поликлиника, парк и т. п., и у каждого инвестора — свой график реализации проекта. Поэтому когда вся ответственность у одного застройщика, который впоследствии может продавать единичные лоты другим инвесторам, — это большое преимущество. Покупатель квартиры получает весь спектр инфраструктурных объектов, о которых невозможно мечтать в точечной или даже квартальной застройке. Для города такие проекты выгодны как с точки зрения сроков реализации, так и с точки зрения получения современной инфраструктуры для заранее спланированного жилого массива.

— Так как зачастую участки в Ленинградской области не обеспечены необходимой инфраструктурой, лучшей схемой для развития этих локаций становится схема КРТ, — говорит Денис Лебедев. — Основные преимущества таких договоров — возможность улучшения технико-экономических показателей проекта, быстрое и прозрачное взаимодействие между бизнесом и властью, четкое разграничение ответственности за создание объектов инфраструктуры в рамках проекта и за его границами. Все вместе в итоге положительно влияет на темпы продаж и комфорт проживания.

Сроки и масштабы

Сроки реализации таких проектов варьируются в зависимости от сложности и масштаба, подчеркнула Светлана Московченко. Их часто разбиваются на очереди, которые зависят от готовности инфраструктуры, финансовых возможностей и спроса на жилье. Практически не бывает, чтобы при изменении условий реализации более поздние очереди вводились раньше. Строительство ведется согласно мастер-плану и концепции, которая предполагает, помимо строительства жилья, еще обязательство по возведению социальных и инфраструктурных объектов.

— Объект с жилой площадью 700–1000 тыс. кв. м. спокойно реализуется лет за 10, — говорит Роман Курзенер. — Основные параметры такого проекта понятны: достаточная социальная инфраструктура (школы, сады, поликлиники), наличие рекреационных пространств, мест для досуга и отдыха. Немаловажная их часть — обслуживающая интересы населения составляющая, т. е. наличие МФЦ, административных зданий, центров занятости и т. д.

Мария Орлова рассказала, что крупные проекты освоения территории могут растягиваться на 10 лет и более, так как это по сути мини-города, где возводится не только жилье.

— Разбивка проектов на очереди сильно зависит от рыночной конъюнктуры и прогнозов по спросу, — говорит она. — Например, в нынешних условиях относительного падения спроса на жилье многие девелоперы, и в том числе ГК «А101», будут выводить на рынок только те объемы жилья, которые смогут продать. Но при этом важно выполнить все обязательства по созданию комфортной городской среды для жителей первых очередей.

Сергей Софронов пояснил, что средний строительный цикл не очень масштабного многоэтажного дома при условии «чистого поля» — примерно два с половиной года. Может быть и быстрее, особенно если этажность небольшая. А полный девелоперский цикл может быть куда дольше: покупка земли, разработка проекта и согласования — на все вместе может уйти лет пять.

— Если говорить о масштабных проектах на десятки домов, то с момента начала строительства первой очереди и к моменту сдачи последней может пройти и 8, и 10 лет, — говорит он. — А может, и больше, если домов больше. Есть примеры, когда населенные пункты в петербургской агломерации застраиваются постепенно, поэтапно в расчете лет на 15. Обычно практикуется разделение очередей по срокам ввода в эксплуатацию через 2-3 года после начала строительства.

Надежда Ильина полагает, что до начала строительства необходимо выполнить целый ряд подготовительных работ: от разработки концепции, проектирования инженерной инфраструктуры до создания транспортных схем.

— Мы не можем начинать строить дома, пока не понимаем, как будут функционировать дороги, детские учреждения, сети, — говорит она. — Не менее важна потребность рынка в объеме жилья. Срок реализации проекта зависит от его масштаба и от имеющейся градостроительной документации. В среднем сроки реализации таких масштабных проектов составляют 10–15 лет.

Все упирается в инфраструктуру

Прежде чем начать строительство, нужно разработать проект и согласовать его, получив всю разрешительную документацию. Как рассказала Светлана Московченко, инфраструктура, требуемая от застройщика, включает дорожную сеть, энергетические сети, системы водоснабжения и канализации, социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники).

— Для проектов, отвечающих философии «город в городе», необходимо создать благоприятную и разнообразную городскую среду, — говорит она. — Это включает в себя обустройство общественных пространств, зон для отдыха и занятий спортом, а также обеспечение доступа к культурным и образовательным услугам. Успешный проект должен включать компоненты, помогающие жителям общаться и чувствовать себя частью единого сообщества.

