Квартиры в долг

За 10 месяцев этого года в Петербурге и пригородных районах Ленобласти в продажу поступило более 4 млн кв. м нового жилья, из них около 1,6 млн кв. м — за кольцевой автодорогой, подсчитала Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка «Северного города» (входит в холдинг RBI). По ее оценке, сейчас на первичном рынке экспонируется примерно 5 млн кв. м.

Столько не продать

В последние два-три года в продажу выводилось беспрецедентно много объектов и предложение достигло максимума за все время существования рынка, отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент». Но покупатели активно вкладывали дешевеющие рубли в квартиры лишь несколько месяцев в начале года, затем темпы продаж замедлились и будут замедляться в течение двух ближайших лет, предполагает эксперт. «Особые опасения вызывает самый дешевый сегмент, в “капустных полях” заявлены большие объемы и там уже намечаются ощутимые сложности с реализацией», — отмечает представитель агентства Legenda Всеволод Глазунов. Покупатели стали рациональнее, темпы продаж снизились, но покупать люди не перестали, добавляет Сережина. «Клиенты заключали сделки уже в первые дни продаж в нашем новом комплексе Ultra City (более 300 000 кв. м, средняя цена — 87 000 руб. за 1 кв. м)», — рассказывает она.

Из-за возросшей конкуренции стройкомпании ведут активную маркетинговую политику, используя различные акции и спецпредложения, говорит Яна Долотова, директор направления в агентстве «Итака». По ее данным, средняя цена 1 кв. м в петербургских новостройках массового спроса упала на 7% по сравнению с началом текущего года — до 82 353 руб.

В III квартале открылись продажи в нескольких крупных проектах с демократичными стартовыми ценами. Например, «СУ-155» вывела на рынок новую очередь «Янино-парка» со стартовой ценой в 46 500 руб. за 1 кв. м. Кроме того, в структуре предложения петербургских новостроек сейчас превалируют двух- и трехкомнатные квартиры, в них 1 кв. м стоит дешевле, чем в студиях и однушках, объясняет представитель «Итаки». По данным агентства, максимальная средняя стоимость жилья в сегменте «масс-маркет» — 98 958 руб. — отмечена в Василеостровском районе, минимальная — в Выборгском (74 561 руб.).

Аналитики NAI Becar констатируют, что в условиях общей стагнации на рынке, а также значительного превышения предложения над спросом рост цен на недвижимость в ближайшие несколько лет приостановится. Строящаяся недвижимость продолжит дорожать по мере готовности объекта, но выгодно перепродать можно будет только наиболее ликвидное жилье, утверждает Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.

Сколько покупают

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за девять месяцев 2014 г. на первичном рынке продано 3,5 млн кв. м жилья — на 27,4% больше, чем за январь — сентябрь 2013 г. Пиковые продажи пришлись на I квартал, «последующие кварталы показали стабильный спрос», говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Например, ЛСР в Петербурге продала с июля по сентябрь 142 000 кв. м, группа Etаlon в III квартале реализовала 106 039 кв. м. «Росстрой» (входит в ГК «СУ-155») отчитался о 8%-ном росте продаж за три квартала.

Застройщикам помогает ипотека. В январе — сентябре Северо-Западный банк Сбербанка выдал в Петербурге кредитов почти на 33,7 млрд руб., что в 2,4 раза больше, чем за девять месяцев 2013 г. Петербургский филиал «ВТБ 24» предоставил заемщикам за три квартала 23,2 млрд руб. — на 63% больше, чем в 2013 г., а банк «Санкт-Петербург» — 12,1 млрд руб. (рост — 30,7%).

У «Главстроя-СПб» доля продаж с ипотекой достигла 50%. У «БФА девелопмента» в комплексе «Академ-парк» число сделок за кредитные деньги в III квартале подобралось к 40%, в то время как в предыдущих очередях проекта было около 25%, рассказывает Денисова. У «Ленстройтреста» число договоров с привлечением ипотечных средств в 2014 г. в «IQ Гатчина» превысило 60%, поделился Виктор Лебедев, директор проекта. У «СУ-155» доля ипотеки в этом году возросла почти вдвое: в январе — сентябре 2013 г. кредитные средства участвовали в 13% сделок, сейчас — в 20%, говорит Сергей Левчук, гендиректор СК «Росстрой». ЛСР, продававшая в I квартале 42% квартир по ипотеке, во втором довела этот показатель примерно до 50%, говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». Впрочем, в III квартале ипотечных сделок было «всего» 36%, что Бабаков объясняет ростом ставок и «психологическими колебаниями» клиентов из-за падения рубля — люди снова начали вкладывать сбережения в недвижимость.

Ипотечные ставки в течение года постепенно росли, сейчас ключевые игроки рынка — Сбербанк и «ВТБ 24» — предлагают в Петербурге кредиты под 12,45-13% годовых, говорит Сергей Степанов, директор по продажам «Строительного треста».

Банки все внимательнее следят за финансовой устойчивостью застройщиков, ходом строительства на объектах и в случае неудовлетворительного состояния будут снимать проекты с аккредитации, предупреждает Лебедев.