Лахта вилладж. Возле небоскреба построят крупный апарт–отель

На прошлой неделе стало известно, что монополист просит Смольный изменить значение функциональной зоны участка 6,3 га между Лахтинским проспектом и Финским заливом. Инициаторы хотят превратить несколько наделов, расположенных в зоне 1ЖД (индивидуальные дома) и Р2 (зона рекреации), в зону Д (общественно–деловая застройка с включением жилья). Участники рынка видят в этом намерение построить в Лахте крупный апарт–отель или гостиницу. По оценке экспертов, площадь будущего объекта может составить 70–90 тыс. м2.

Ближе к ОДЦ "Газпром" хочет разместить теннисную академию, закладка первого камня которой прошла еще в 2013–м. Реализовать этот проект обещают уже после заселения офисного небоскреба, хотя базово планировалось построить академию к 2015 году.

В августе 2019–го Смольный передал Фонду поддержки социальных инициатив "Газпрома" более 1,1 га на южной и восточной набережных "Лахта Центра".

Первым делом до конца 2020 года компания проведет работы по берегоукреплению. По договору с городом через 3 года после ввода в эксплуатацию набережные вернутся в собственность Петербурга. Проект благоустройства предполагает создание пешеходных тротуаров и дорожек и оборудование уличного освещения.

Кроме Лахты "Газпром" по концессии получил военный аэродром в Левашово. По условиям соглашения завершить его модернизацию должны до 2022 года.

Как сообщалось ранее, площадка подойдет для Вoeing 737–700 ВВJ, SSJ–100, Falcon 900, "Як–42", "Ту–134", "Ил–96–300", вертолетов "Ми–8" и пр. Новый пользователь должен провести реконструкцию, построить рулежные дорожки, перрон на семь воздушных судов, места стоянок на 10 самолетов и три вертолета, здание командно–диспетчерского пункта, радиотехнических, радиомаячных, метеорологических и визуальных объектов, а также профилакторий для летчиков и служебно–административное здание на 200 сотрудников. Левашово станет аэродромом совместного базирования, то есть военные сохранят возможность пользования площадкой наравне с "Газпромом". В свою очередь, "Российские железные дороги" сделают железнодорожную платформу при "Лахта Центре".

Кроме того, структуры "Газпрома" арендовали под офисы 30% из 14,6 тыс. м2 трехэтажного ТЦ "Аура" на Лахтинском пр., 85А, который изначально строился как торговый центр.

Не та Лахта

Пока Лахта стилистически и идеологически явно не соответствует будущему деловому центру, говорят участники рынка. "Костяк застройки поселка составляют малоэтажные частные дома. Причем большая их часть построена еще в советское время. Предложений домов и участков много, но цены на них завышены, поэтому они находятся в продаже долго", — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК "Адвекс.Недвижимость". В среднем стоимость домов в Лахте — в диапазоне от 130 тыс. до 250 тыс. рублей за 1 м2. Земельные участки предлагаются по цене от 210 тыс. до 350 тыс. рублей за сотку. Стоимость также напрямую зависит от удаленности от залива и основных транспортных потоков — ими в этой части являются Приморское шоссе, Лахтинский пр. и Коннолахтинская дорога, выводящая на КАД. Причем, как говорят риелторы, продавцы уже учли "премию за "Газпром" в своей цене. Но в случае, если станет известно о планах по редевелопменту поселка, цена взлетит многократно. Пока, по оценкам экспертов, суммарная стоимость земли в Лахте составляет около 3,5–4 млрд рублей.

При этом желание монополиста развивать вокруг него сопутствующую инфраструктуру, в том числе, возможно, и жилье, выглядит естественным. "Компания делает все возможное для создания инфраструктуры, соответствующей "Лахта Центру" по классу. Полагаю, это не последний проект "Газпрома", направленный на обеспечение своих сотрудников и других резидентов местами для временного и постоянного проживания. Не удивлюсь, если на Лахте появится еще один небоскреб, но уже для жизни", — говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. "К моменту комплектации и запуска в работу штаб–квартиры "Газпром" обеспечит сотрудникам инфраструктуру, в том числе жилую. Практика, что корпорации приобретают квартиры в собственность в разных городах, распространена в России. Это способ оптимизировать расходы", — полагает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Под крылом "Газпрома"

