Итоги бизнес-завтраке по теме: «Ипотека – основные тренды 2020 года»

Какие новые формы работы появились в сфере ипотечного кредитования? Как реализуется государственная программа льготной ипотеки? Как повлияло внедрение программ льготной ипотеки на спрос в новостройках? — Эти и другие вопросы обсуждались на онлайн бизнес-завтраке по теме: «Ипотека – основные тренды 2020 года».

Модераторами выступили Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала Большой Сервер Недвижимости BSN.RU. 

Олег Островский напомнил, что мероприятие проходит в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На потребительское голосование в этом году представлено всего 58 застройщиков, 76 построенных и строящихся жилых комплексов, 21 ипотечный банк и 28 агентств недвижимости. Это участники, которые у организаторов «Доверия потребителя» не вызывают сомнений в надежности и добропорядочности. Радует то, что к голосованию подключились и компании, и сами потребители. Впервые за все время проведения конкурса на 23 июля на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru за номинантов отдано уже более 9 000 голосов.

Что изменилось в работе банков в 2020 году?

2020 — ГОД ДИСТАНЦИОННОГО ОБЩЕНИЯ

За последние полгода полгода произошли совершенно невероятные вещи. 2020 год войдет в историю, как год дистанционного общения. Пандемия подтолкнула всех, особенно финансовый сектор, молниеносно переводить розничный бизнес и оказание услуг в режим онлайн, оперативно реагировать на все изменения в обществе, перестраиваться под новые форматы и «с колес» и работать с новыми продуктами, прокомментировала Татьяна Утепова, директор Академии Бизнес-Финанс:

«Первые меры, которые были обозначены Правительству по заданию Президента в условиях пандемии, – оказать поддержку социально ориентированной экономике, строительной отрасли, застройщикам и населению (потребителям). И одним из первых решались вопросы финансовой поддержки семей с детьми, обеспечения доступности ипотечных кредитов.

Так, никто не мог подумать, что в 2020 году будут выдаваться кредиты в сельской местности под 2,5%. В Санкт-Петербурге и Москве люди не могли  год назад даже  мечтать о процентной ставке ипотечного кредита под 6,5%. Льготное кредитование стало существенной поддержкой как морального состояния потребителей, так и в какой то степени спасательным кругом для застройщиков.

Благодаря значительной поддержке населения (различного рода субсидии, низкие проценты, ипотечные каникулы, возможность рефинансирования кредитов) и банков (ЦБ снял с них ответственность по увеличению резервов, что также послужило расширению банковский услуг), банки продолжали активно работать.

ЦБ России работал синхронно с Правительством и утвердил большое количество мер поддержки граждан и банков в условиях пандемии.

Для повышения доступности ипотеки, Центробанк планирует реализовать стандарты по повышению качества управления рисками в банковском деле. Положения, которые относятся к оценке рисков по ипотечным ссудам, будут реализованы к середине 2020 года.

По данным Банка России, на 1 июня 2020 года число ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), предоставленным физическим лицам, зарегистрированным в Санкт-Петербурге, с начала 2020 года составило 24 912 договоров с объемом выдачи 80 565 млн руб. (размер кредита в среднем — 3,234 млн руб.).

Благодаря новой льготной ипотеке с государственной поддержкой к началу лета 2020 года средняя процентная ставка по ИЖК в Санкт-Петербурге понизилась до 7,4%. Средний срок кредитования при этом составляет около 18,5 лет. Таким параметрам ИЖК соответствует аннуитет с ежемесячным платежом по 26,784 тыс. руб

Оценка доступности ИЖК для населения может строиться на основе размера общей площади жилья, приобретение которой финансируется на среднерыночных условиях. В конце первого квартала 2020 года в Санкт-Петербурге эта площадь составляла 27,4 м2, что на 1,95 м2 (+7,6%) больше, чем годом ранее. Основным фактором, определившим рост доступности жилья, выступило снижение процентной ставки ИЖК, компенсировавшее влияние удорожания квадратного метра на первичном рынке.». 

Каковы результаты первого полугодия работы ипотечных банков?

Татьяна Триндюк, главный редактор портала «TT Finance»:

«На рынке ипотеки пока все очень радостно. На протяжении всего полугодия отчеты банка «ДОМ РФ» по поводу размера ставок ипотечных кредитов каждый раз начинались со слова «снижение». Конечно, это связано с изменением ключевой ставки ЦБ, которая в этом году плавно снижалась. В январе она составляла 6,25%, в феврале  6%, 27 апреля она упала до 5,5%, и 20 июня ее еще снизили до 4,5%.

