Какие «подводные камни» таит обратный выкуп квартиры

Выкупят с надбавкой

Обратный выкуп квартир застройщиком заключается в том, что строительная компания дает возможность покупателю купить квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства, а после сдачи объекта в эксплуатацию берет на себя обязательство по требованию покупателя выкупить квартиру обратно по цене, превышающей сумму ее первоначальной покупки. Момент, в который клиент может вернуть квартиру обратно застройщику, прописывается в договоре отдельно. Срок может быть как произвольным, так и строго оговоренным, например, один год.

Как пояснили в ГК «Инград» (компания продвигает услугу), по условиям программы, девелопер готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной Договором долевого участия (ДДУ) с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год.  «Новый инструмент от ГК «Инград» - действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволяет покупателю получить доходность в 10% годовых, а также быть уверенным в сохранности собственных средств, ликвидности своего актива и в том, что его цена гарантированно не снизится», - пояснили в компании.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» и участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, кроме «Инграда» похожую услугу предлагают в апарт-отеле YE'S (в данном случае она называется «Удвоение капитала»). Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.

В 2013-2014 гг. программа обратного выкупа квартир действовала в ЖК «Сердце столицы» («Донстрой»), где покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости. В 2015 году sale-pay-back был доступен в ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»), где прибыль дольщика рассчитывалась исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%. По оценкам «Метриум Групп» в целом доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна 5,7%, в бизнес-классе – 2%. В «Инграде» заявляют, что именно покупатели квартир бизнес-класса в первую очередь обращают внимание на покупку с «инвестиционной составляющей», поскольку у состоятельных людей эта квартира, как правило, не единственная.

Подводные камни 

Впрочем, за время существования на рынке у этой услуги появились как активные сторонники, так и противники. По словам генерального директора бюро элитной недвижимости Must Have Елизаветы Некрасовой на ее введение из всех столичных и подмосковных застройщиков пока еще решаются единицы. Выгодной для застройщика услуга может быть только на активно развивающемся, растущем рынке, где цены увеличиваются на 15% в год и более. Сумма, за которую застройщик будет выкупать квартиру, в том числе и проценты, прописываются в договоре купли-продажи заранее. Застройщик с радостью выкупит квартиру на прописанные в договоре 10% или 15% дороже, если за прошедшее время квартира подорожала на 25%.

В «Метриум Групп» предупреждают, что услуга обратного выкупа является платной: «Например, для проектов компании «Инград» стоимость участия в sale-pay-back составляет в среднем 2000-5000 рублей за квадратный метр. Так, за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м переплата составит от 80 тыс. рублей до 200 тыс. рублей. То есть потенциальный инвестор изначально заплатит за квартиру больше, чем обычный покупатель. Однако и договоры у клиентов будут отличаться. В ДДУ добавлен пункт о том, что в момент завершения строительства дома покупатель может в одностороннем порядке отказаться от договора и забрать свои деньги обратно с гарантированным процентом дохода».

По словам Марии Литинецкой, даже если клиент решил не пользоваться услугой обратного выкупа, получить обратно переплаченную сумму уже не удастся. Как результат, итоговая стоимость, например, квартиры площадью 40 кв. м может вырасти на 200 тыс. рублей, площадью 80 кв. м – уже на 400 тыс. рублей. Поэтому заключать договор с услугой обратного выкупа «на всякий случай» нет никакого смысла. Покупатель должен быть заранее уверенным в том, что воспользуется sale-pay-back. Если же данное решение под вопросом, то проще приобрести жилье на стандартных условиях, что сэкономит несколько сотен тысяч рублей.

Впрочем, ряд других экспертов утверждают, иное. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, покупатель, как правило, за участие в акции ничего не доплачивает. «Возможность воспользоваться услугой обратного выкупа не предполагает дополнительные расходы», - утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Очевидно, что платность или бесплатность программы зависит от конкретного застройщика. Впрочем, это не единственная загвоздка для клиента. По словам Натальи Шаталиной, в некоторых случаях застройщик ограничивает выбор квартир для участия в услуге. К примеру, действие программы в апарт-отеле «YE’S» распространялось на двадцать апартаментов типа Standart.

Назвать услугу популярной на сегодняшний день сложно, - констатирует Андрей Колочинский. - Хотя обратный выкуп и пользуется у покупателей некоторым спросом, но наличие данной программы все же не является решающим фактором при выборе новостройки. В первую очередь клиенты обращают внимание на характеристики объекта недвижимости, локацию и, конечно, стоимость». Очевидным недостатком услуги является необходимости довериться застройщику. Ведь нет гарантии, что проект будет сдан и не превратится в долгострой. Поэтому клиент должен внимательно изучить условия договора относительно сроков возврата, а также убедиться в документальном закреплении гарантированного дохода. При этом необходимо помнить, что с юридической точки зрения нет никаких механизмов, обязующих застройщика выкупить квартиру и вернуть дольщику уплаченные средства и проценты. В целом механизм обратного выкупа в нашей стране не отработан и существующим законодательством четко не регулируется, – предупреждает Андрей Колочинский.

