Коммерческие площади

Коммерческие помещения в жилых домах и крупных жилых комплексах сегодня становятся столь же неотъемлемой частью комфорта для будущих покупателей квартир, как удобные парковки, закрытые дворы и детские площадки. Магазины у дома хороши при совершении ежедневных покупок, а салоны красоты и химчистки на первых этажах делают удобнее получение бытовых услуг. Понимая это, девелоперы включают в проекты необходимое количество «встроек», иногда заранее определяя пул арендаторов или собственников для максимально эффективного использования таких площадей.

Трафик решает

Наличие развитой внутренней инфраструктуры входит в топ критериев покупателей при выборе жилья. «Поэтому девелоперам важно, чтобы на территории новых кварталов были супермаркеты, кафе, предприятия сферы услуг», - говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Доля встроенных коммерческих помещений в жилых проектах может варьироваться от 3 до 10% от общей площади, чаще всего она составляет 5-7%, говорит руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве Екатерина Подлесных. Точная цифра зависит от окружения, масштабности застройки, местоположения жилого комплекса и его класса.

«В локациях с большим трафиком, на оживленных проспектах, поблизости от метро доля встроенных помещений может достигать 10%, а коммерческие помещения могут занимать сразу несколько этажей», - отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Однако, по словам руководителя Rusland SP Retail Александра Карпова, найти арендатора на вторые этажи непросто. «Практика показывает, что это неоправданно, поскольку вторые этажи долго пустуют и не могут найти своего арендатора», - говорит эксперт.

Состав арендаторов, как правило, коррелирует с классом жилья. В новостройках бизнес-класса и выше помещения подойдут для коммерческих проектов, предлагающих услуги и сервисы респектабельной аудитории: бутиков, ресторанов, студий здоровья и красоты, отделений банков. «Во встроенных помещениях жилых комплексов масс-маркета обычно размещаются продовольственные магазины, предприятия сферы услуг, магазины зоотоваров, кафе, офисы банков и страховых компаний, аптеки, детские развивающие центры, стоматология, кондитерские и пекарни», - отмечает Ян Фельдман. Среди новых трендов - размещение пунктов выдачи интернет-заказов, добавляет Екатерина Подлесных.

Кофейню заказывали?

Назначение коммерческих помещений может определяться как на этапе проектирования самим застройщиком, и тогда площади изначально строятся с учетом ряда требований, так и уже после ввода объекта в эксплуатацию, и в этом случае помещения будут обладать универсальными характеристиками. Последний вариант наиболее распространен.

«При этом важно найти пул качественных арендаторов и продумать планировку помещения так, чтобы бизнес не доставлял неудобств жильцам комплекса. Правильно определить места для погрузки и разгрузки товаров в магазинах, организовать подъезды и дополнительные парковочные зоны для клиентов коммерческих помещений, грамотно развести потоки жителей и посетителей заведений», - подчеркивает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

«Многие помещения довольно универсальны и позволяют разместить различные виды объектов. Фитнес-центры, медицинские учреждения могут обладать набором особых требований к зонированию и оборудованию, поэтому для их размещения могут потребоваться дополнительные мероприятия», - говорит Дмитрий Ефремов. Он отмечает, что в жилых комплексах компании при проектировании коммерческих помещений учитывают градостроительные нормы, а также наличие в районе действующей инфраструктуры. «Для равномерного распределения сервисов, магазинов и других объектов важно оценить, как будут распределяться потоки потенциальных посетителей, формироваться транспортные маршруты», - добавляет представитель «Главстрой Санкт-Петербург».

Анжелика Альшаева отмечает, что вопросы назначения коммерческих помещений и их нарезки, последующей продажи или самостоятельной сдачи в аренду зависят от характеристик конкретного объекта, а также от потребностей будущих жителей. «Еще на этапе формирования задачи на проектирование мы оцениваем общую ситуацию в локации: сколько здесь уже есть магазинов, ресторанов, салонов красоты, спортивных клубов и так далее, какие они, что может быть востребовано в том или ином месте», - говорит представитель ГК «КВС».

Наиболее востребованный метраж коммерции – от 30 до 70 кв. м., говорит Ян Фельдман. Помещения от 300 кв.м чаще приобретаются под размещение продовольственного магазина или ресторана, приводит пример Анжелика Альшаева, недвижимость от 80-150 кв.м – это салоны красоты, аптеки, меньшие по площади – магазинчики шаговой доступности, булочные с кофе на вынос, пекарни.