В последнее время Приморский район активно развивается в сторону Лахты. И "Газпром" выступает главным драйвером этого развития как в отношении социальной и коммерческой инфраструктуры, так и в отношении транспортной сети, поскольку при согласовании локации для строительства небоскреба ключевым был также вопрос обеспечения транспортной инфраструктурой. Всего за 2 года развитие Лахты получило мощный импульс благодаря появлению "Лахта Центра", станции метро "Беговая", Яхтенного моста, нового стадиона. Эксперты ожидают, что в перспективе 5–10 лет спрос на недвижимость в этой локации будет стабильно высоким. "Можно предположить, что общественно–деловая зона "Лахта Центра" продолжит увеличиваться по модели Москва–Сити. В том числе возможно строительство жилья бизнес–класса. Планка для локации задана высокая", — полагает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".

Однако простым этот путь не будет. Аналитики отмечают, что прилегающие территории состоят из большого количества частных жилых домов. Возможно, какие–то из них можно выкупить, но, как показывает практика, всегда находятся те, кто принципиально не будет продавать. Полностью консолидировать земельные участки можно только путем "административного произвола", предполагают эксперты. Впрочем, по оценке юристов, законными методами это будет сделать сложно. "Изъятие земель возможно только для госнужд, а это объекты федерального или регионального значения по закрытому перечню. Под "Газпром" провернуть подобную операцию напрямую нельзя. Есть вариант более длительный и более сложный — изъять земли для госнужд под реализацию регионального объекта, а уже потом от него отказаться и передать территорию под развитие компаниям, близким к монополисту. Но для этого необходимо будет внести соответствующие изменения в Адресную инвестиционную программу и главное — объяснить бюджетные траты", — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры".

Будущее светло и прекрасно

Проект развития прилегающих территорий требует колоссальных вложений, которые есть у очень немногих компаний.

"Газпром" в данном случае очень логичный инвестор, поскольку в эту локацию он уже зашел и понимает ее возможности", — считает Владислав Ивлев, директор по развитию "Лахта Парк" и "Лахта Плаза".

"Это однозначно позитивный процесс, поскольку перенос части деловой среды на окраины служит децентрализации и более равномерному распределению внутреннего городского трафика. Фактически центр Петербурга себя исчерпал. Какие–либо масштабные проекты общественно–деловой и жилой застройки обернутся проблемами с транспортом и чрезмерной нагрузкой на инженерную инфраструктуру. Точечные — да. Но не крупные. Поэтому развитие района Лахты как нового делового центра и центра притяжения будет работать в том числе на разгрузку центра", — полагает он.

Сейчас этот район является хорошим "исходником". "Главное — не испортить его, как уже было с рядом территорий (например, с Крестовским островом), а грамотно спланировать застройку, так чтобы бизнес гармонично соседствовал с жильем, они не мешали друг другу и не снижали ценность", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

По оценкам экспертов, потенциально на данной территории, учитывая нынешние ограничения по высотности и плотности застройки, можно построить порядка 230–250 тыс. м2 недвижимости. "Из них около 130 тыс. м2 можно отдать под жилье бизнес– и премиум–класса. Еще около 50–60 тыс. — под офисы, остальное — торговая недвижимость (в основном стрит–ретейл), которая будет необходима для данного района", — фантазирует один из консультантов.

"Не стоит ожидать, что в непосредственной близости от "Лахта Центра" может появиться элитное жилье. Данный сегмент недвижимости подразумевает уединение и камерность, а территория ОДЦ больше тяготеет к коммерческим застройкам. Хотелось бы видеть в этой локации новый деловой центр, характерный для крупных городов Европы и Америки, с современными зданиями и грамотными транспортными развязками", — надеется Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Газовый инвестор

"Газпром" продолжает оставаться главным арендатором и покупателем на рынке офисной недвижимости Петербурга. По итогам 2019 года структуры компании и другие представители энергетического сектора экономики с долей 34% вновь заняли первое место в структуре поглощения офисных площадей в Петербурге, подсчитали в Colliers International. С их участием были заключены крупнейшие сделки аренды за год: офисы площадью 8 800 м2 и 7 230 м2 арендованы в БЦ "Энерго–2" и строящемся БЦ "Новая Голландия" соответственно. Всего с начала экспансии структуры газового монополиста купили в Петербурге 11 бизнес–центров общей площадью 136,8 тыс. м2. По оценкам экспертов, общая сумма инвестиций только в приобретение недвижимости могла составить более 17 млрд рублей.