Услуга для инвесторов

Как рассказал директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая,  услуга обратного выкупа интересна, прежде всего, частным инвесторам, вкладывающим средства в недвижимость. Данная категория покупателей приобретает квартиры на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию.  В среднем по разным проектам от стадии котлована до сдачи объекта ценник увеличивается примерно на 15-20%, в наиболее ликвидных проектах рост может быть больше. Самую ощутимую прибавку, как правило, демонстрируют новостройки массового сегмента, расположенные в удачных локациях.

Если средневзвешенная ставка по банковским вкладам в России по итогам сентября (без учета «Сбербанка») составила 7,24%, то «Инград», например, предлагает 10% годовых, - рассказывают в «Метриум Групп». Как пояснили в «Инград», обратный выкуп квартир позволяет сохранить средства в высоколиквидном активе. «Главное, что с помощью программы «Обратный выкуп» девелопер заведомо снимает два основных риска потенциального покупателя недвижимости. Это риск снижения цены на квартиру из-за конъюнктуры рынка – застройщик прописывает в договоре гарантированный прирост ее стоимости 10% годовых; риск долгой ликвидности актива – застройщик в короткий срок выкупает ее без каких-либо посредников», - рассказали в компании.

По словам Натальи Шаталиной, покупателям наиболее выгоден обратный выкуп в кризисной ситуации. В таком случае на фоне стагнации рынка и минимального роста цен на недвижимость, реализация квартиры по цене выше докризисной – достаточно удачная инвестиция. Ведь не единожды случалось, когда все накопления отданы, а тут серьезно заболела мама, или сын-отличник неожиданно провалил экзамены и может пойти разве что на платное отделение, дочь заявляет о неземной любви и просит, чтобы семья готовилась к свадьбе, хорошо идущий бизнес вдруг забуксовал и неплохо бы поддержать его на плаву  – вариантов сотни, от всего не перестрахуешься, -  приводит примеры Елизавета Некрасова. - Обратный выкуп позволяет чувствовать себя защищенным и не очень сильно беспокоиться о будущем. Именно поэтому ответственные люди покупают пресловутые возвратные билеты – случиться в последнюю минуту может что угодно.

«Квартира на уровне котлована всегда стоит дешевле, чем на финальной стадии строительства, так что шансы на хорошую прибыль достаточно высоки. Кроме того, у покупателя есть выбор – воспользоваться программой застройщика или выставить объект на открытый рынок», - подчеркнул генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова.

А вот Андрей Колочинский считает иначе. По мнению эксперта из «ВекторСтройФинанс», в условиях экономической нестабильности и введения новых жестких требований для застройщиков не стоит безоговорочно рассчитывать на получение дохода по таким программам – за три года, в течение которых строится дом, все может измениться, а компания стать банкротом.

Если все-таки решились

Если покупатель все же решается участвовать в программе, то необходимо обратить самое пристальное внимание на предыдущие проекты и репутацию застройщика. Покупателя должны насторожить долгострой или откровенный «неликвид» в портфолио. «В первую очередь стоит рассматривать проекты системных девелоперов», - резюмирует эксперт Яна Глазунова. В целом сам факт наличия в проекте sale-pay-back – положительный знак, который в теории говорит о наличии стабильной «финансовой подушки» для возврата средств дольщикам. «Однако в любом случае не стоит инвестировать в проекты малоизвестных игроков рынка. К сожалению, есть риск того, что услуга обратного выкупа будет лишь рекламным ходом для привлечения спроса на фоне возникших проблем с финансированием проекта», - предупреждают в «Метриум Групп».

Если покупатель все же имеет дело с застройщиком не из первой десятки, имена которых известны на всю страну, то первое, на что стоит обратить внимание, это то, насколько аккуратно, красиво и удобно сделан официальный сайт. Если он «зависает», не грузится или дизайн не вызывает понимания, то это уже тревожный звонок. Непонятно, как компания собирается вовремя построить красивый и удобный дом, если она не в состоянии сделать себе нормальный сайт, - рассуждает Елизавета Некрасова. – При этом нужно обязательно приехать на площадку чтобы увидеть стройку собственными глазами. На стройке должно быть много рабочих, занимающихся делом, и строительной техники. Также необходимо оценить состояние стройплощадки. У надежного застройщика по ней можно ходить хоть в замшевых сапогах – настолько все удобно и аккуратно. Одеты ли рабочие в чистую корпоративную спецодежду? Не забывают ли вымыть колеса самосвалам и бетономешалкам при выезде с площадки? Стоит ли аккуратный брендированный забор по периметру? 

