Как купить недорогую квартиру и не попасть впросак

О том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, слышали все, но среди покупателей недвижимости всегда находятся люди, которые ищут самые дешевые варианты. С одной стороны, подозрительно низкие цены на жилье опасны, с другой - невысокая стоимость не всегда говорит о том, что вас непременно хотят обмануть. Как отличать демпинг со стороны недобросовестных застройщиков от вполне взвешенных предложений, разбиралась "Фонтанка".

Если застройщик продает недвижимость по слишком низким ценам, то он, скорее всего, демпингует. Чтобы проверить это, достаточно сравнить цену, предлагаемую застройщиком, со стоимостью похожих квартир в аналогичных объектах других компаний.

- Это самый простой способ увидеть признаки демпинга, - считает директор по маркетингу RBI (входят RBI и "Северный город") Михаил Гущин. - Если разница составляет более 10-15%, то, скорее всего, застройщик намеренно продает квартиры ниже рынка. Это значит, что у него недостаточно банковского финансирования или собственных средств, чтобы запустить стройку, и компания старается максимально активно привлекать средства дольщиков в ущерб долгосрочной экономике проекта.

А как же скидки? Не секрет, что сегодня они стали одним из основных инструментов в борьбе за покупателей на рынке недвижимости. Эксперты предупреждают: речь идет не о скидках, а о базовой цене.

- Видя большой дисконт, покупатель должен внимательно изучить репутацию и строительные объекты компании. Возможно, это локальная рекламная акция, которая не продлится долго. Совсем другое дело, когда все объекты продаются по бросовым ценам, - говорит директор по продажам "Главстрой-СПб" Юлия Ружицкая. - С учетом роста себестоимости строительства, активной работы застройщиков по насыщению объектов полезной инфраструктурой отклонение цены от средних по рынку значений более чем на 20% должны насторожить клиента.

По словам Юлии Ружицкой, важно оценить ситуацию в целом: застройщик может снижать, к примеру, стоимость на определенный тип квартир и увеличивать на другой, тем самым соблюдая определенный баланс ценообразования внутри проекта. Такая же зависимость может распространяться и на разные объекты компании.

"Я бы рекомендовала клиентам внимательно мониторить - насколько проявления демпинга у какого-либо застройщика постоянны, происходят ли на регулярной основе или представляют собой лишь разовые акции, - отмечает директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. - Сейчас покупатели, при наличии в открытом доступе массы информации о ситуации на рынке, легко могут понимать и существующие диапазоны цен на строящееся жилье в различных классах и локациях, и ориентировочную себестоимость квадратного метра в среднем по рынку. Поэтому если клиенты видят, что застройщик продает вообще все квартиры (а не выборочно какие-либо отдельные типы квартир) в каком-то проекте по себестоимости или ниже, то это может свидетельствовать о серьезнейших финансовых проблемах компании и возможном приближении банкротстве. Но могут быть и другие ситуации, когда в краткосрочном периоде компании - вполне надежные и профессиональные, всегда в срок выполняющие свои обязательства перед клиентами, - выступают с интересными предложениями, не являющимися, на самом деле, демпингом".

Путь в никуда

Некоторые строительные компании сегодня работают на грани рентабельности. С одной стороны, застройщики столкнулись с падением спроса и платежеспособности покупателей, с другой - цены на строительные материалы растут, нормативы по обеспечению новых комплексов "социалкой" ужесточаются.

- Демпинг - это последний аргумент застройщика в борьбе за покупателя, когда сказать уже больше нечего, а деньги на стройку собрать нужно, - уверен директор по маркетингу и рекламе компании LEGENDA Всеволод Глазунов. - Разница даже в пару тысяч рублей за квадратный метр может легко переманить покупателя в соседний объект. Зачастую, ради привлечения необходимого денежного потока застройщики продают откровенно "в минус", надеясь наверстать ценой на более поздних стадиях строительства или в следующих очередях крупных проектов.

К сожалению, случаи демпинга не редкость на петербургском рынке. Однако это вовсе не выход из проблемной ситуации, а чаще всего начало конца.

- Такую политику нельзя назвать надежной, - говорит Михаил Гущин. - Застройщик рискует "не угадать" с ценой и работать себе в убыток, ниже себестоимости. Для покупателя опасность состоит в том, что, приобретая жилье по цене ниже рынка, он рискует получить проблемный объект.

Опасность низких цен

Тем не менее, многие покупатели с ограниченным бюджетом готовы закрывать глаза на риски. В будущем такая недальновидность часто оборачивается серьезными проблемами.

- Основная угроза заключается в том, что застройщику может не хватить финансирования на достройку объекта, и дольщик в результате может остаться без приобретенной квартиры, - предупреждает Юлия Ружицкая.

Можно ли купить дешево и без риска? Всеволод Глазунов уверен, что в "долевке" в абсолютном большинстве случаев - нет.

