Комфортная среда: как преодолеть преграды по ее созданию?

В последнее время застройщики все чаще говорят, что они продают своим клиентам не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания, в которую входит и социальная инфраструктура. "ДП" разобрался, что это за среда обитания, какие социальные объекты она подразумевает при возведении жилых комплексов и как изменения в законодательстве повлияли на строительство детсадов и школ.

Что нам стоит дом построить. А детский сад и школу?

Каждому известно, что чаще всего строительство жилого дома осуществляется на средства, полученные от участников долевого строительства. Даже новые изменения в 214–ФЗ в глобальном смысле не повлияли на этот процесс: рано или поздно выручка от реализации квартир поступит на счет застройщика.

Но при этом стоит иметь в виду, что строительство социальных объектов, таких как школы, детские сады, поликлиники и многое другое, а также их количество и сроки строительства определяются правилами землепользования и застройки, градостроительной документацией и проектом планировки территории, исходя из норм обеспеченности этими объектами будущих жителей. На чьи же деньги возводится эта социальная инфраструктура?

"Идеальная схема финансирования социальных объектов должна осуществляться за счет средств городского и федерального бюджетов, — комментирует финансовую сторону вопроса Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб". — Но, учитывая нынешнюю непростую общеэкономическую ситуацию в стране и то, что жилищное строительство опережает показатели реализации соцобъектов за счет бюджетных средств, социально ответственные строительные компании идут навстречу государству и строят такие объекты самостоятельно".

Безусловно, застройщики понимают, что покупателям, приобретающим квартиры в их новых жилых комплексах, необходима та самая комфортная жилая среда, где помимо детсадов, поликлиник и школ должны быть проложены дороги и благоустроена территория. С Алексеем Белоусовым согласен и генеральный директор ГК "КВС" Сергей Ярошенко: "Выводя на рынок объект, ГК "КВС" позиционирует определенный уровень комфорта, и мы не можем просто переложить ответственность на государство. Нам доверяют тысячи семей, нам нельзя подвести их доверие. Поэтому возведение социальных объектов на территориях комплексного освоения ГК "КВС" берет на себя с последующей безвозмездной передачей городу или продажей".

Несмотря на то что большой объем возведения этой инфраструктуры застройщики готовы взять на себя, возникает вполне логичный вопрос: откуда на это взять средства?

Действующий закон 214–ФЗ не дает возможности возводить социальные объекты своевременно на средства, полученные от участников долевого строительства. Получается, что данную инфраструктуру застройщик должен возводить за счет собственной прибыли, которая в строительной сфере уже который год сокращается. При этом, как уточняет Сергей Ярошенко, закладывать такие расходы в конечную стоимость жилья также не является выходом, потому что платежеспособность населения ограничена, а ценообразование должно быть конкурентно.

Кроме застройщиков возведением социальной инфраструктуры занимается город, который по конкурсу нанимает непосредственно исполнителей. Как говорит Алексей Белоусов, для этой работы нужно тщательно отбирать компании, имеющие опыт подобного строительства и собственные финансовые возможности, социально ответственные и понимающие, что это уже не бизнес, а, скорее, социальная нагрузка. В случае, если социальный объект строится по госконтракту, но подрядчик не справляется со своими обязанностями, расторгают договор и объявляют новый тендер. "А если объект должен был появиться на территории жилого комплекса, строительство которого по тем или иным причинам остановилось, то чиновники решают такую проблему в ручном режиме — стараются привлечь инвестора для достройки", — добавляет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". В перспективе проблемы с недостроенными жилыми комплексами и социальными объектами в них планируется решать за счет средств Фонда защиты прав дольщиков.

Подводит итог Беслан Берсиров, заместитель генерального директора компании "Строительный трест": "Создание объектов социальной инфраструктуры, в первую очередь объектов образования, — это обязанность государства. Бизнес готов помогать в их строительстве, но необходимы общие и понятные правила работы: девелоперы не могут за свой счет возводить и школы, и детские сады, и дороги. А после изменений в законодательстве мы вообще не имеем права тратить деньги ни на что, кроме строительства жилья".

