Кризис есть или нет? Что происходит на рынке новостроек

Прошлый год оказался очень успешным на рынке новостроек: и сдано, и продано было рекордное количество квадратных метров. Что девелоперы ожидают от рынка-2015, они обсудили на круглом столе «Недвижимость: выжидать или действовать?», который прошёл в отеле «Сronwell Inn Стремянная», организованном «АиФ» совместно с выставочным объединением «Экспосфера». Под блины с «антикризисной» икрой компании «ЛИНФАС» (ни одна рыба не пострадала) застройщики поделились своими надеждами и опасениями.

Крутить педали

«У большинства строителей есть опыт прошлого кризиса 2008 года и выхода из него. Кроме того, мы за последние годы все окрепли, получили прочный фундамент», - говорит Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон». «В прошлый кризис не так много застройщиков работали по ФЗ-214, по которому ты должен обязательно сдать жильё. Сейчас мы обязаны достроить, а значит, как на велосипеде - пока мы крутим педали, мы не упадём», - убежден Сергей Осутин, председатель совета директоров ЗАО «ГК Прайм».

«По итогам января могу сказать, что спрос, по сравнению с декабрем, конечно, снизился. Но он практически соответствует показателям аналогичного периода прошлого года. Январь - не критерий того, что сейчас происходит на рынке. После каникул рынок ждёт - как события будут развиваться дальше. Каждый день меняется политическая ситуация, цена на нефть, курс валют. Тем не менее есть все основания полагать, что строительная отрасль будет работать стабильно. Сколько мы уже кризисов пережили! Есть понимание, как работать. К тому же, спрос на недвижимость велик, по-прежнему превышает предложение», - считает Инна Малиновская, заместитель генерального директора ГК «ЦДС».

«Обеспеченность жильём в Петербурге - 24,6 м2 на человека. Это выше, чем по России, но всё равно недостаточно. Цивилизованной является цифра в 30 кв. метров на человека. Для этого в Петербурге надо вводить по 8 млн кв. м в год. Так что спрос есть. Проблема в том, что платёжеспособного спроса мало», - полагает Ольга Семёнова-Тян-Шанская, директор по маркетингу компании «Лемминкяйнен Рус».

«Наш прогноз: спрос может упасть процентов на 30. Сейчас всё зависит от того, как поведёт себя ипотечный рынок. Сейчас он практически встал: в большинстве банков одобрения кредитов прекратились. Если говорить о более далёком прогнозе, то полагаю - ничего страшного не случится. Ответственные игроки подготовились к кризису и смогут пережить как минимум этот год», - уверен Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь».

«Мы ожидаем, что период относительно низкого спроса продлится до начала второго квартала - ровно столько нужно рынку, чтобы освоиться в новой ситуации. Однако объём продаж на первичном рынке Санкт-Петербурга в этом году вряд ли превысит показатели 2014 года», - отметила Ольга Копейкина, заместитель директора по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».

Разница в кризисах

Если кризис 2008 года охарактеризовался тем, что встало сразу и всё: и ипотека, и стройки, то нынешний кризис идёт гораздо мягче - «все стройки работают».

«Пока у застройщиков есть запас прочности от полугода до года, в течение которого стройки вставать не будут», - говорят участники рынка. «Те объекты, строительство которых уже начато, будут реализовываться и дальше. Что касается новых проектов, то в каждом случае застройщики сегодня «семь раз отмерят» прежде, чем что-то начать. Я уверен, что большая часть предпочтёт переждать бурю», - считает Антон Пухов, руководитель отдела продаж компании «Метриум».

«Возможные варианты преодоления кризиса - это активный диалог на выставках шаговой доступности в ТРЦ и ТРК города, а также выход в регионы, - предлагает Елена Речиц, директор выставки недвижимости «Магазин квартир». - Выставка «Петербургская ассамблея. Недвижимость. Образование. 2014», проведённая в Ханты-Мансийском округе, привлекла платёжеспособную покупательскую аудиторию из этого региона в Петербург».

