Ложная тревога. Изменения в долевом строительстве повлияют на цены лишь через полтора-два года

С 1 июля 2019 года вступили в силу очередные поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве», с которых начался переход рынка к проектному финансированию и отказу от привлечения денег дольщиков. Именно с этой датой связывали грядущее повышение цен: застройщики будут брать кредиты, платить проценты — естественно, за счет покупателя. Но… ничего не произошло. И, в общем-то, понятно почему.

— Любые изменения всегда порождают массу домыслов, высказываний аналитиков, прогнозов экспертов. В моем понимании, так, отчасти, подогревался спрос, потому что продажи первые полгода были очень высокие, люди ожидали, что отрасль перейдет на новые правила и все подорожает, — объясняет заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский. — Я же говорил, что скачкообразного роста цен с 1 июля при переходе на эскроу-счета не будет: мы заблаговременно, еще с декабря прошлого года, начали работу по оценке строительного комплекса. К моменту выхода постановления правительства в апреле мы четко понимали, какие объекты попадают под новые правила и критерии — и что около 75% рынка (если считать по разрешениям на строительство) продолжат работать по старым правилам, — а по каким проектам прогнозируется переход на проектное финансирование.

Не всех строителей испугали изменения в 214-ФЗ.

— Мы уже привыкли, что с этим законом постоянно что-нибудь происходит, — говорит заместитель генерального директора Строительной Корпорации «ЛенРусСтрой» (СК «ЛенРусСтрой») Максим Жабин. — Создан он был в 2003 году, и если взять версию 2003 и 2019 года — это два разных закона, потому что за это время было вписано 27 изменений! Осталось одно название. С другой стороны, всегда интересно работать на рынке, на котором еще нет четко установленных правил. Гораздо интереснее, когда у тебя появляются новые трудные задачи и когда у тебя очень сильные соперники. Я, конечно, за системность и структурность, но преодоление трудностей делает нас сильней.

— Мнение относительно грядущего роста цен, которое высказывалось рядом участников рынка накануне 1 июля, было отчасти связано с тем, что не сразу стали понятны новые правила игры, то, как будут оценивать застройщиков банки и смогут ли они соответствовать новым требованиям, — считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Кроме того, требование, чтобы в ЖК было продано не менее 10% квартир, заставляло застройщиков стимулировать спрос, в том числе и заявлениями о возможном грядущем росте цен.

Вопреки прогнозам многих, как раз в июле 2019 года существенного роста цен не было — он составил, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», менее 1%.

— Застройщики основательно подготовились к переменам. Лучше всего, само собой, это сделали крупные компании, — рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — А поскольку их доля и в предложении, и в спросе составляет более 50% (мы говорим о застройщиках, входящих в ТОП-10), то и существенного влияния от вступления в силу новых правил рынок не почувствовал. Так, по данным на конец полугодия, всего 14% предложения составил объем, где продажи осуществляются с использованием эскроу-счетов.

При этом у компаний, которые запустили продажи с эскроу-счетами, как правило, есть и проекты, реализуемые по-старому. «Если компания ведет часть проектов по старым правилам, при этом запуская проекты по новым, то странно было бы ей устраивать внутреннюю конкуренцию по цене», — комментирует Евгений Барановский.

И если раньше рынок находился в ожидании перехода с 1 июля на работу со счетами эскроу и проектным финансированием, то сегодня ажиотажа не наблюдается, продажи идут стабильно, рост цены сделок замедлился, замечает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

Если сравнивать средние цены на новостройки 8 месяцев назад и сейчас, то они, конечно, выросли. Статистика говорит о том, что цены на жилье пока растут в пределах инфляции. Так, по данным Ольги Трошевой, с начала года средняя цена квадрата в масс-маркете в Петербурге выросла на 4,9%, достигнув 109,7 тыс. рублей при 100-процентной оплате, а в пригородной зоне Ленобласти — на 4,5% до 73,2 тыс. рублей. «Основной рост пришелся как раз на первый квартал», — поясняет Ольга Трошева.

— Согласно данным нашего аналитического центра, рост цены сделок на первичном рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области в июле 2019 года по отношению к январю составил около 5,5%, а к июлю прошлого года — около 13%, — рассказывает Юлия Ружицкая.

— За первые 8 месяцев 2019 года массовое жилье прибавило в цене 5%, бизнес-класс подорожал на 4%, — отмечает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. — В начале года мы прогнозировали, что по итогам 12 месяцев рост составит около 6%. Пока этот прогноз подтверждается.

Многие строители видят объективные причины для повышения стоимости жилья.

— В абсолютном значении квадратный метр, конечно, подорожал, но при этом он стал выше качеством, — полагает директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов. — В 2019 году на рынок вышло несколько принципиально новых локаций более хорошего качества. Кроме того, на рынке растет доля более качественного, а значит, и более дорогого жилья. Отсюда и статистика роста цен. Если 1,5-2 года назад доля «закадья» была большой, что оттягивало среднюю цену вниз, то сейчас мы видим: с появлением новых проектов в городской черте доля покупок за КАДом снижается — соответственно, растет средний ценник.

