Лизинг со своими плюсами

Раньше в России приобретение жилья в лизинг не практиковалось, так как застройщики продавали все квартиры еще до ввода в эксплуатацию, но с 2022 года схема лизинга встречается в жилых комплексах все чаще.

Предметом лизинга может быть жилая и коммерческая недвижимость на первичном или вторичном рынке, продавцом может являться как физическое, так и юридическое лицо. Производственные площадки также приобретаются в лизинг, но требования к лизингополучателям такой недвижимости будут выше, это связано с более низкой ликвидностью таких объектов.

Жилье в лизинг можно приобрести, если заключить договор аренды сроком до десяти лет, внеся первоначальный платеж от 10 до 40% от стоимости квартиры с условием дальнейшего погашения стоимости квартиры в счет арендных платежей. После окончания договора аренды квартира считается выкупленной по договору купли-продажи. При приобретении квартиры в лизинг гарантом для собственника является не банк, а лизинговая компания, которая покупает квартиру у собственника без залогов и поручителей. Этот механизм регулирует 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Историческое наследие

Розалия Миндарова, руководитель отдела дистанционных продаж компании «Лизинг-Трейд», рассказывает, что в России исторически сложилось, что на рынке лизинга недвижимости изначально проводились только сделки с крупными чеками — от 500 млн рублей. Поэтому на текущий момент розничный лизинг недвижимости в России только зарождается.

«До недавнего времени компании использовали "серые" схемы ухода от налогов, которые сейчас стали дорогими и неактуальными. И в данный момент у бизнеса появилась необходимость в легальном инструменте для оптимизации налогов, которым как раз и является лизинг недвижимости. У предпринимателей нет понимания механизма работы данного продукта и целесообразности его оформления, хотя в ряде случаев лизинг экономически выгоднее кредита или ипотеки»,— уверяет она.

Суть данной схемы: лизинговая компания приобретает недвижимость, выбранную покупателем, и передает ее в аренду с дальнейшим выкупом. При этом лизингополучатель может использовать недвижимость в своих целях — в том числе для проживания сотрудников или сдачи в субаренду, а после оплаты последнего платежа становится собственником.

«Услуга предоставляется юридическим лицам или ИП, ведущим деятельность не менее года, объект недвижимости должен находиться в крупном городе (от 500 тыс. жителей) и стоить не менее 10 млн рублей. Условия финансирования: минимальный аванс от 10%, срок договора лизинга 1–7 лет с возможностью досрочного погашения»,— объясняет госпожа Миндарова.

К плюсам лизинговой схемы она относит небольшой пакет документов и меньший срок рассмотрения заявки по сравнению с банками: весь пакет документов для подачи заявки на лизинг недвижимости при желании можно собрать за 30 минут, средний срок рассмотрения — семь дней.

Также при приобретении жилья в лизинг происходит оптимизация НДС и налога на прибыль, что позволяет значительно уменьшить фактическую переплату по договору лизинга даже в условиях рекордно высокой ключевой ставки в РФ. «Во-первых, у лизингополучателей есть возможность поставить НДС 20% с лизинговых платежей к зачету. Во-вторых, лизинговые платежи и все расходы, связанные с содержанием объекта недвижимости (ремонт, коммунальные платежи, имущественный налог), можно отнести к расходам компании и оплачивать напрямую с расчетного счета. Недавний кейс: при оформлении элитной квартиры в лизинг реальная переплата лизингополучателя получилась на уровне 10% годовых (сделка проводилась при "ключе" 19%)»,— рассказывает госпожа Миндарова.

Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит: «Среди преимуществ этой схемы мы выделяем то, что для компаний с общей системой налогообложения приобретение жилья в лизинг — хороший инструмент оптимизации налоговой базы благодаря экономии на НДС и налоге на прибыль организации. Однако, как и в ипотеке, высокие ставки могут поспособствовать уменьшению прибыли при длительном сроке лизинга».