Что с ценой?

Главный вопрос, который интересует покупателей, - когда начнут падать цены. Не вообще - будут ли, а именно - когда. Но практически все девелоперы уверены, что цены падать не будут.

«Сейчас недвижимость недооценена. Посмотрите, какая инфляция вокруг. У застройщиков есть издержки - стоимость строительных материалов, рабочей силы, инженерных ресурсов. Мы, конечно, работаем с этими издержками, снижаем себестоимость. Но эти ресурсы не безграничны. Поэтому цены продолжат расти», - считает Михаил Жук, руководитель отдела продаж «O2Девелопмент». «Таких возможностей по снижению себестоимости, как в 2008-2009 годах, у застройщиков уже нет. Поэтому цены падать не будут. Наиболее вероятен незначительный рост», - полагает Пётр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб».

Ипотечная поддержка

Власти обещают поддержать ипотеку. На прошлой неделе стало известно, что будет выделено 20 млрд рублей на субсидирование процентных ставок по ипотеке для новостроек. По подсчётам Министерства строительства РФ, этой суммы может хватить на 330 тыс. кредитов на сумму 400-500 млрд рублей. А сама ставка может снизиться на 5-6%.

«Естественно, это частично решит вопрос. В прошлом году по Петербургу почти каждая вторая сделка проходила с помощью ипотечного кредита», - подчеркнул Пётр Буслов. «Сейчас мы ещё продолжаем выдавать кредиты по старым ставкам. Это кредиты, которые были одобрены в прошлом году, и весь первый квартал мы будем работать с ними. А потом, надеюсь, что и субсидирование ставок повлияет на рынок. Да, сейчас банк стал более внимательно относиться к платёжеспособности заёмщика, более внимательно оценивать риски, смотреть кредитную историю. Но и сами заёмщики стали более ответственно относиться к кредитам», - говорит Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ-24.

«Мы и в 2008-2009 годах предлагали несколько вариантов приобретения жилья в рассрочку. Как альтернативу ипотеке, которая находилась тогда еще практически в начальной стадии развития. Сейчас государство намерено поддержать банки, субсидируя ипотечные программы. Более 30% квартир приобретается в ипотеку. Будем надеяться, что такая поддержка поможет сохранить равновесие на рынке и даст возможность строителям работать в привычном режиме. Тем не менее строительные компании сейчас предлагают различные льготные программы приобретения жилья, в частности, в «ЦДС» действует рассрочка по схеме 50/50 - половина взноса оплачивается при заключении договора, вторая после сдачи дома в эксплуатацию», - уточнила Инна Малиновская.

«Рассрочки есть, они будут пользоваться спросом. Но если честно, то это неправильно. Строитель должен строить, а кредиты должен давать банк», - убеждён Арсений Васильев.

Покупка: как не прогореть?

В кризис главный риск покупателя - остановка работ на стройплощадке. Как же всё-таки выбрать надёжного застройщика?

«В первую очередь, это должна быть крупная компания, которая давно работает на рынке и имеет большие объёмы сданного жилья. Кроме того, необходимо смотреть на закредитованность застройщиков», - говорит Ирина Онищенко.

«В этом году наибольшим спросом будут пользоваться объекты высокой стадии готовности. В любой кризис именно покупка этих квартир несёт наименьшие риски. Что касается нашей компании, то по всем объектам мы строили и продолжаем строить. И никаких сроков сдачи объектов передвигать не планируем», - заверила Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга компании «Ленстройтрест».

«Определить, надёжен застройщик или нет, довольно просто - прежде всего, нужно прийти и посмотреть, ведутся ли строительные работы на площадках», - уверен Пётр Буслов. «Нынешний кризис будет кризисом поглощений. Когда те компании, которые не справились, не смогли достроить, будут цивилизованно поглощаться более крупными и сильными компаниями», - полагает Андрей Баскаков, коммерческий директор ГК «СтройКом».