КОТы наступают: через 10-15 лет комплексная застройка станет преобладать в РФ

КОТ как он есть

Проектами комплексного освоения территории обычно называют проекты площадью от 500 тысяч квадратных метров, где предполагается совмещение нескольких функций: жилье, коммерческая недвижимость, объекты социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, говорит коммерческий директор "Главстрой-СПб" Алексей Гусев.

Эксперт замечает, что также к характеристикам КОТов относятся: долгосрочная реализация и многоэтапность строительства, единая концепция застройки и развития территории, продуманный архитектурный стиль проекта (в большинстве случаев), ориентация преимущественно на типовое жилье эконом- и комфорт-класса.

"Важным показателем КОТ является его высокая степень автономности: человек может жить, учиться, работать, отдыхать, заниматься спортом и посещать культурные мероприятия, не покидая территории КОТ", - дополняет коллегу заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.

Эксперты считают, что появление на отечественном рынке недвижимости такого формата, как комплексное освоение территории обусловлено в первую очередь нехваткой территорий под точечную застройку в крупных агломерациях.

"Появление тенденции комплексного освоения территорий связано с тем, что резервы точечной застройки практически исчерпаны", - заявляет генеральный директор RDI Сергей Коротченков.

С ним согласен и Гусев, считающий, что КОТ – закономерный этап развития рынка, связанный с исчерпанностью ресурсов уплотнительной застройки. "В ближайшие 10-15 лет развитие большинства городских территорий и агломераций будет базироваться на концепции КОТ, поскольку данный формат наиболее эффективен для всех заинтересованных сторон: потребителей, девелоперов и государства", - говорит он.

Где обитают КОТы Директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян отмечает, что подобных проектов насчитываются десятки по всей России. Он поясняет, что к ним относятся как КОТы, реализуемые на отдельных территориях, так и создание городов-спутников. "Как правило, жилье данного типа относится к эконом-классу, который, как известно, является основным драйвером рынка недвижимости, особенно в регионах", - добавляет эксперт.

Директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян отмечает, что подобных проектов насчитываются десятки по всей России. Он поясняет, что к ним относятся как КОТы, реализуемые на отдельных территориях, так и создание городов-спутников. "Как правило, жилье данного типа относится к эконом-классу, который, как известно, является основным драйвером рынка недвижимости, особенно в регионах", - добавляет эксперт.

Коротченков уточняет, что сейчас такие проекты большей частью концентрируются в крупных городах и экономически развитых субъектах РФ.

В свою очередь заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич замечает, что КОТы успешно реализуются уже не только в Москве и Подмосковье, но и в других регионах страны, хотя развитие данного формата там происходит все-таки менее активно.

Говоря о столичных КОТах, генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая сообщает, что в старых границах Москвы на первичном рынке жилья эконом-класса из 29 проектов 12 относятся к категории точечной застройки, остальные – комплексной. В бизнес-классе, по ее словам, почти 50% новостроек – проекты КОТ. А вот на присоединенных территориях в основном (более 80%) реализуются проекты комплексной застройки.

Она отмечает, что сегодня на рынке недвижимости в Московском регионе есть большое количество уже завершенных комплексных объектов. К примеру, в массовом сегменте наиболее масштабные проекты - это микрорайоны "Волжский" (960 тысяч квадратных метров, завершен в 2008 году), "Солнцево-Парк" (470 тысяч квадратных метров, 2014 год), "Царицыно" (420 тысяч квадратных метров, 2014 год). В бизнес-классе построены такие крупные проекты, как ЖК "Гранд Парк" (800 тысяч квадратных метров, 2007 год), ЖК "Шуваловский" (407 тысяч квадратных метров, 2008 год).

В качестве регионального примера Блинов приводит проект "Академический", реализуемый компанией "Кортрос". Строительство нового района Екатеринбурга, в котором будут проживать около 325 тысяч человек, будет осуществляться до 2025 года на площади 1,3 тысячи гектаров. В районе планируется построить более 13 миллионов квадратных метров недвижимости, из них 9 миллионов жилья и 4,2 миллиона социальной и коммерческой недвижимости. В нем должны расположиться знаковые для Екатеринбурга объекты – крупнейший торгово-развлекательный центр, бизнес-парк, конгресс-холл и другие.