Соответственно, ипотечные ставки также снижались, правда, не в таком же процентном соотношении, но достаточно ощутимо. Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов в январе составила 8,4%, в марте 8,6%, апрель 8,32%, в мае 7,4%. Сейчас средневзвешенная ставка, по которой выдается ипотека с господдержкой, составляет 6,15%. По различным спецпрограммам у банков есть даже ставки 4,1%  и чуть больше 2%, поэтому тенденция на снижение ставок есть. Самое рекордное время по снижению – это май-июнь.По сути, рынок недвижимости переживает «золотой век ипотеки», когда ставки низкие, и цены на жилье еще не выросли.

Что касается первоначального взноса, то сейчас также наблюдается тенденция на снижение, в том числе по программе льготной ипотеки с господдержкой  – с 20%  до 10-15%.

Банки требования к получателям кредитов не ужесточают, а заемщики из пострадавших отраслей сами не рискуют обращаться за ипотечными кредитами». 

Какие новые формы работы появились в сфере ипотечного кредитования? Как реализуется программа льготной ипотеки?

ЛЮБОЙ КРИЗИС  — ЭТО НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом»:

«В любом кризисе есть новые возможности, которыми надо вовремя воспользоваться. Банк смог быстро перестроиться на удаленный формат работы без потери эффективности. При этом мы ни на один день не остановили обслуживание клиентов. Внутренние согласования ускорились в разы. Были успешно опробованы такие подходы в работе с клиентами, как выездная и онлайн сделки, проведение оценки предмета залога без выезда.  Услугой, которую мы ввели задолго до карантина, электронной регистрацией сделок с недвижимостью, во втором квартале в Санкт-Петербурге воспользовалось  более 500 клиентов и партнеров.

Большим трендом второго квартала стала массовая регистрация партнеров банка в системе «Росбанк Дом Pro» – сервисе, позволяющем проводить необходимые согласования и готовить клиентов к сделке в онлайн-режиме. С помощью  приложения в мобильном телефоне или на компьютере можно  фотографировать, загружать или скачивать все необходимые для сделки документы без посещения офиса банка, видеть персональную статистику по ипотечным заявкам и отслеживать их статус. Также был востребован сервис по одобрению  клиентов  с помощью портала госуслуг, когда клиент получает решение по кредиту  за пять минут, подгружая выписку из Пенсионного фонда и отправляя ее сразу в банк.

Безусловно, главным трендом второго  квартала является льготная ипотека: объемы по выдаче с господдержкой на покупку недвижимости на первичном рынке увеличились, с 20% (1 квартал) до 30% .

«Росбанк Дом» использует взвешенный подход к оценке заемщиков. Как и во многих банках были несколько скорректированы подходы к расчету лимитов кредитования и показатели долговой нагрузки, а также отменены преференции для ряда заемщиков относительно величины первоначального взноса. Тем не менее, процент одобрений в целом остался на прежнем уровне. В основном отказы связаны с трудностями при прогнозировании трудоустройства и уровня дохода потенциального клиента в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Стоит подчеркнуть, что мы отмечаем улучшение профиля заемщиков, которые стали более ответственно относится к оценке нагрузки ипотечного кредита и уделять больше внимания формированию финансовой подушки безопасности».

Екатерина Подольская, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО «Сбербанк России»:

«В цифровом формате банк работает давно, поэтому пандемия коронавируса практически не отразилась на нашей работе с заемщиками. Большинство всех сделок с недвижимостью реализуются в электронном виде. Электронный документооборот безопасен и минимизирует количество визитов клиента в банк до одного — для подписания кредитного договора.

В период пандемии сотрудники Сбербанка, с соблюдением всех мер безопасности, сами выезжали к клиентам для подписания документов.  В ипотечных центрах режим работы наших сотрудников мы организовали с учетом исключения риска скопления людей в одно время и соблюдения социальной дистанции.

