Квартира в новостройке или на вторичном рынке: где жить?

По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в последние пару лет интерес к комнатам в «коммуналках» на вторичном рынке Петербурга снижается: в 2013 году в структуре сделок компании они занимали 25%, а в 2015 году – 21%. Основная тенденция последних лет – постепенное понижение стоимости «квадрата» такого жилья – не сыграла значимой роли для покупателей. Они обратили внимание на конкурирующее по цене предложение – небольшие студии в новостройках.

Это логично. За 1,2-1,4 млн руб. можно купить отдельную, пусть и маленькую квартиру, правда, в пригороде. И за эти же деньги можно приобрести жилье хоть и в центре, но в коммунальной квартире с соседями в доме без капремонта. Поскольку большинство покупателей недвижимости такого уровня – это молодые люди, либо одинокие, либо с семьей, то они гораздо охотнее соглашаются на отдельное жилье, пусть и за Кольцевой.

«Раньше разница в цене между строящимся и готовым жильем доходила до 25%, – подтверждает Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Но в последние два года цены выравниваются, так как квартиры на первичном рынке пользуются у покупателей большей популярностью, чем жилье в старых домах». Это подтверждают и средние цены квадратного метра реальных сделок. Так, по данным «Петербургской Недвижимости», в марте 2016 сделки на вторичном рынке заключались со средней ценой «квадрата» 97,7 тыс. руб., при этом на первичном рынке с учетом скидок и акций реальная цена сделок оказывалась примерно на том же уровне.

Деньги сразу или потом

Если сравнивать покупку недорогой студии на первичном рынке и приобретение комнаты – на вторичном, надо обратить внимание, есть ли возможность отсрочить платеж в том и другом случае. «Среди покупателей жилья на первичном рынке в последние месяцы – 60-70% тех, кто берет ипотеку, – подтверждает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Заемщики активно используют возможности ипотеки с господдержкой, где ставка хоть и выросла до 12% годовых, но с учетом, как правило, небольших сумм ежемесячного платежа, это всего на 1-2 тыс. руб. больше, чем раньше. Есть и льготные программы банков и участников рынка, где ставки еще ниже. Например, клиент «Петербургской Недвижимости», приобретающий квартиры как в домах Setl City, так и в объектах партнеров, может взять кредит в ВТБ24 по ставке 11,7% годовых».

На первичном рынке действуют рассрочки, первый взнос варьируется в среднем от 10% до 50% от цены жилья. «Например, покупателям квартир в комплексе «Новоорловский» предлагается беспроцентная рассрочка с первым взносом 10% стоимости квартиры до конца апреля или августа 2017 года, – говорит Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Квартиру в комплексе INKERI, в исторической части Пушкина, можно купить в рассрочку, также внеся первый взнос в размере 10%».

На вторичном рынке рассрочек нет. Ипотека есть, но ставки несколько выше – в среднем 13-14%. Ипотеку на вторичном рынке по ставкам, максимально приближенным к «первичке» с господдержкой, недавно предложила группа компаний Normann: по ставке 12% годовых можно приобрести недвижимость у собственников, планирующих сменить имеющуюся квартиру на новостройку этого застройщика. Если же говорить о комнатах, кредит на такое жилье взять сложнее: далеко не всегда банки работают с таким непростым предметом залога

Вопрос цены

Если рассматривать покупку студии или однокомнатной квартиры на первичном рынке и на вторичном рынке, ситуация такова. «Более доступная, чем на вторичном рынке, цена, особенно на ранних стадиях строительства, – это важное достоинство квартир в новостройках, – уверена Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – Но, надо признать, цены на первичном рынке могут быть и выше. Это зависит от спроса. Если строящийся комплекс пользуется популярностью, цены на квартиры в нем растут».

Рост цены жилья по мере увеличения строительной готовности дома – еще одно полезное свойство квартиры, купленной на первичном рынке. В среднем за пару-тройку лет при условии покупки на старте цена вырастает в среднем на 25-30%. В итоге стоимость жилья, как правило, оказывается выше, чем в соседних домах советской постройки: современное жилье ценится больше. Особняком стоят предложения в проектах комплексного освоения, где квартиры в сданных домах конкурируют с предложением от застройщика.