От общего к частному

Появление ребенка — радостное событие для любой семьи. Но будущие родители еще до рождения детей должны планировать свою жизнь так, чтобы рядом с домом были детский сад, школа, спортивные секции и кружки, поликлиника или хотя бы кабинет врача общей практики. "Для многих приобретение квартиры — самая крупная покупка в жизни. Если семья планирует жить в новом доме долгие годы, она тщательно изучает не только застройщика и его проекты, но и окружение жилого комплекса, — рассказывает Беслан Берсиров. — Большинство наших клиентов — семьи с детьми. Поэтому наличие в шаговой доступности школ и детских садов является одним из первоочередных запросов при покупке квартиры".

Современные покупатели помимо планировок и цен на недвижимость уже давно обращают внимание на наличие социальных и торговых объектов в районе, концепцию благоустройства и транспортную доступность. По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", если раньше небольшие жилые комплексы зачастую возводились без сопутствующей социальной инфраструктуры, то сегодня надежные застройщики стараются обеспечить каждый свой проект детским садом (и не одним), а большой проект — также и школой.

Наличие развитой инфраструктуры является одним из основных факторов, которые определяют качество жизни в современном мегаполисе. Сегодня застройщики стараются разнообразить и предоставить своим клиентам как можно более интересное предложение на рынке. Для этого они постоянно работают над улучшением условий проживания в своих комплексах. "Повышение общей привлекательности проекта — главный плюс для девелопера от возведения социальных объектов, своевременного ввода детских садов и школ синхронно с жильем", — добавляет Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург". Как мы видим, социально ответственные застройщики стараются создать максимально комфортную среду обитания.

За пределами дома

Подход к возведению социальной инфраструктуры отличается в зависимости от того, идет речь о точечной застройке или реализации проектов комплексного освоения территорий.

По мнению Беслана Берсирова, говорить о строительстве жилья без школ и детских садов целесообразно, если мы подразумеваем небольшие объекты в обжитой локации. Соответственно, отдельные дома в основном появляются в микрорайоне со сложившейся инфраструктурой. И здесь ни у покупателя, ни у застройщика нет проблем с так называемой социалкой. Чаще всего вопрос стоит остро в проектах комплексного освоения территории или там, где застройщик реализует сразу несколько очередей строительства.

"Возведение больших объемов жилья невозможно без создания качественной инфраструктуры, включающей детские сады, школы, медицинские центры, коммерческие площади, новые дороги и другие необходимые объекты", — объясняет Юлия Ружицкая.

С ней соглашается и Ян Фельдман: "Если проект крупный и строится на еще не обжитой территории, то строительство социальных объектов обязательно. Количество детских садов и школ, которые нужно построить, их этажность и вместимость зависят от жилой площади проекта".

Однако многие строительные компании даже в рамках точечной застройки находят возможность обеспечить своих покупателей социальной инфраструктурой.

"В таком случае застройщик возводит жилой дом, где на нижних этажах запроектированы встроенные помещения для детского сада", — рассказывает о своих проектах Ольга Трошева.

Город vs область

Если говорить о крупных проектах комплексного освоения территорий в Санкт–Петербурге, то получить градостроительную документацию, в которой не предусмотрены школы и детские сады, сегодня невозможно.

И для застройщиков, которые работают в Петербурге, по–прежнему актуален вопрос строительства школ и детских садов.

"В Ленинградской области сегодня существуют понятные правила: есть программы "Соцобъекты в обмен на налоги" и "Стимул", — комментирует ситуацию на областном рынке Беслан Берсиров. — Дополнительный плюс "Стимула" заключается в возможности двух вариантов работы для застройщика: он может получить средства на строительство социального объекта или возмещение средств после его ввода в эксплуатацию и передачи на баланс государства".

"Действительно, одним из комфортных для девелоперов вариантов взаимодействия является действующая госпрограмма "Стимул", — соглашается и Сергей Ярошенко, а потом приводит пример удачного взаимодействия в другом регионе: — В Москве застройщику предоставляется возможность самостоятельно возводить социальные объекты и передавать их городу, права на покупку земельного участка для строительства жилых объектов приобретаются по сниженной цене. Разница в стоимости участка частично компенсирует затраты девелопера на строительство социальных объектов".

Застройщики хотят, чтобы подобные проекты как можно быстрее появились и в Петербурге.