 Если стройка, действительно, кипит, и ее вид не вызывает вопросов, то следует пойти в офис продаж и попросить  документы, которые по 214-ФЗ вам обязаны показать. Это разрешение на строительство, свидетельство права собственности или договор аренды земельного участка, учредительный договор и устав компании, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, протокол предварительного распределения квартир. «Если вам откажутся показать копии этих документов, лучше не искушать судьбу и найти застройщика, который не будет делать из этих документов тайны, - советует эксперт из Must Have. - Обратите внимание на сам офис продаж: у уважающего себя застройщика он всегда будет удобным и уютным, красиво оформленным и с аккуратным макетом вашего будущего дома. Не будет лишним поговорить с местными жителями, например, мамочек с колясками можно встретить на ближайших улицах практически в любое время. Иногда именно они могут дать ценную информацию, например, что стройка кипит от силы одну неделю в месяц, а все остальное время на площадке грустит одинокий экскаватор. Так нередко бывает, когда финансирование идет с перебоями, а попасть в ряды дольщиков, которые получают вожделенные ключи на год-два позже, уверена, никому не хотелось бы».

Что дальше?

Эксперты разошлись в оценках перспектив обратного выкупа на российском рынке. По мнению Яны Глазуновой, востребованность услуги зависит не только от кризиса, но и от отказа от долевого строительства (напомним, Владимир Путин дал поручение Правительству, Центробанку и Агентству ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которым Россия должна полностью отказаться от долевого строительства и перейти на систему проектного финансирования в перспективе ближайших трех лет). Пока этого не произойдет, эксперт из VSN Realty оценивает перспективы программы как хорошие.

В компании «ВекторСтройФинанс» не исключают, что число таких программ в ближайшее время может увеличиться. Ситуация на рынке сегодня непростая, объем предложения в сегменте новостроек вдвое превышает спрос, конкуренция между застройщиками растет, поэтому участникам рынка приходится прибегать к нестандартным маркетинговым инструментам, в числе которых и услуга обратного выкупа. Кроме того, оформление кредита в банке обойдется для застройщика дороже.  Для сравнения некоторые застройщики сегодня предлагают доходность по программам обратного выкупа на уровне 10% годовых, в то время как банковские ставки на проектное финансирование на порядок выше. Кроме того, на протяжении всего срока кредитования застройщику приходится выплачивать проценты банку, а с покупателем он рассчитывается один раз в момент, когда расторгается ДДУ.

Однако в «Метриум Групп» убеждены, что программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья. Еще одна загвоздка – высокая доля ипотеки. «Очевидно, что проценты по кредиту «съедят» весь доход, поэтому ипотечные покупатели вряд ли будут заинтересованы в sale-pay-back. А ведь это – примерно 44% рынка. Соответственно, программа разработана в первую очередь для инвесторов, которых среди всех клиентов не более 7-10%», - считает Мария Литинецкая.

Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина утверждает, что сегодня большинство сделок совершаются не в инвестиционных целях, покупатели приобретают квартиру для себя, поэтому к вопросу выбора жилья подходят весьма тщательно. И после того, как человек столько времени и усилий потратил на приобретение квартиры, он не готов ее вернуть застройщику, разве только в экстренных случаях.

Наталья Шаталина разделяет пессимистический взгляд. «По отзывам застройщиков, которые уже работали с данной услугой, востребованность ее не очень высока – данной опцией интересовались лишь порядка 5% покупателей. Не хотят работать в данном формате и многие застройщики, потому что у обратного выкупа есть свои минусы. Основной из них – это рост транзакционных издержек, так как даже если небольшой процент покупателей возвращает квартиры, то застройщику приходится вновь управлять этой недвижимостью и искать новых покупателей», - рассказали в «МИЭЛЬ-Новостройки».

Так стоит ли все-таки прибегать к данной услуге? Это зависит от того, с какими намерениями совершается покупка квартиры. Если клиент хочет заработать, но по каким-то причинам не желает класть деньги в банк, то это одна ситуация. В этом случае обратный выкуп может быть интересным вариантом, тем более что процент по нему чаще всего больше процента по банковскому вкладу. Если же клиент покупает квартиру для себя, то следует самым серьезным образом убедиться в том, что в стоимость квадратного метра не заложены скрытые платежи за участие в программе.

Александр Ковалевский