- Дешево и без риска можно купить только уже готовый товар, которые есть в наличии - его можно увидеть, потрогать, проверить, - добавляет эксперт. - Покупая по низкой цене красивые обещания будущего, нужно отдавать себе отчет в том, что чудес не бывает. Если проанализировать рынок качественного жилья в городских локациях, можно увидеть, что цены на квартиры не падают, а наоборот, растут. Девелоперы, реализующие качественные проекты, могут держать цену и даже поднимать ее, и при этом не снижать темпы продаж. В LEGENDA, например, низких цен нет даже на старте проекта: стоимость наших квартир выше на 20% чем у конкурентов по локации. Мы всегда ориентируемся на конечную стоимость в готовом доме и идем к ней по мере "роста" объекта. К концу строительства стоимость наших квартир на 40% выше, чем на старте.

Сэкономить и не прогадать

И все же не всегда низкая цена означает сплошной обман и грядущее разочарование. Во-первых, рекламные акции, когда жилье продается по цене, близкой к себестоимости, действительно бывают. Другое дело, что происходит это редко, и участвуют в них далеко не все квартиры. Во-вторых, низкие цены на старте продаж - это вполне нормально.

- Приобрести квартиру по самой выгодной цене можно в первые месяцы после открытия продаж. Вместе с завершением нулевого цикла строительства, стоимость квадратного метра начинает увеличиваться, - говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. - Демпинг - это прием недобросовестных застройщиков, пытающихся всеми правдами и неправдами увеличить объемы продаж. Надежные и известные строительные компании не прибегают к таким уловкам, однако у них тоже можно приобрести квартиру по выгодной цене - на старте продаж в новом жилом комплексе или новом корпусе уже реализуемого проекта, а также в рамках сезонных акций.

"Причины появления в краткосрочной перспективе и у надежных, профессиональных, всегда выполняющих всегда свои обязательства застройщиков очень интересных предложений могут быть разными, - говорит Екатерина Гуртовая. - Это может быть связано с возникновением по каким-то причинам разрывов в запланированном бюджетом компании поступлении средств от заключаемых договоров".

При покупке жилья на этапе котлована необходимо проверить наличие у компании всех необходимых бумаг: правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешение на строительство, заключение экспертизы на проект жилого дома и проектную декларацию.

- Если все в порядке, то качественное жилье можно действительно купить без потерь. Например, наша компания планирует вывести на рынок несколько новых проектов, в том числе, жилой комплекс "Крылья" на Пулковском шоссе - покупателям стоит присмотреться к стартовым ценам в нем, - рассказывает начальник отдела маркетинга Группы компаний "КВС" Марианна Ивлева. - Добавлю, что ГК "КВС" работает строго в рамках 214 Федерального закона.

Еще одна возможность сэкономить при покупке квартиры, не гоняясь за сомнительными скидками и не рискуя - ипотека. По словам Юлии Мошковой, руководителя отдела ипотечного кредитования ЦРП "Петербургская Недвижимость", компания работает с более чем 30 банками-партнерами. При этом с ключевыми из них разработаны специальные акции и программы, в рамках которых ставки и условия кредитования могут существенно отличаться от стандартных банковских предложений. Так, для клиентов, приобретающих квартиру в объектах Setl City, действуют специальные ставки от "Сбербанка", Банка "Санкт-Петербург", "Абсолют Банка", "Россельхозбанка" и т.д. Например, по программе от ВТБ24 минимальная ставка составляет всего 6%, а размер первоначального взноса снижен на треть - с 15% до 10%.

- Также для удобства покупателей мы предлагаем четыре варианта беспроцентных рассрочек, в том числе есть вариант с комфортным размером платежа в 20 тысяч рублей в месяц, - добавляет Марианна Ивлева. - Мы в "КВС" не обещаем покупателям грандиозных скидок, поскольку изначально выводим квартиры в продажу по сбалансированной цене. Например, стоимость квартир в микрорайоне "Ясно.Янино" - одна из самых привлекательных в локации. Однокомнатную квартиру продуманной планировки с чистовой отделкой, полным комплектом сантехники площадью в 36.19 кв. м можно купить за 2.27 млн рублей. Ипотеку на покупку квартиры от "КВС" дают около 20 банков.

Главный способ обезопасить себя - внимательно изучать рынок, сравнивать варианты и не бросаться на первое же попавшееся предложение о покупке квартиры по низкой цене.

- Важен сам продукт, который предлагает застройщик. Если за более доступной ценой стоит снижение качества, к примеру, вместо готовой к проживанию жилплощади покупателям предлагаются квартиры без отделки, то риск небольшой. Если же покупателю обещают высокое качество при низкой цене, я советовала бы рассмотреть другой объект, - резюмирует Юлия Ружицкая.

Екатерина Дмитриева