Подобные проекты чаще всего попросту требуют всей инфраструктуры с нуля.

— Когда ничего нет, строить надо все: от детских садов до подключения к дорогам, — пояснил Сергей Софронов. — Мы много внимания уделяем благоустройству: оформлению территорий, пешеходным связям. В каждом проекте квартальной застройки, что мы строим, это большая составляющая. Есть развитие инфраструктуры парковок — мы включаем наземные, надземные, подземные, с зарядками, поскольку почти каждый первый покупатель новой недвижимости владеет автомобилем.

Помимо наиболее важных для жителей объектов социальной инфраструктуры необходимой составляющей комфортной городской среды в новых районах становится продвинутая система взаимодействия с бизнесом, подчеркнула Мария Орлова.

— Мы привлекаем в свои районы инвесторов и операторов коммерческой недвижимости уже на первых этапах их реализации и на всех уровнях: от стрит-ритейла до light industrial и крупных деловых и развлекательных центров, — говорит она. — Также немаловажным преимуществом районов КРТ является возможность спланировать продвинутую систему спортивной инфраструктуры, совместив ее с имеющимися внутри и рядом природными объектами. Например в проекте «А101 Лаголово» мы планируем вынести объекты спортивной инфраструктуры и другие шумные активности за пределы дворовых территорий в специальные «карманные парки» в пространствах между несколькими домами.

Надежда Ильина напомнила про положительный опыт Петербурга, когда в рамках проектов КОТ силами города строили инженерные сети и дорожную инфраструктуру (то есть выполняли так называемую инженерную подготовку территории), а затем уже кварталы или отдельные лоты со всеми магистральными сетями и дорогами реализовывались на торгах под жилищное строительство.

— Наиболее показательны здесь кварталы юго-западной приморской части города, — говорит она. — Безусловно, это потребовало значительных бюджетных инвестиций на начальном этапе, но в последующем они были компенсированы за счет очень высокой инвестиционной привлекательности участков на торгах. Сегодня такой практики уже нет — застройщики самостоятельно возводят инженерную и транспортную инфраструктуру, синхронизируя это по времени со строительством жилья и соцобъектов. Но до начала реализации проекта должна быть обязательно выполнена разработка всей градостроительной и проектно-сметной документации.

Застройщик плюс город плюс область

Как считает Мария Орлова, наиболее эффективным показал себя договор КРТ, где прописываются обязанности девелопера по возведению социальной инфраструктуры. Главное же преимущество для девелопера — более быстрое согласование проектов и возможность внесения в них изменений по упрощенной схеме. По обоим проектам ГК «А101» в Ленобласти заключены такие соглашения.

— Именно проекты КРТ будут развивать строительную отрасль в ближайшие 10 лет и позволят трансформировать наши города, дать им импульс для развития, улучшать качество среды, — считает Яна Грозовская. — А учитывая масштабность и сложность реализации проектов КРТ, это не должна быть нагрузка только одной стороны (инвестора или власти). Необходим баланс интересов и обязательств всех участников. В рамках проектов КРТ совместно с регулятором мы обновляем городскую среду, а это основа для развития экономики, удержания и привлечения населения для процветания городов и регионов.

— Город всегда очень тщательно следит за такими проектами и участвует на самых ранних стадиях разработки градостроительной документации, — добавила Надежда Ильина. — В первую очередь строго контролируется баланс количества коммерческой составляющей и социальных объектов. Это делается как раз для того, чтобы застройщиками были учтены все потребности современного жителя. При этом власти всегда приветствуют желание инвесторов участвовать в проектах КРТ: такие новые районы — это всегда про создание современной среды для жизни. Сейчас власти города стали акцентировать внимание застройщиков не только на строительстве школ, детских садов и поликлиник, но и на необходимости предусматривать зеленые зоны и другие центры притяжения горожан. Сегодня уже невозможно представить проект комплексной жилой застройки без собственного минипарка.

Как подытожил Денис Лебедев, благодаря механизму комплексного развития территории, жилые проекты в области получают всю необходимую инфраструктуру. Это в итоге положительно влияет на темпы продаж и комфорт проживания. И поддержка властей таких проектов понятна — комплексный подход позволяет формировать новые места приложения труда в области и улучшать инвестиционный климат в регионе.