Ипотечный ставкопад

Вслед за Сбербанком ставки по ипотечным кредитам начали снижать и остальные банки. Так, с 1 марта в банках группы ВТБ ипотеку можно оформить по ставке от 10,4%, а на приобретение квартир в готовых домах — от 10,75%. Похожие цифры у Сбербанка — 10,4% и 10,9% годовых. Падение ставок ниже прежних цифр господдержки наполняет застройщиков оптимизмом. По мнению экспертов, по итогам 2017 года можно ожидать роста спроса в размерах 7–10% (а значит, продаж на уровне 4,4–4,5 млн кв. м). Впрочем, падение ставок может вызвать и рост цен на 5–10%, говорят аналитики.

Весенний ставкопад начался 20 февраля, когда ставку по кредитам на покупку первичной недвижимости у застройщиков до 10,9% снизил основной игрок российского рынка ипотеки — Сбербанк. Кроме того, этот банк уменьшил ставку по вторичной ипотеке до 10,75–12,25%. С 27 февраля Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) снизило ставки по всем ипотечным кредитам на 0,5 п. п. Теперь ипотечный кредит АИЖК можно оформить по ставкам от 11,5% годовых. А с 1 марта упали ставки у банков группы ВТБ. Снижение составило 1,1 п. п. для первичного жилья и 1,35 п. п. для вторичного. Это не последние банки, начавшие снижать ставки. За первыми последуют и остальные, говорят эксперты. «Сбербанк — не просто один из крупнейших банков, это участник рынка, активно формирующий и задающий новые тенденции, поэтому можно надеяться, что его примеру как можно скорее последуют остальные банки. По моему мнению, теперь есть все основания рассчитывать, что 2017 год будет не менее успешным, чем 2016, по итогам которого половина сделок компании прошла с привлечением ипотеки», — говорит Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация». С ней согласен Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». «Безусловно, снижение базовой ставки Сбербанка по ипотечным кредитам на 1,1% можно считать позитивным сигналом, который впоследствии приведет к пересмотру условий кредитования и других игроков банковского сектора», — говорит он.

Как говорят участники рынка, в первую очередь падение ставок скажется на росте спроса. «На мой взгляд, увеличение спроса на 5–7% — абсолютно реальные цифры. Чем меньше размер ставки по ипотечному кредитованию, тем привлекательнее она для клиента», — говорит Екатерина Запорожченко, гендиректор Docklands Development. «Любое снижение процентных ставок по ипотеке сейчас влияет на спрос в сторону его повышения, так как в любой момент ситуация может измениться и ставки начнут расти. Поэтому покупатели станут активно приобретать квартиры», — полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». «Рассчитываем на рост рынка в целом в пределах 10–15%. Ставка подошла к психологически важному уровню. Если же в ближайшем будущем (как мы надеемся) Центробанк РФ начнет снижать ключевую ставку, ставки по ипотечным кредитам также будут снижаться. А значит, спрос будет расти. По нашим оценкам, для Петербурга снижение ставки по ипотеке на 1% дает рост продаж в 5–7%», — уверен Виталий Коробов, директор по развитию СК «Аквилон Инвест». Всего, по данным генерального директора АН «Метры» Андрея Вересова, за 2016 год было продано 4 млн кв. м жилья. «Так что по итогам 2017 года можно ожидать объема продаж в 4,2–4,4 млн “квадратов”», — считает он.

«Потребность людей в новом жилье никуда не исчезла, более доступной недвижимость делает ипотека (45% сделок по итогам января), а для большинства покупателей она является единственным способом приобретения новой квартиры, поэтому, по нашим прогнозам, ипотека останется востребованной», — надеется директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин. Впрочем, большого роста цен эксперт не ждет. «Стоимость жилья всегда зависит от рыночного спроса. Проекты высокого качества от надежных застройщиков были и остаются востребованными у покупателей. Также стоимость жилья в строящихся объектах будет расти по мере готовности жилого комплекса», — говорит он.

В среднем эксперты считают возможным рост цен на 5–10%. Причем ряд компаний провели первое повышение цен уже в начале марта. «Повышение стоимости квадратного метра — это нормальная практика в работе строительной компании. Застройщик корректирует цены в зависимости от готовности дома и с учетом ежегодной инфляции. Также имеет значение изменение стоимости строительных материалов, которые за последнее время выросли. Повышение цены — это не понижение. Покупателя и рынок в целом должен настораживать демпинг, когда застройщики снижают стоимость и предлагают свои объекты значительно ниже рыночной стоимости», — считает Михаил Ривлин, руководитель проекта «Клубный дом Art View House» (девелопер «Охта Групп»)

Впрочем, ряд экспертов надеется на то, что ставки будут падать и дальше. «Хороший, устойчивый спрос отмечался во времена действия программы “8–8–8” от Сбербанка. В тот момент ставка рефинансирования находилась на уровне 8%, а инфляция составляла 6,1%. Сегодня ключевая ставка составляет 10%, а инфляционные ожидания на 2017 год находятся на уровне 4%. Оживить экономическую активность и подстегнуть к покупке может понижение ключевой ставки и, соответственно, ипотеки до 7–8%», — полагает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Есть впрочем, и пессимисты, но их мало. «Снижение ставки практически никак не скажется на рынке. Скорее просто поддержит не очень активный существующий спрос», —считает Марк Лернер, гендиректор СК «Петрополь».