В контексте

Каждый уважающий себя город с вековой историей непременно обустраивает деловой центр, где дает разгуляться архитектурной фантазии. Никаких ограничений — ни высотных, ни технологических, ни финансовых. В такие высокоорганизованные анклавы вкладываются огромные деньги.

Всегда при строительстве полно недовольных, уверенных, что любое выдающееся из типовой застройки здание вредит не только окружающей среде, но и вообще всем жителям. Всегда после строительства новые современные районы привлекают толпы туристов и профессионалов, становясь новыми точками притяжения, а иногда и открыточными символами старых городов.

Если место делового центра, где днем кучкуется большинство белых воротничков, грамотно спланировано, то снижается транспортная нагрузка на мегаполис. Утром, еще до того как старый город заполняют туристы, офисный планктон разъезжается по своим небоскребам. В обеденный перерыв у клерков нет времени забежать в центральный ресторан или торговый центр, да и нет необходимости: все необходимое под рукой. Ну а вечером — как повезет, некоторые вообще живут в пригородах и пользуются окружной дорогой.

В парижский Дефанс каждый день на работу приезжают 150 000 служащих из 1500 фирм и организаций. Сотни тысяч конторщиков и зевак проводят день напролет в Москва–Сити. Бизнес–кварталы мегаполисов Юго–Восточной Азии поглощают миллионы активных менеджеров, концентрация которых в конечном счете и приводит к заметному экономическому росту. Там все бурлит, кипит и рождает новые идеи.

Некоторым исключением из правила суперконцентрации остается Лондонский сити — он везде. И Башня Мэри–Экс "Огурец" Нормана Фостера в центре рядом с Тауэром, и The Shard "Осколок" рядом с собором Святого Томаса в Саутворке. Поразительно, что здания друг другу совершенно не мешают, не грызутся. Фантастическая терпимость, до которой нам расти и расти.

Как расти и расти Лахта–сити. Только куда? Одной газпромовской башни для делового квартала явно мало. Чтобы синергический эффект от количества крутых менеджеров привел к росту экономики города, нужна другая концентрация умов. Со смотровой площадки "Лахта Центра" отлично видно, что с одной стороны почти вплотную к башне подступают относительно недавно возведенные дома, с другой — давно построенные деревянные дачи, чередующиеся с краснокаменными коттеджами. Где–то тут в разное время гуляли и кутили Александр Блок и Даниил Хармс. Сама мысль о сносе кажется кощунственной. И перспектива делового центра европейского уровня блекнет и хиреет на глазах.

Кстати

Фонд "Газпром социальные инициативы" стал единственным участником конкурса на концессию по реконструкции теплиц Таврического сада. Два других потенциальных претендента на нее заявки не подали. Теперь Смольный вправе заключить с фондом соглашение без торгов.

Комитет по инвестициям вчера завершил прием заявок на участие в конкурсе по оранжереям на Потемкинской улице. Весной прошлого года проект создания общественного пространства на месте заброшенных теплиц инициировала связанная с ресторанным холдингом Ginza Project компания "ТатПроект". Она предложила создать в теплицах "Оранжерею" с зимним садом, городскими огородами, гастромаркетом, лекторием, фуд–кортом и пр. Компания заявила, что готова инвестировать в создание общественного пространства 1,7 млрд рублей.

Кроме Ginza о своем желании поучаствовать в проекте заявила компания "Тандем–Истейт" (с проектом Parnik), которую связывают с миллиардером Владимиром Пинчуком, и фонд "Газпром социальные инициативы". Из–за наличия нескольких претендентов Смольный должен был объявить конкурс. Однако в итоге на участие в нем поступила одна заявка — от структуры "Газпрома". Если она соответствует условиям конкурса (это станет известно до конца недели), город заключит соглашение с заявителем без торгов. Свой проект "Газпром" пока не представлял.

Как было объявлено ранее, концессионер должен будет реконструировать заброшенные теплицы примерно за 3 года, создав на их базе социально–культурное пространство с тремя оранжереями (площадью не менее 1 тыс. м2), выставочными и концертными помещениями, пространством для детских секций и пр. Объект останется в собственности города. Срок действия договора — 49 лет.

Участок под проект общественного пространства площадью 2,7 га в составе Таврического сада изначально принадлежал компании "Цветы". Разными собственниками в разное время планировалось застроить его жильем или офисами. В итоге в счет уплаты долгов земля перешла банку "Санкт–Петербург", который в 2017 году продал ее Смольному. Стоимость сделки составила 1 млрд рублей.