В 2020 году Сбербанк неоднократно снижал ставки по ипотечным программам. Также размер минимального первоначального взноса для зарплатных клиентов снижен до 10%, а по ипотеке по двум документам первоначальный взнос теперь составляет 30%. Минимальная ставка по программам рефинансирования кредитов в банке составляет 7,9%. При условии рефинансирования всех действующих кредитов, например, ипотеки, автокредита и кредитной карты, эта ставка составит 8,4%.

Клиенты Сбербанка активно пользуются услугами электронной регистрации и безопасных расчетов. А все уведомления, платежные поручения и зарегистрированные документы направляются клиенту на электронную почту. Мы регулярно получаем слова благодарности от наших клиентов за их комфортный формат взаимодействия между банком и Росреестром».

ПРОГРАММА УНИКАЛЬНА И НЕ ИМЕЕТ АНАЛОГОВ

Светлана Зеленина,  исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»:

«4 марта 2020 года ОА «Россельхозбанк» заключил соглашение с Министерством сельского хозяйства РФ и вошел в число уполномоченных банков по выдаче льготной ипотеки в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» (КРСТ), которую обычно принято называть «сельская ипотека».

Программа уникальна и не имеет аналогов. Банк предлагает две ставки: 2,7% годовых, если клиент  заключает договор страхования, и 3%  – если страхование отсутствует. Получить льготную сельскую ипотеку в банке  может любой гражданин страны в возрасте от 21 до 75 лет.

Приобрести можно готовую квартиру , либо квартиру в строящемся доме по договору долевого участия,  причем не только у юридического, но и у физического лица.

Также заемщики смогут приобрести готовый дом с земельным участком, расположенный на сельских территориях, или – построить  жилой дом по договору подряда.

Купить квартиру или  дом в Ленинградской области можно только на тех территориях, которые утверждены Постановлением Правительства  №222 от 21 апреля 2020 года. Срок действия одобрения по  программе «сельская ипотека» составляет 60 дней. Сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита находится в диапазоне от 100 тыс. до 3 млн рублей (для Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа – 5 млн рублей), при этом первоначальный взнос  10%.

Начиная с 4 марта 2020 года,  Санкт-Петербургским региональным филиалом АО «Россельхозбанк» по этой программе выдано 2,4 млрд рублей для жителей Северо-Запада, проведено 770 сделок. Средний чек по сельской ипотеке в Ленинградской области составляет 3 млн 115 тыс рублей.

На текущее время лимит на программу КРСТ  в 2020 году практически исчерпан, но правительство планирует его увеличить, т.к. спрос у населения очень высокий».

«СТАВКИ ШОКОЛАДНЫЕ»

Аркадий Бочарников, управляющий директор Северо-Западного регионального центра  Банка ДОМ.РФ в Санкт-Петербурге:

«С начала года банк выдал 16 000 заемщикам ипотечных кредитов на сумму 40 млрд рублей, что в полтора раза больше, чем в 2019 году. При этом 45%  – по программам субсидированным программам, таких как, «Льготная ипотека Новостройки» по ставке от 6,1%, «Семейная ипотека» по ставке от 4,7%, «Дальневосточная ипотека» – от 1,6% и «Военная ипотека» – от 7,5%.

Как сказал один конкурент, «ставки у вас шоколадные», поэтому основные выдачи и приходятся на эти программы. Если еще посмотреть на цифры, то большую долю занимает программа рефинансирования кредитов (ставка составляет от 7,7%). Банк с начала года рефинансировал кредитов на 12 млрд рублей, что составило 30% от всей выдачи ипотеки.

Из нового – в банке запустили выездные и онлайн сделки, систему электронной регистрации документов, когда клиенту требуется идентифицировать свою личность всего единожды. В дальнейшем всю сделку можно проводить дистанционно в телефоне.

Интересна программа льготного кредитования на покупку квартиры в новостройке. При подтверждении дохода через выписку Пенсионного фонда ставка снижается на 0,4% и составляет 6,1%. Из дополнительно введенных сервисов для клиентов и партнеров – это онлайн открытие счета эскроу в офисе застройщика, когда операция занимает максимум 10 минут. Мы унифицировали все документы, объединили все необходимые согласования по защите персональных данных, дали застройщику доступ к программам банка, и таким образом сократили и облегчили процесс открытия эскроу счета. Кроме того, запущен онлайн сервис погашения кредитов, переданных в банк «ДОМ РФ» из других банков.

В Санкт-Петербурге по программе льготной ипотеки с господдержкой приходится 55% выдач кредитов.

