Ипотечная развилка

Рынок жилой недвижимости испытывает на себе последствия пандемии. В январе-июле 2020 в Петербурге и Ленинградской области, по данным Аналитического центра Циан, было зарегистрировано на 20% меньше сделок с недвижимостью по сравнению с прошлым годом. Спрос в этот период менялся волнообразно — после пикового снижение в мае, объемы продаж выросли в 1,5 раза и продолжают восстанавливаться. Какие факторы влияют на рынок жилой недвижимости сегодня, и что будет с ценами на жилье осенью — в материале РБК Петербург.

Волны спроса

В январе-июле 2020 года в Петербурге и Ленобласти было зарегистрировано 49,2 тыс. договоров долевого участия, против 62,7 тыс. сделок год назад, следует из данных Циан. Спрос в этот период существенно менялся. «Во второй половине марта мы наблюдали незначительный скачок спроса: на фоне резкого падения курса рубля люди стали вкладывать свои сбережения в покупку недвижимости, однако это имело кратковременное действие, — вспоминает заместитель директора по маркетингу и рекламе LEGENDA Ксения Садкова. — Уже в апреле и мае, когда были введены карантинные меры и возникли проблемы с физическим заключением сделок, рынок просел, при этом снижение спроса было неравномерным у разных застройщиков — у некоторых компаний падение продаж составляло от 30 до 50%».

Глубина падения зависела от объема предложения и покупательской способности целевой аудитории конкретного застройщика. «Например, за весь период коронавирусного кризиса LEGENDA потеряла только 5% в продажах по сравнению с тем же периодом 2019 года», — уточняет Ксения Садкова. Уже с июля продажи в целом по рынку вновь демонстрируют уверенный рост.

«В нашем случае итоги продаж первых семи месяцев 2020 года весьма позитивны, — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. — Опасения, которые были в конце марта относительно дальнейшего развития событий на рынке, не подтвердились. Более того, динамика последних месяцев даже превосходит наши ожидания и планы, сформированные в начале года».

Драйверы рынка

Ключевые драйверы спроса в последние месяцы — это реализация программы льготной ипотеки, отложенный спрос, сформировавшийся за время ограничений, девальвация рубля и желание улучшить жилищные условия, перечисляет руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.

«После того, как была запущена программа ипотеки с господдержкой, спрос демонстрирует устойчивый рост, — подтверждает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. - Так, в нашем флагманском проекте — ЖК «Северная долина» — за 7 месяцев было реализовано на 58% больше жилья, чем годом ранее, по сумме сделок и по площади».

За семь месяцев 2020 года в ГК «КВС» продажи квартир в объектах Ленобласти выросли на 24% по сравнению с прошлым годом. «Частично это можно объяснить появлением ипотеки с господдержкой и сельской ипотекой», — говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. В Петербурге за аналогичный период продажи компании снизились на 10%. В ГК «КВС» указывают, что такое снижение спроса связано с сокращением объема предложения в городских объектах компании.

Карантинный опыт

При этом общие закономерности рынка жилой недвижимости региона пока не изменились. Больше половины сделок с недвижимостью приходится на проекты 10 ключевых застройщиков.

Из интересных трендов последних месяцев — рост средней площади приобретаемой квартиры. Так, если весной этого года средний метраж сделки в Петербурге и Ленобласти составлял 39 кв. м, то в июле 2020 это уже 41,5 кв. м. «Этот показатель вырос на 6% за полгода, хотя обычно он меняется на десятые доли процента, — говорит Алексей Попов. — Это свидетельствует о росте интереса к более эргономичному жилью, так как длительное нахождение в малогабаритных студиях весной этого года наглядно продемонстрировало многим ряд недостатков этого формата жилья».

Еще один тренд — рост доли тех покупателей, у которых до кризиса не было ярко выраженной потребности в покупке нового жилья. «Эта потребность появилась у них во время пандемии, которая подтолкнула многих пересмотреть отношение к своему жилью и понять, как они хотели бы изменить условия своего проживания, — отмечает Ксения Садкова. — На первый план выходит такой параметр, как функциональность квартиры, которая достигается не за счет увеличения площади и бюджета покупки, а за счет грамотного использования имеющегося пространства и возможности его трансформации».