Без лишних трат

Поскольку встроенные коммерческие помещения сегодня являются неотъемлемой частью любого жилого комплекса, говорить о том, что они приводят к росту себестоимости строительства, нельзя, объясняют застройщики.

«Себестоимость строительства коммерческих площадей не отличается от затрат на строительство жилых помещений. При этом цена продажи – выше», - уточняет Александр Карпов. Но важно максимально грамотно запроектировать такие объекты, чтобы была возможность гибко подстраиваться под запросы как жильцов, так и будущих арендаторов или собственников.

Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов отмечает, что разумно проектировать универсальные помещения с возможностью использования их под различное назначение. Для этого помещение должно быть свободной планировки, правильной формы, с отдельным входом (и чем больше входов, тем больше возможностей для использования) и с максимально возможным количеством окон (инсоляция важна для ряда лицензируемых видов использования), перечисляет он. Высота потолка должна быть не менее 2,8 м и электрическая мощность - не менее 100 Вт на кв метр.

«Важно учитывать транзитные коммуникации, чтобы они не ухудшали планировочные решения, закладывать достаточную электрическую мощность для возможности использования помещений под разное назначение», - добавляет Сергей Степанов. Руководитель управления продаж Группы ЦДС Дмитрий Сидоренко также отмечает необходимость наличия места под вывеску и рекламу на фасаде здания.

Сдавать или продавать

Выбор между самостоятельной сдачей в аренду коммерческих помещений или же продажей их стороннему оператору или собственнику каждый застройщик делает на основе ряда факторов. Так, Екатерина Подлесных отмечает, что есть застройщики, которые после ввода комплекса занимаются управлением, развитием и спустя время продают площади по более высокой цене. Однако если конечная цель – выйти из проекта, то стратегия продать помещение на этапе ввода будет целесообразнее.

«Выбор зависит от типа и класса здания и его местоположения. Понимая возможный интерес арендаторов или его отсутствие ещё на этапе стройки, девелопер может использовать оба способа реализации помещений. Всё решает экономика проекта», - поясняет эксперт. При этом, по словам Екатерины Подлесных, есть важный нюанс: если покупатели недвижимости готовы приобретать помещение ещё на этапе стройки, получив при этом скидку, то арендаторы не готовы заходить в незаселённый комплекс, и исключением могут стать случаи, когда дом находится на высоком трафике и локация позволяет окупить магазин, пока дом заселяется жильцами.

Стоимость квадратного метра коммерческих площадей в новостройках разных классов отличается. «Как правило, в новостройках комфорт-класса она выше, чем в экономе, в среднем на 15%. Кроме категории объекта, на цену коммерции также влияет локация жилого комплекса», - добавляет Ян Фельдман. Средний уровень арендных ставок в спальных районах города, по оценкам Александра Карпова, составляют – 1-3 тыс. рублей за кв. м, возле станций метро цены могут доходить до 5-8 тыс. рублей в зависимости от района.

Если проект имеет продуманную концепцию и качественное воплощение, проблем с продажей коммерческих помещений и привлечением арендаторов не будет. «Новые проекты квартальной и комплексной застройки особенно привлекательны для бизнеса, так как концентрируют в себе множество потенциальных покупателей», - говорит Дмитрий Сидоренко.

При этом стратегия девелопера может отличаться и в зависимости от проекта. Так, по словам Анжелики Альшаевой, большинство коммерческих помещений в Санкт-Петербурге компания продает на этапе строительства, а в объектах комплексного освоения территорий выбрана практика самостоятельного поиска арендатора и последующей продажи коммерческой недвижимости как готового бизнеса. «Такой подход позволяет обеспечить жильцов максимально широким спектром услуг», — подчеркивает представитель ГК «КВС». «Продавать встроенные площади выгодно на любом этапе строительства — в отличие от жилья, стоимость квадратного метра здесь в зависимости от этапа, как правило, не меняется, за исключением проектов комплексного освоения, в которых новая застройка формирует принципиально новый людской и транспортный трафик», - заключает Сергей Степанов.

Автор: Ирина Лапеченкова.