Также к положительным моментам относятся бесплатные юридическая экспертиза и оценка объекта недвижимости силами лизинговой компании на этапе рассмотрения сделки и гибкий подход к графикам платежей: помимо стандартных аннуитетных платежей, доступны убывающие, сезонные и индивидуальные графики.

«Если не брать в расчет эффективность лизинга, переплата может быть больше, чем по банковским продуктам»,— предупреждает госпожа Миндарова.

К минусам эксперты относят и то, что оформление продукта доступно только для юрлиц и ИП, рынка лизинга недвижимости для физлиц в РФ на данный момент фактически не существует.

На условиях анонимности один из участников рынка отметил, что с физлицами лизинговые компании не хотят работать, потому что работа с ними накладывает большое количество требований к договору лизинга, ограничений и рисков. «В правоприменительной практике физлицо различными инстанциями рассматривается в качестве слабой стороны договора. При возникновении споров лизинговая компания будет сильной стороной, которая не предусмотрела все возможные для физлица риски и ввела его в заблуждение»,— говорит источник на рынке.

Младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев замечает, что стоимость лизинга будет выше, чем стоимость ипотеки, а сроки договоров — меньше, что в итоге приводит к более высокой финансовой нагрузке для клиента. «Исходя из текущей макроэкономической обстановки население, пытаясь максимально экономить, будет отдавать предпочтение ипотеке на более длительный срок с возможностью взять недвижимость на стадии строительства. Лизинг жилья может быть интересен гражданам, имеющим неофициальный или нестабильный источник дохода, желающим простого и быстрого оформления сделки и, соответственно, готовым переплачивать за это»,— указывает он.

Работают единицы

Пока эксперты рынка говорят о единичных проектах, где применяют лизинг. Однако, если раньше в России он практически не использовался, так как застройщики продавали весь объем еще до ввода в эксплуатацию, то с 2022 года схема лизинга встречается в жилых комплексах все чаще, отмечает Алеся Полещук, учредительница fee-девелоперской компании MOST Development.

На рынке мало лизинговых компаний, обладающих экспертностью в этом сегменте, так как это сложные сделки с многоуровневой проверкой: помимо рассмотрения лизингополучателя, необходимо провести юридическую экспертизу объекта недвижимости. «Также после оформления сделки необходимо профессиональное сопровождение договоров лизинга недвижимости, здесь тоже есть множество особенностей: заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, оплата налогов и пошлин в бюджет и выкуп имущества»,— полагает госпожа Миндарова.

Если говорить про рынок розничного лизинга недвижимости, то в РФ есть всего пять-шесть компаний, которые профессионально занимаются такими сделками. На рынке Петербурга работают две компании, предоставляющие такую услугу.

По мнению госпожи Полещук, основной плюс лизинга состоит в том, что жильем можно пользоваться в рассрочку, но при этом прямо сейчас можно заехать и жить. «Кроме того, в договоре можно зафиксировать стоимость актива, и с большей степенью вероятности, через десять лет такая квартира будет стоить дороже. А еще — получить квартиру в лизинг проще, чем одобрение у банка по ипотеке, так как не понадобятся кредитная история заемщика, справка о доходах, страховка ипотеки, необходим только минимальный набор документов: паспорт, ИНН и СНИЛС»,— говорит госпожа Полещук.

Основной минус — арендная ставка будет включена в стоимость. «Однако в текущей ситуации с базовыми продуктами по ипотеке в 25–26% переплата за лизинг будет меньше, чем за проценты по ипотеке. Кроме того, в отличие от ипотеки, когда жилье приобретается в собственность после покупки, в случае с лизингом оно остается во владении лизинговой компании до последнего платежа и существует риск расторжения сделки (в этом случае по закону выплаченные средства возвращаются арендодателю)»,— делится эксперт.