Жилье на вторичном рынке, безусловно, тоже может увеличиваться в стоимости. «Новая вторичка» – сданные и заселенные новостройки, в особенности, в привлекательных местах, – это самое популярное предложение. И, несмотря на высокую цену – «квадрат» не в элитном доме будет стоить 120-170 тыс. руб. – в перспективе стоимость все равно будет расти. А вот «старая панель» теряет покупателей. За 2015 год средняя цена такого жилья снизилась на 15%, тогда как стоимость «новой вторички» в некоторых районах выросла.

Рядом с бабушкой

Поскольку озвученные цены на «новую вторичку» доступны не всем, такое жилье можно смело сравнивать с квартирами класса комфорт на первичном рынке – здесь средняя цена «квадрата» порядка 120 тыс. руб.

А тут уже каждый человек выбирает, что для него важнее. Цена, в особенности на старте проекта, может оказаться ниже, чем на вторичном рынке. Но, если для покупателя важна конкретная локация, он может предпочесть дом, построенный некоторое время назад. «Квартиры на вторичном рынке обычно интересуют несколько категорий покупателей, – утверждают специалисты отдела вторичной недвижимости группы компаний Normann. – Есть те, кто ориентируется на определенный микрорайон: хочет жить только в центре или около конкретной станции метро или рядом с любимой бабушкой... Готовую квартиру выбирают, если надо быстро переехать, и нет времени или желания ждать окончания стройки. Наконец, до сих пор существует небольшая часть клиентов, которая боится сделок на первичном рынке, даже несмотря на то, что строящиеся объекты, аккредитованные серьезными банками, в обязательном порядке проходят тщательную всестороннюю проверку, и для покупателя это может служить дополнительным подтверждением надежности застройщика».

Кстати, в последнем случае покупатель может выбрать жилье в доме, близком к завершению. Но ждать низких цен здесь также не стоит: так, в компании «Строительный трест» продажи объектов, как правило, начинаются на высокой стадии готовности и поэтому стоимость «квадрата» соответствует ценам на вторичном рынке, а иногда и превышает их.

Новостройки лидируют

Лучше всего о популярности новостроек свидетельствует соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынках жилья. Если на рынке новостроек в 2015 году было продано около 86800 квартир, то на вторичном было заключено как минимум на 40-45% сделок меньше. Возможности ипотеки с привлекательной ставкой, наличие недорогого предложения, которое появилось на рынке благодаря развитию пригородной зоны… «Покупатели квартир в новостройках готовы ждать сдачи дома, но получить современное жилье, – говорит Виктор Лебедев, председатель правления ГК «Ленстройтрест». – Они могут не просто выбрать квартиру в новом доме, но и уточнить, какой хотели бы ее видеть – без отделки, с предчистовой или чистовой отделкой. Такой возможности у покупателей готового жилья нет».

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест» дополняет: новостройки – это новые технологии строительства, современные качественные материалы и инженерные коммуникации, функциональные и удобные планировки, благоустроенные придомовые территории с детскими площадками. Большое значение для людей, покупающих квартиру для проживания, имеет наличие паркинга. Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости» добавляет, что квартиры на вторичном рынке часто требуют срочного ремонта, а качественная отделка в новостройке, как правило, сохраняет достойный вид в течение нескольких лет. Приобретая жилье от застройщика, можно выбрать планировку и расположение квартиры. «Квартира в новом современном доме, построенном качественно и по удачному проекту с хорошо продуманными характеристиками, имеет значительно большую потребительскую ценность и будет в дальнейшем устойчиво расти в цене», – добавляет Максим Соболев.

Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости», добавляет: «Состояние жилья на вторичном рынке зачастую требует срочных финансовых вложений. Качественная «чистовая» отделка новостройки сохраняет достойный вид в течение нескольких лет. Приобретая жилье от застройщика, клиент имеет возможность выбрать расположение квартиры в жилом комплексе, определиться с оптимальным для него планировочным решением. На вторичном рынке выбор квартиры в рамках одного жилого комплекса минимален».

Если же говорить о перспективах развития первичного и вторичного рынка жилья – очевидно, что первичный рынок обладает куда большим потенциалом, – уверен Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон». – Потребность людей в качественном жилье до сих пор не удовлетворена, Петербург растет и развивается, а новые жилые комплексы не просто успешно конкурируют с постройками 30-40-летней давности, а значительно превосходят их по уровню комфорта созданной в них жилой среды».