Опыт самоизоляции в итоге изменит подход к их наполнению и в целом восприятия жилого пространства, полагает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. «У нас, например, еще несколько лет назад была разработана планировочная опция SOTA. Это отдельное пространство площадью около 6 кв. м, в котором можно заказать обустройство кабинета, спортзала, кладовой, мастерской или помещения другого функционала. Раньше эта опция не была широко распространена, но теперь интерес к этому решению значительно вырос», — говорит он.

Ключевой фактор

При этом, чем ниже ипотечная ставка, тем больше выбор у покупателя по цене и площади квартиры за счет снижения размера ежемесячного платежа. «В связи с этим, мы отмечаем небольшое смещение спроса в сторону жилья в более высокой степени готовности и более просторных квартир», — отмечает Сергей Терентьев.

Благодаря снижению ставки, доля ипотеки в структуре продаж застройщиков ощутимо выросла. «Так, за первые 7 месяцев 2020 года в нашей компании она составила 73%, за аналогичный период прошлого года — 61%. Количество сделок с ипотекой увеличилось на 25%», — приводит данные компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Очевидно, что сентябрь и октябрь 2020 года будут одними из самых активных месяцев этого года, говорят застройщики, — программа господдержки ипотеки действует до 1 ноября 2020 года. «Если программа не будет продлена, то можно ожидать, что спрос в августе-октябре будет превышать аналогичные показатели прошлого года по месяцам, в ноябре будет наблюдаться определенное снижение, а затем — традиционное предновогоднее оживление», — полагает Ефремов.

По мнению Сергея Терентьева, если программа господдержки ипотеки будет прекращена, после этого произойдет логичный провал по спросу на следующие два-три месяца, после чего рынок начнет восстанавливаться. «Самое разумное, что можно сделать в такой ситуации — продлить программу без изменения условий. Если этого не произойдет, то на какое-то время потенциальные покупатели могут отказаться от приобретения нового жилья, видя номинальный рост средних ипотечных ставок после отмены программы. Для рынка это — не очень хороший сценарий», — отмечает Терентьев. Кроме того, если у государства есть желание продлить ипотечную программу с господдержкой, лучше заявить об этом в сентябре, не создавая ажиотажа в октябре и провала по спросу в последующие месяцы, добавляет он.

Цена и предложение

Несмотря на снижение реальных доходов населения цены на квартиры в новостройках продолжают расти — в годовом выражении рост составил +16%. «У этого тренда две ключевых причины — переход на экроу-счета и снижение объема предложения на котловане, — объясняет Алексей Попов. — При реализации проектов с привлечением банковского финансирования затраты девелоперов растут, и они частично перекладывают их на покупателей. А снижение объема дешевых квартир на начальных этапах строительства (в этом году новинок рынка было меньше еще и из-за пандемии) часто приводит к росту средних цен из-за банальной арифметики — меньше лотов с низкими ценами — выше средний ценник». По словам аналитика, тенденция на рост цен на 1-1,5% в месяц до конца года сохранится.

Девелоперы подтверждают, что предпосылок к снижению цен на рынке нет. «В экономике проектов у девелопера не осталось возможностей для оптимизации расходов на строительную часть в структуре себестоимости. На фоне роста стоимости стройматериалов девелоперы, реализующие качественные проекты, просто не могут сдерживать рост цен», — поясняет Ксения Садкова.

В ближайшие два месяца можно прогнозировать рост цен, причем достаточно быстрыми темпами, полагает Сергей Терентьев. «Самое разумное в такой ситуации — совершить сделку в сжатые сроки, чтобы избежать приобретения квартиры по максимальной цене перед закрытием программы господдержки ипотеки», — отмечает он.

При этом показатель продаж по итогам года будет зависеть от многих факторов. «Во-первых, в целом от экономической ситуации во втором полугодии: если случится вторая волна пандемии, это неизбежно затронет и рынок недвижимости. Во-вторых, для сохранения высокого спроса нужны выгодные условия по ипотеке — сопоставимые с теми, что предлагает программа господдержки. Третье и не менее важное условие — пополнение предложения. Покупательская активность вырастет в том случае, если на рынок Петербурга выйдут новые интересные объекты с доступными ценами. Все эти факторы также повлияют на стоимость жилья. Так, сейчас и до 1 ноября предпосылок для падения цен нет», — заключает Анжелика Альшаева.

Автор: Ульяна Стрекалова.