Уже сейчас можно говорить, что на ипотечном рынке пандемия коронавируса не отразится, потому что для заемщиков созданы комфортные условия. Поэтому сейчас наилучшее время для приобретения квартиры в новостройке».

Антон Комаров, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург»:

«Банк внимательно относится к потребностям клиентов и стремится соответствовать ожиданиям горожан. Условия, в которых мы все оказались во время самоизоляции, заставили ускорить процессы согласований, оперативно реагировать на события и стремиться создавать для клиентов безопасные и комфортные условия обслуживания.

Банк значительно упростил пакет документов для получения ипотечного кредита, часть из них принимается в цифровом формате. Предоставление трудовой книжки стало необязательным, а подтвердить занятость теперь возможно с помощью справки 2НДФЛ, которую можно самостоятельно скачать с электронных сервисов. Расширен перечень документов по подтверждению дохода. Поддержана электронная регистрация сделки на первичном рынке застройщиками. Процесс исполнения эскроу счетов на вторичном рынке теперь происходит без посещения офиса. Кроме того, в банке были разработаны особые условия для работников медицинской сферы по получению льготной ипотеки. Зарплатные клиенты получили более гибкие условия предоставления кредитов по программе с государственной поддержкой по ставке 6% годовых.

Банк сделал шаг вперед в направлении своего market place, заключив соглашение с Цианом, по которому клиент может на сайте выбрать квартиру и подать заявку.  В середине марта банк запустил и улучшил smart ипотеку, по условиям которой гораздо быстрее, гибче и без лишних бумаг проходит согласование документов по объекту недвижимости.

Помимо этого, был изменен порядок обращения в банк и расширены каналы коммуникации с существующими клиентами.

На момент объявления режима самоизоляции банк уже прошел достаточно большой путь к цифровизации процессов и услуг. Это помогло нам быстро и эффективно полностью адаптироваться к изменениям, внесенным в нашу жизнь пандемией».

ИПОТЕКА ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»:

«Ипотека восстанавливается опережающими темпами, и, скорее всего, может вырасти по итогам года на 5-10%.

Северо-Западный филиал банка «Открытие» за полугодие выдал в  1,9 раза больше кредитов, по сравнению с прошлым годом, и перешагнул планку 10,5 млрд рублей. По итогам пяти месяцев, по данным ЦБ, филиал находится на третьем месте в рейтинге ипотечных банков в Санкт-Петербурге. Во втором квартале наблюдалось незначительное, на 10%, снижение объемов выдачи ипотечных кредитов по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Начиная с мая, рынок начал восстанавливаться, благодаря программе льготной ипотеки с господдержкой, и в июне банк выдал на 39% кредитов больше, по сравнению с маем.

Чтобы помочь ипотечным заемщикам, в  банке старались упростить и сделать более комфортными условия предоставления документов заемщикам:  расширили  линейку предоставляемых документов на подтверждение дохода  и занятости, отменили на время предоставление трудовой книжки, отменили выезды оценщиков недвижимости, изменили технологию работы так, чтобы клиенту лишь один раз необходимо было приходить в банк.

За это время банк запустил новые ипотечные программы: «Жилой дом» со ставкой от 8,9%, «Семейная ипотека» – 4,7%, «Дальневосточная ипотека» – 2% и Ипотека с господдержкой с льготной ставкой в 6,25%. Последняя уже с конца июня была снижена до 5,99%, что позволило за очень короткое время выдать по этой программе кредитов на сумму свыше 1,5 млрд рублей.

Средняя сумма кредита с господдержкой, выданного во  втором квартале, составила 3 млн 464 тыс. рублей. За июль, после того, как в Санкт-Петербурге были увеличены лимиты по ипотечным кредитам до 12 млн рублей, средняя сумма кредита по господдержке в банке выросла до 3 млн 780 тыс рублей.

В июле, по сравнению с июнем,  число заявок на получение ипотечных кредитов по программе господдержки выросло на 1,8%. Доля кредитов на покупку квартир в новостройках в ипотечном портфеле банка составляет более 65% и продолжает расти».

Презентация Татьяны Хоботовой, банк Открытие

Как повлияло внедрение  программ льготной ипотеки на спрос в новостройках? Какой процент покупателей квартир в новостройке использует ипотечное кредитование, в том числе льготную ипотеку? Повлияет ли на количество сделок увеличение максимальной суммы кредита по ипотеке с господдержкой?