Перспективный инструмент, но не для всех

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой», согласна с прогнозом, что жилье в лизинг будет становиться все более популярным способом приобретения недвижимости, особенно в условиях роста ключевой ставки и снижения доступности ипотеки. «Компаний, которые сегодня предоставляют такой способ покупки квартиры, сейчас немного в силу особенностей этого инструмента (нужно располагать пулом готовых квартир и быть в состоянии их ремонтировать при расторжении договоров)»,— отмечает она.

По ее словам, «Главстрой» пока не предоставляет такую услугу, сейчас компания ориентирована на разработку программ рассрочки в качестве выгодного аналога ипотеке.

Елена Соловьева, директор по продажам TibrGroup, говорит, что ее компания рассматривает на будущее возможности использования лизинга как инструмента для покупки недвижимости.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, отмечает, что его компания была одной из первых в Санкт-Петербурге, кто запустил продажу апартаментов в лизинг. «Сейчас около 40% всех наших сделок совершается юридическими лицами, приобретающими сразу несколько лотов. Например, многие компании приобретают жилье в лизинг для своих сотрудников или для последующей сдачи в аренду. Если бизнес работает по общей системе налогообложения, то при покупке жилья или апартаментов в лизинг можно сэкономить до 40% их стоимости за счет возврата НДС и налога на прибыль. Учитывая текущие высокие банковские ставки, лизинг становится выгодным инструментом для приобретения различных видов недвижимости. Однако наиболее популярен этот инструмент в сегменте апартаментов и коммерческих помещений для бизнеса в готовых объектах»,— говорит эксперт.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», уверен, что лизинг жилой недвижимости в конечном итоге станет достойной альтернативой ипотеке, но сомневается, что это произойдет в ближайшее время. «Для этого потребуется внести ряд изменений в нормативные документы и пройти согласование с финансовыми регуляторами. Однако в перспективе лизинг недвижимости будет развиваться, так как это распространенная практика на развитых рынках, в том числе в США и Европе. У нас уже есть компании, которые помогают предпринимателям и самозанятым использовать схему лизинга для приобретения апартаментов и коммерческих помещений, когда предприниматели берут в лизинг офисы, магазины или производственные площади. Но пока таких компаний крайне мало. Таким образом, в ближайшие годы рынок лизинга недвижимости будет активно развиваться, особенно если государство примет меры по его стимулированию и регулированию»,— полагает эксперт.

Сергей Жарков, коммерческий директор «Интерлизинга», отмечает: «В отличие от рассрочки, которую сейчас предлагают застройщики, лизинг недвижимости допускает более длительный период — до 5–7 лет. Такой продукт может быть интересен юрлицам, в том числе на упрощенной системе налогообложения, и ИП, так как лизинг жилой недвижимости не облагается НДС»,— рассказал он. В «Интерлизинге» заявляют, что готовы финансировать сделки по объектам, которые уже введены в эксплуатацию. Базовые условия: аванс 20%, срок пять лет.

До того, как ипотека подешевеет

Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development, полагает, что в целом в России пока наблюдается низкий уровень доверия к таким альтернативным инструментам. «Не стоит ждать роста популярности лизинга среди граждан. Разве что власти и лизингодатели предложат безопасные механизмы и конкурентные условия, чтобы завоевать доверие населения. Пока же люди голосуют рублем за более понятные опции: например, семейную ипотеку на готовое жилье от застройщиков или рассчитывают на скидки»,— указывает госпожа Тарасова. По ее оценкам, доля лизинга на рынке жилой недвижимости в РФ сегодня вряд ли превышает 2% от общего числа сделок.

Госпожа Полещук считает, что схема лизинга может стать альтернативой ипотеке на настоящий момент, однако со временем ставка должна будет быть понижена (иначе экономика будет просто заморожена с такими заградительными процентами по кредитам), и тогда актуальность лизинга сойдет на нет. «Кроме того, она проигрывает по своей выгоде льготным программам жилищного кредитования»,— резюмирует эксперт.