Одной из характеристик КОТов является создание рабочих мест. Так, в том же "Академическом", по данным "Кортроса", планируется разместить не менее 90 тысяч рабочих мест. В компании поясняют, что в данном случае места приложения труда определяются путем создания научно-образовательного кластера федерального значения с концентрацией научных, инновационных и медицинских учреждений. На территории района уже действуют крупная детская поликлиника, школы и детские сады, предприятия общественного питания, магазины, сервисные службы и т.д., где работают местные жители, добавляют в "Кортросе".

КОТ и покупатель

Если говорить о преимуществах для покупателей, то, по мнению Погосяна, недвижимость в таких проектах, в первую очередь, привлекательна своей ценой, которая, как правило, ниже, чем на рынке. "В среднем на 15% ниже, чем в сегменте эконом- и комфорт-класса, в зависимости от города и района", - уточняет эксперт.

"Покупатели заинтересованы в приобретении квартир в крупных микрорайонах, поскольку бонусом получают развитую инфраструктуру рядом с домом", - дополняет Коротченков. Причем получают все новое – дороги, инженерные сети, детские сады и школы, отмечает Гусев.

"Здесь не возникнет проблем с очередями в детский сад или школу, девелоперы таких проектов рассчитывают количество необходимых учреждений", - подчеркивает Литинецкая.

При этом она замечает, что в большинстве случаев проживание в домах, построенных в рамках первой очереди комплексного проекта, не отличается особой комфортностью – рядом ведется стройка, инфраструктура еще может быть не готова, а территория не благоустроена.

Плюсы и минусы КОТовОдним из главных преимуществ КОТа для застройщика, отмечает Литинецкая, является то, что себестоимость строительства в масштабных жилых комплексах сравнимо ниже, чем на точечных объектах. По мнению же Гусева, себестоимость строительства в проектах комплексной застройки может быть ниже на 15-20%.

Одним из главных преимуществ КОТа для застройщика, отмечает Литинецкая, является то, что себестоимость строительства в масштабных жилых комплексах сравнимо ниже, чем на точечных объектах. , себестоимость строительства в проектах комплексной застройки может быть ниже на 15-20%.

Кроме того, большой объем застройки обеспечивает застройщику загрузку его строительных мощностей на несколько лет вперед. Погосян добавляет, что продолжительность проектов позволяет гораздо проще решать вопросы с градостроительными нормами.

Однако у масштабности есть и обратная сторона. Например, доступны КОТы далеко не всем компаниям. "Освоение больших территорий при комплексной застройке требует значительных инвестиций, а значит, комплексная застройка – это удел крупных строительных компаний", - считает Коротченков.

"Нагрузка на застройщика оказывается очень высокой, и, к примеру, в кризис компания будет вынуждена нести потери, но при этом достраивать проект", - добавляет Погосян.

  КОТам нужна помощь

"Реализация КОТ невозможна без участия государства", - заявляет Блинов, поясняя, что именно в ведении государства находится развитие транспортной инфраструктуры, культурной и образовательной составляющей. Также со стороны государства должны быть сформированы разумные цены за подключение к коммуникациям, продолжает эксперт.

В качестве дополнительных мер, по его мнению, может рассматриваться кредитование со стороны государства с пониженной ставкой, учитывая длительный срок окупаемости проекта. Возможна реализация подобных проектов через частно-государственное партнерство, добавляет он.

Такого же мнения придерживается и Коротченков, полагающий, что главная проблема при комплексном строительстве состоит в том, что создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры ложится на застройщиков. И если развитие социальной инфраструктуры в целом посильно для застройщика, то магистральные инженерные сети, такие как электричество и газ целиком зависят от естественных монополий, без помощи которых застройщику не обойтись, рассуждает он.

Еще в большей степени, по его словам, это касается транспортной инфраструктуры, которая, как правило, и является определяющей в том, возможно ли в принципе освоение той или иной площадки, и какая здесь возможна продажная цена квадратного метра и, соответственно, экономика проекта в целом.

Как правило, власти всегда знают, что они хотят от застройщика, а вот девелоперам далеко не всегда понятно, что же они получают от государства взамен, - такое мнение у Литинецкой. Зачастую инвесторы-инициаторы сталкиваются с ограниченностью государственной поддержки, а иногда и вовсе с ее отсутствием, делится глава "Метриум Групп". "В результате практически все российские проекты КОТ совсем не похожи на то, чем они должны являться в действительности, а именно независимыми, инфраструктурно самодостаточными городскими поселениями, которые предоставляют своим жителям качественный уровень жизни", - констатирует Литинецкая.