ВЗРЫВНОЙ РОСТ

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ: 

«В компании взрывной рост продаж из-за запуска программы льготной ипотеки с господдержкой. Ее объем составил около 70% от всего объема продаж. Это колоссальная цифра. На спокойном рынке эта доля всегда была значительно ниже, поскольку ЮИТ – довольно «дорого» застройщик.

Повышенный интерес к ипотеке отслеживается также и по реакции потенциальных покупателей на рекламные сообщения. В ЮИТ используют довольно широкий репертуар рекламных компаний:  одновременно в эфире идут компании по поддержке имиджа, конкретных продуктов, ценовых заявлений,  и, конечно, ипотечных ставок.  Отклики пользователей на последние рекламные сообщения – рекордные по количеству.  Поскольку мы изначально отслеживаем еще и ассоциированные конверсии, видим, что человек мог сначала кликнуть на рекламу конкретного проекта и на бренд,  но в итоге целевое действие совершалось по рекламе с трансляцией  ипотечной ставки». 

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимостиГК «КВС»:

В ГК «КВС» по итогам первого полугодия планы по продажам выполнены 100%.  Определенное снижение спроса было заметно только в первые недели карантина, и дальше все восстановилось достаточно быстро. Во многом таких результатов помогло добиться то, что у нас еще с прошлого года были настроены онлайн-продажи. Через наш онлайн-магазин квартир можно было беспроблемно проводить любые сделки, в том числе с ипотекой, даже когда были закрыты офисы продаж и МФЦ, когда невозможно было подать бумажные пакеты на регистрацию в Росреестр.

Объем продаж во II квартале, по сравнению с 2019 годом, у нас, напротив, увеличился на 10%, средний чек сделки – в среднем на 7%. Конечно, таких результатов сложно было бы добиться без запуска ипотеки с господдержкой. Льготные ставки значительно активизировали спрос. Если в июне 2019 года доля ипотеки в объеме продаж у нас была 54%, то в июне нынешнего – 85%. 90% всех кредитных сделок проходит по господдержке-2020. Цифры говорят сами за себя.

С марта по май большой объем сделок проходил также по Сельской ипотеке, по которой аккредитован наш микрорайон «Ясно Янино» в Ленинградской области.  Сейчас программа приостановлена, выбран лимит по субсидированию. Конечно, возможное увеличение бюджета на программу будет иметь только положительный эффект – прежде всего для граждан, которым необходимо улучшение жилищных условий. Помимо ставки 2,7% годовых, существенный плюс программы – в небольшом первом взносе от 10%. Набрать эту сумму, когда речь идет об областных объектах, более, чем реально.

Сейчас в компании работают над развитием комфортных IT-сервисов для клиентов. Как сообщила Анжелика Альшаева, в мае было заключено соглашение с московской компанией-разработчиком в рамках расширения функций онлайн-магазина. Это позволило подключить к сервису 9 банков-партнеров по ипотеке».

ДРАЙВЕРЫ ПРОДАЖ

Дмитрий Чебыкин, руководитель отдела продаж  ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

«Существенных изменений в доле ипотечных сделок в первом полугодии в компании не произошло. Если в прошлом году объем ипотечных сделок в объеме всех продаж составлял примерно 60%, то в этом году данный показатель составил 58%. В июне-июле наблюдались некоторые скачки роста, но в общем средние показатели оставались на прежнем уровне. Это скорее всего связано с тем, что компания Bonava работает в сегменте дорогих квартир комфорт- и бизнес класса. Достаточно большим остается объем сделок со 100-процентной оплатой и рассрочкой.

В мае доля сделок с ипотекой снизилась, но в июле она составит около 70%. Внешними драйверами продаж, конечно же, являются льготная ипотека с господдержкой, семейная ипотека, а также слухи о завершении госпрограммы, ограничении лимитов и о вероятной деноминации.

Чтобы поддержать клиентов, Bonava активно пользуется программой ипотечных каникул, которая позволяет снижать платеж на 50% до завершения строительства. На части объектов активно используется дополнительное субсидирование от застройщика по программам господдержки, когда на первый год можно получить субсидию по ставке 0,5%, на первые два года – 2,6%;  а по программе «Семейная ипотека» на первые два года  –  1,2%.

