Инвестиции в клиента

Рынок ипотечного кредитования в мае продемонстрировал признаки восстановления после непростого апреля. Ключевую роль в этом сыграли программы господдержки и дополнительные меры стимулирования со стороны застройщиков и банков. Эксперты и участники рынка рассказали РБК+ о ключевых тенденциях ипотеки в сложившихся условиях.

Признаки восстановления

Весна 2020 года оказалась противоречивой для петербургского рынка жилой недвижимости по многим причинам. Ослабление курса рубля, переход к самоизоляции привели к снижению доходов населения, а противовирусные ограничения усложнили заключение сделок. Все эти факторы привели к колебаниям объемов продаж. По данным СРО А «Объединение строителей СПб», основанным на информации петербургского Росреестра, с января по май 2020 года в городе было зафиксировано 29 тысяч 186 договоров долевого участия (ДДУ). «Год назад за тот же период — 44 тысячи 323 ДДУ, то есть сокращение составило 34%. Количество выданных ипотечных кредитов также снизилось: с 55 тысяч 132 шт. за 5 месяцев 2019 года до 49 тысяч 318 шт. в этом году (-10%)», — приводит данные маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин.

В то же время, данные от ряда застройщиков за май указывают на признаки восстановления рынка ипотечного кредитования. «В мае мы зафиксировали существенный рост продаж к апрелю — на 83% как по площади, так и в денежном выражении. Кроме того, улучшились показатели по отношению к маю 2019 года, на 4% по площади и на 5% по сумме сделок», — говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. «Во многом такой результат удалось достичь благодаря запуску ипотеки с господдержкой. Если обычно доля ипотеки в структуре наших сделок с жильем составляет около 64%, то в мае, после старта программы, она увеличилась до 77%», — добавляет она.

Статистика в целом по рынку подтверждает позитивные тенденции. По предварительной оценке ДОМ.РФ и агентства Frank RG, в мае количество выданных кредитов в целом по России выросло на 1,4% к маю прошлого года и составило 87 тысяч, а объем вырос на 8% — до 205 млрд рублей. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на первичном рынке Петербурга и пригородов количество сделок с ипотекой в мае выросло в 1,6 раза по сравнению с апрелем и составило более 4,5 тысяч сделок. «При этом доля ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что выше показателей 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%)», — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова.

Ключевая ставка

Роль господдержки на ипотечном рынке сложно переоценить. «Примерно 80% от общего количества наших ипотечных сделок сегодня заключается с использованием ипотеки с господдержкой», — сообщила Юлия Ружицкая. В целом, по данным «Объединения строителей СПб», 82% ипотечных кредитов, выданных в этом году в Петербурге, были с субсидированной ставкой.

Наиболее востребована сегодня запущенная в конце апреля программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5%. Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева отметила также сельскую ипотеку и ипотеку для молодых семей. Все эти программы завершаются в конце 2020 года.

Ключевой фактор, определяющий спрос на ипотеку — ставка. Сегодня ипотечные ставки в России находятся на рекордно низком уровне. По данным мониторинга ДОМ.РФ на 9 июня, средневзвешенная ставка предложения топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам на новостройки составила 8,48% годовых (–0,04 процентного пункта к концу мая), на готовое жилье — 8,72% (–0,03 п.п.), на рефинансирование — 8,57% (–0,04 п.п.). Это самые низкие значения, начиная с 2018 года. После того как Центробанк снизил ключевую ставку еще на 1 п.п., снижение ипотечных ставок может продолжиться.

Поддержка от застройщика

Тем не менее, в состоянии экономической неопределенности не все могут быть готовы взять ипотеку прямо сейчас, несмотря на рекордно низкие ставки. Поэтому застройщики запускают собственные программы субсидирования ипотеки.

«Некоторым клиентам сегодня, на фоне изменений в экономике, может быть сложно решиться взять кредит на квартиру. Все-таки это достаточно серьезная сумма, платежи должны выплачиваться регулярно. При этом кто-то сейчас живет в съемной квартире, оплачивает аренду. Нужна уверенность в своих силах и возможностях, особенно в ближайшие месяцы, пока экономическая ситуация стабилизируется, — поясняет Юлия Ружицкая. — Поэтому вместе с партнерским банком на базе ипотеки с господдержкой мы приняли решение запустить собственную ипотечную программу. Субсидированная ставка — всего 0,5% на первый год. После этого ставка составит 6,5% на весь срок кредита, что также привлекательно».

«Ипотечные кредиты, субсидированные застройщиком, составляют порядка 20% от общего количества», — отмечает Катерина Соболева. В ряде банков эта доля может быть и больше. «Более 55% в объеме ипотечных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге приходится на партнерский канал. Мы работаем с крупнейшими риелторами и застройщиками и разрабатываем совместные программы, что позволяет нам предложить клиентам максимально выгодные условия по ипотеке», — сообщили в пресс-службе банка ВТБ на запрос РБК. В рамках существующей системы дисконтов ставка по кредиту для клиента может снизиться до 0,5% годовых. «Для наших партнеров это возможность поддерживать спрос на свои объекты», — подчеркнули в банке.

Семейные ценности

С помощью дополнительного снижения ставки застройщик привлекает новых клиентов и, в частности, стимулирует спрос на отдельные типы квартир. «Например, по программе можно купить определенные типы квартир в ЖК «Северная долина», среди которых много двух— и трехкомнатных вариантов, в том числе с готовой отделкой. То есть одна из основных целевых групп по нашей субсидированной ипотеке — семейные покупатели, которые могут переехать сразу после получения ключей, а до этого момента обеспечивают себе сниженный размер платежа», — отмечает Юлия Ружицкая.

По ее словам, на рынке наблюдается устойчивый рост спроса на семейные квартиры. «Люди все чаще улучшают жилищные условия, переезжая из уже имеющейся квартиры, а если и покупают первое жилье, то сразу с несколькими комнатами. Мы переформатируем квартирографию наших проектов в соответствии с этим трендом. Если в мае прошлого года 23% от общего количества проданных лотов составляли студии, то в этом мае их всего 12% в структуре наших сделок. Сейчас не менее половины от всех наших продаж в штуках — двух— и трехкомнатные квартиры, в то время как год назад их общая доля не превышала 30%», — подчеркнула Юлия Ружицкая. Ориентацию на покупателей с семьей демонстрируют и банки. Например, в конце июня собственную ипотечную программу поддержки семей с детьми запустил банк ВТБ.

«Если посмотреть на историю ипотечного кредитования, то заметно, что в периоды спада принимаются меры для стимулирования спроса, поэтому если экономика будет восстанавливаться медленно, то есть вероятность увидеть новые программы», — заключает Катерина Соболева.