Итоги года в Санкт-Петербурге: Осень рекордных продаж

Предложение на первичном рынке недвижимости по Петербургу и Ленинградской области на 1 декабря 2014 г. достигло 14,5 млн кв. м (758 объектов) против 10,1 млн кв. м (402 объекта) годом раньше, таким образом прирост составил 43%, подсчитали аналитики некоммерческого проекта «Надежные новостройки России» (ННР).

 

Одна из тенденций года — рост предложения за счет жилых комплексов эконом-класса, где преимущественно продаются небольшие однокомнатные квартиры и студии, говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». К декабрю, по данным комитета по строительству, объем сданных объектов достиг показателей прошлого года в 2,6 млн кв. м. До конца года чиновники ожидают сдачи еще более 400 000 кв. м.

 

Жилье остается самым доходным сегментом для девелоперов. По данным заместителя директора департамента инвестиционных услуг «Colliers International Санкт-Петербург» Анны Сигаловой, нормы доходности жилья (при финансировании из собственных средств) составляют от 25 до 80% в зависимости от класса. Самые доходные — точечные проекты с хорошим расположением в сегменте выше комфорт-класса, отмечает она (см. таблицу). В сегменте масс-маркет рынок насыщен, согласен Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.

 

В этом году из-за колебаний валютного курса компании наблюдали пики спроса на жилье в начале года и осенью. В итоге «Главстрой» за 11 месяцев продал на 50% больше, чем годом ранее. У ЛСР и Etalon за девять месяцев этого года рост продаж в натуральном выражении составил 36 и 26% соответственно. Уже понятно, что продажи «Строительного треста» превысят показатели 2013 г., компания ежемесячно продает 11 000 кв. м, говорит Степанов. Спасая сбережения от инфляции, люди вкладывали деньги в недвижимость. Средний бюджет покупки в «Строительном тресте», включая место на паркинге, по его словам, около 6 млн руб.

 

«Летом и в начале осени на рынке недвижимости был некоторый застой, но в ноябре на фоне падения рубля и пессимистичных прогнозов покупатели активизировались и кинулись спасать свои сбережения, повысился спрос на вторичном рынке и в домах с высокой степенью готовности», — говорит руководитель департамента по СЗФО ННР Валентин Романов.

 

Об ажиотажном спросе в ноябре говорит и гендиректор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. По его прогнозу, в этом году в Петербурге и Ленобласти будет продано около 4,4 млн кв. м (в 2013 г. — 3,9 млн кв. м). В конце ноября «О2 недвижимость» объявила об остановке на неделю продаж квартир в комплексах «Моя стихия» и «Силы природы». «Из-за увеличения количества сделок на 56% в ноябре выделенная по плану продаж квота была полностью исчерпана», — объяснил представитель компании.

 

Спрос на первичное жилье в ноябре вырос на 20% по сравнению с предыдущими осенними месяцами, подтверждают аналитики NAI Becar. «Традиционного для осени роста стоимости жилья в этом году не произошло, многие компании предлагают скидки от 5% при 100%-ной оплате», — говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar. По данным Романова, средняя стоимость квадратного метра при 100%-ной оплате с прошлого года выросла на 9,45% до 99 639 руб.

 

А вот вторичный рынок в ноябре 2014 г. сократился, на продажу было выставлено 36 000 объектов, на 5000 меньше, чем в 2013 г. «Многие собственники сняли квартиры с экспозиции до лучших и более стабильных времен», — говорит Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН.

 

По данным Becar, 60% всех сделок заключаются с использованием ипотеки. По данным ЦБ, в Петербурге за девять месяцев 2014 г. было выдано в 1,5 раза больше кредитов, чем годом ранее (28 845 кредитов на 66,6 млрд руб. против 18 576 на 43 млрд руб. за девять месяцев 2013 г.). У «Главстроя» с ипотекой продается до 50% квартир против 35% годом ранее. У Etalon доля продаж с ипотекой достигла 28% (годом ранее она составляла 21%). Доступность ипотеки для населения во многом будет определять ситуацию на рынке в ближайшее время, считает Виктор Лебедев, директор проекта «IQ Гатчина». Средняя ставка по ипотеке составляет 13%, пока рост ставок на 1-2% не сказался на активности покупателей, но если он продолжится, то доля одобренных кредитов сократится, предупреждает он. Рост ставок по рублевым и валютным кредитам наблюдается уже сейчас, но банки разрабатывают специальные предложения для конкретных застройщиков и наращивают объемы ипотечного кредитования, отмечает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».

 

Пик спроса на рынке жилья уже пройден, предупреждает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar. В следующем году, по ее оценке, стоит ожидать падения цен и замораживания девелоперских проектов в случае кризиса ликвидности. «Если денег на стройку не будет, проекты будут возводиться долго и мучительно, и те, кто в них вложился, конечно, пострадают, а у тех, кто еще не вложился, будет шанс купить хорошее жилье подешевле», — полагает Шарыгина. В 2015 г. может произойти замедление активности на рынке жилья, связанное с замедлением всей российской экономики, строительный сектор с некоторым отставанием отражает общую экономическую ситуацию, говорит Мирошников.