В июле Bonava прогнозирует практически двукратный рост продаж, по ряду объектов даже выше. Продлиться ли эта ситуация «в долгую» – пока не ясно – все зависит от ситуации в стране и мире. Не исключено, что рынок ждет спад».

Презентация Дмитрия Чебыкина, Bonava

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора АН «Главстрой»:

«В «Главстрой Санкт-Петербург» уже в середине марта большинство сотрудников центрального офиса и дочерних компаний, не задействованных непосредственно в производстве, были переведены на удаленный режим работы.

В апреле компания запустила специальную ипотечную программу со ставкой 0,5% годовых на первый год действия кредита, далее ставка по программе господдержки составит 6,5%.

В результате запуска программы удалось не только сохранить спрос, но и увеличить продажи. По итогам первого полугодия в ЖК «Северная долина» продажи выросли на 43% к соответствующему периоду прошлого года. Объем выдачи ипотеки за первые 6 месяцев в нашей компании увеличился на 22% к прошлому году.

Предложение по специальной ипотечной программе распространяется на все квартиры в 15 очереди ЖК «Северная долина» и на студии в 16 очереди. Субсидированная ставка в размере 0,5% действует в течение 12 месяцев с даты заключения договора, в дальнейшем по программе «Господдержка 2020» ее размер составит 6,5%. Ипотеку предоставляет ПАО Банк ВТБ. Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 15% от стоимости квартиры».

В ОБЩЕСТВЕ ЗАПРОС НА ГУМАНИЗАЦИЮ ИПОТЕКИ

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

«Если в первом квартале общая доля ипотечных сделок от всех продаж в компании, в основном в ЖК «Огни залива», составляла 55%, то сейчас, с введением программ господдержки, – 76%.  Эта сумма увеличится до 90%, если учесть сделки, которые заключались ранее на условиях рассрочки от застройщика,  а потом были переведены на ипотеку. Такой взрывной рост продаж отчасти объясняется как наращиванием собственных компетенций БФА по работе с потенциальными покупателями жилья, так и введением льготной ипотеки с господдержкой.

Компания оперативно отреагировала на появление этого продукта, и уже с апреля выполняет все свои планы продаж, объект продается очень хорошо, — к вводу в эксплуатацию в III квартале 2020 года подходим с минимальными остатками.

В ближайшее время рынок ждет не только оживление спроса из-за снижения ипотечных ставок, но и рост цен. По данным Минстроя, за первое полугодие по России в целом ввод жилья сократился на 11, 4 %, в том числе, из-за перехода рынка на работу с эскроу счетами. Многие застройщики не смогли сохранить темпы работ, число предложений заметно сократилось. Так, в Санкт-Петербурге за первый квартал было выведено в продажу всего 5 объектов.  Повлияли на рост цен и выросшие издержки застройщиков. Это еще один аргумент в пользу того, что сделки покупателям нужно проводить как можно быстрее и не ждать, что произойдет что-то «волшебное».

В обществе есть большой запрос на гуманизацию ипотеки. Необходимо работать с тем, чтобы у семей с детьми, в рамках действующего кредита, была возможность сменить предмет залога, перейдя  с меньшей квартиры на большую,  или – наоборот. Такая практика, широко применяемая на Западе, изменит психологический климат, позволит людям более смело входить в отношения с банком. Это позволит выстроить более продуктивные отношения с потребителями. Потому что только за счет снижения ставок и введения льготной ипотеки расширить клиентскую базу невозможно!»

В ходе мероприятия Анна Виноградова, финансовый директор ИДК Formula City, генерального партнера конкурса «Доверие потребителя», подняла вопрос о доле инвестиционных сделок на рынке недвижимости во время пандемии коронавируса. По ее мнению, высокая степень неопределенности, которая наблюдается сегодня в экономике, может негативно сказаться, в том числе, и на инвестициях в различные объекты недвижимости. Участники бизнес-завтрака разделились во мнениях касательно динамики инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге. Одни считают, что активность инвесторов повысилась после введения льготной ипотеки, другие полагают, что количество инвестиционных сделок значительно сократилось.

В последние годы процент инвестиционных сделок в строящихся домах составлял 15-20%. «В более ранние периоды этот показатель достигал 30% и обеспечивался большим количеством объектов, выпущенных на рынок, когда инвесторы активно рассматривали с точки зрения вложений недвижимость того же заКАДья. В данном случае приобретались дешевые квартиры для подрастающего поколения, либо для сдачи в аренду при выходе на пенсию. Тогда же появился термин «пенсионная» квартира», — пояснила Светлана Денисова. 

ВАЖНО УЖЕ СЕЙЧАС НАЧАТЬ ДУМАТЬ, ЧТО ДЕЛАТЬ ДАЛЬШЕ

Подытожил ситуацию на ипотечном рынке Михаил Кочеров, руководитель продукта «Циан.Ипотека»:

«Судя по динамике звонков в Циан, в начале года наблюдался ажиотажный спрос на квартиры в новостройках, связанный с девальвацией. После введения в конце марта карантинных мер из-за пандемии коронавируса спрос резко упал. Он начал опять расти после объявления о введении льготной ипотеки с господдержкой в конце апреля, и к июню постепенно вышел на докризисный уровень.

С апреля начал наблюдаться существенный рост льготной ипотеки, в связи с чем новостройки стали активно «перехватывать» спрос из вторички. Последнее обстоятельство начинает влиять на цены на вторичном рынке. К концу июня доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в Москве и Московской области составила 72%, причем 67% из них – это сделки с льготной ипотекой. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 74%, льготной 58. Можно констатировать, что льготная ипотека существенно поддерживает спрос на новостройки.

В июне суммы кредитов в рамках льготной ипотеки на покупку новостроек под 6,5% были увеличены с 3 млн руб. (в регионах) и 8 млн руб. (МиМО, СПБиЛО) до 6 млн руб. и 12 млн руб. соответственно. По данным аналитиков Циан, эта мера позволила увеличить долю экспонируемых объектов в Москве и Московской области, которые подпадают под льготную ипотеку, до 78%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области предложение увеличивается не так существенно, поскольку большинство объектов и так попадали под эти условия. Больше всего от расширения лимитов по льготной ипотеке выиграли регионы. Там по этой программе можно купить до 95% объектов.

Но надо понимать, что само по себе увеличение предложения без спроса не приведет к росту продаж. Чтобы позволить себе льготную ипотеку с увеличенными лимитами, в Москве и Московской области и Санкт-Петербурге заемщик должен иметь доход от 120 до 180 тыс. рублей в месяц, а в регионах — от 40 до 90 тыс. рублей в месяц. По данным федерального ипотечного сервиса «Циан.Ипотека» под расширение лимита попадают не более 5% от жителей Москвы и МО, не более 1% от жителей СПб и ЛО и не более 14% от жителей регионов. Итоговый рост продаж будет компромиссом между ростом предложения и ростом доступности по доходам в указанных выше процентных границах.

Также стоит отметить, что на рост числа сделок в существенной степени влияет снижение требований к первоначальному взносу с 20% до 15%. Исследования «Циан.Ипотека» показывают, что люди охотнее готовы на ежемесячные выплаты в 10-15 тысяч рублей в месяц за ипотеку, чем накопить дополнительные 300-500 тысяч рублей на первоначальный взнос. Таким образом, льготная ипотека 6,5% безусловно является значимым фактором поддержки продаж в новостройках и роста ипотечного портфеля банков.

Вместе с тем по свежим данным Росстата, доходы населения во втором квартале упали на 8%, что будет в следующем – пока непонятно. Учитывая это, а также то, что программа льготной ипотеки завершится 1 ноября 2020 года, всем участникам рынка важно уже сейчас начать думать, что делать дальше».

Презентация Михаила Кочерова, Циан 

В заключении Валентина Нагиева  напомнила о ходе интернет голосования по выбору лучших на рынке недвижимости ипотечных банков, застройщиков, построенных и строящихся жилых комплексов и агентств недвижимости. Потребительское голосование идет до 20 сентября по единым спискам и правилам: «1 ip адрес — 1 компания — 1 голос», — до 20 сентября.

А также  анонсировала  следующий бизнес-завтрак в рамках конкурса «Доверие потребителя».  Он пройдет 3 сентября по теме:  «Основные вызовы для риэлторов в современных условиях».

Смотреть видеозапись онлайн бизнес-завтрака 23 июля «Ипотека – основные тренды 2020 года»

Организаторы бизнес-завтраков в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя»:

Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, Большой Сервер Недвижимости, Учебный центр Academy of Real Estate (ARE).