— Говорят, что нет денег на рынке. А люди продолжают покупать квартиры. Когда ты платишь деньги за достойный объект в достойной локации с достойным качеством, ты готов заплатить больше. Люди покупают не самое дешевое, а самое дорогое, что они могут себе позволить, — поясняет заместитель генерального директора Строительной Корпорации «ЛенРусСтрой» (СК «ЛенРусСтрой») Максим Жабин. — И нам хочется, чтобы за 65 тысяч рублей человек получал продукт на 65 тысяч рублей и больше, чтобы у него не было никакого сожаления о том, что он его купил. Нам важно, чтобы, получая ключи, человек говорил: это именно то, что он хотел. Многие полагают, что на первом месте для покупателя цена. Я сам так думал лет 5 назад, но это не так. Мы создаем классный продукт, и люди готовы за это платить, несмотря на то, что мы повышаем цены. Наши покупатели платят за качество, за удобство и за комфорт.

Традиционно «на котловане» жилье стоит дешевле, чем готовое. А все первое полугодие строители стремились поднять готовность до требуемых Минстроем 30%, что также повлияло на стоимость жилья.

— Повышение цен в нашей компании всегда зависит от конкретных объектов: спроса на них и стадии строительства дома, — сообщает начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Паршина. — С сентября у нас выросла стоимость квадратного метра в некоторых строящихся объектах, что связано с их растущей готовностью или близким сроком сдачи. Это стандартная практика. Как правило, с момента запуска продаж в самом начале строительства до момента ближе к этапу подведения дома под крышу стоимость квартир может увеличиваться примерно на 15-30%.

Но все очень индивидуально. «Многое зависит от конкретного проекта, локации, времени приобретения земельного участка, — объясняет Михаил Гущин. — Например, проекты, расположенные за КАДом, находятся в критической зоне: у них разница между себестоимостью и конечной ценой совсем небольшая».

— За минувший год предложений стало меньше, а квартиры, которые уже были представлены в экспозиции, несколько подорожали за счет увеличения степени готовности. - рассказывает Юлия Ружицкая. — Снижение предложения может быть связано, в том числе, с подготовкой отрасли к переходу на работу со счетами эскроу и проектным финансированием, поскольку застройщикам перед выводом новых проектов необходимо было обеспечить завершение текущих.

Еще один фактор роста цены — издержки. «На инфляционный рост, в свою очередь, будут влиять стоимость энергоносителей, бетона, цемента, кирпича и прочих расходных материалов, что и дает рост в районе 7-8% в год», — сообщает Алексей Белоусов.

— С 2015 года мы видим, как все дорожает — бензин, рабочая сила, технологии и т. п. Например, из-за ввода системы «Платон» наши затраты только на вывоз грунта со стройплощадки выросли в два раза, — отмечает Всеволод Глазунов. — В связи с ростом издержек все запасы маржинальности девелоперы исчерпали, т. к. сокращать затраты уже невозможно. А при низкой маржинальности банки не могут кредитовать девелоперов, которые должны соответствовать довольно жестким требованиям. Объективно цена на рынке должна вырасти, но как это будет реализовано в условиях, когда платежеспособный спрос не растет, — непонятно.

Между тем, некоторые застройщики все-таки начали работать по новым правилам купли-продажи квартир, хотя пока количество таких сделок на рынке невелико.

— Для нас еще пару лет назад стало очевидным, что нужно начинать работать с эскроу-счетами и получать проектное финансирование, — рассказывает Максим Жабин. — Мы начали отрабатывать эту схему со Сбербанком и полтора года назад первыми (по крайней мере в Петербурге и Ленобласти) в добровольном порядке перешли под проектное финансирование под счета эскроу. У нас было время подумать, изменить структуру компании, внести корректировки в продукт, подготовиться. Классно было по этому пути пройти первыми.

При этом компания не стала ждать общего роста на рынке, а начала действовать сама. «У нас цены выросли с момента перехода на эскроу-счета на 7%, — подсчитывает Максим Жабин. — Мы одновременно меняли в лучшую сторону наш продукт и оптимизировали затраты. Себестоимость выросла, цены выросли, но люди продолжили покупать».

Непосредственно в городе первым продал квартиру через счет эскроу «Главстрой Санкт-Петербург». Сейчас у компании по этой схеме продаются два корпуса в новой 16-й очереди ЖК «Северная долина».

— Сегодня у нас зарегистрировано более 160 договоров долевого участия, заключенных по новым правилам. Для покупателя процедура оформления сделки через эскроу не стала сложнее, в перспективе она будет даже проще, — говорит Юлия Ружицкая. — Покупатель при выборе жилья ориентируется не на то, будет ли оформление покупки через эскроу или нет, а на другие параметры: транспортную доступность, инфраструктуру, общий уровень комфорта и безопасности в новом районе.

У Группы RBI на эскроу переведены три проекта — это примерно 15% от товарного запаса компании, если считать в квадратных метрах.

— Переход на эскроу, конечно, сильно увеличивает себестоимость квадратного метра, — подмечает Михаил Гущин. — По нашим оценкам — на 5-10%, в зависимости от проекта. Это сказалось на рынке: цены начали расти еще в четвертом квартале 2018 года. Но на сегодня рынок уже исчерпал рост, да и основная масса проектов сейчас пока что идет вне эскроу. Окончательную картину увидим через несколько лет, когда на рынке останутся только проекты, реализуемые по новой схеме.

— Влияние перехода на эскроу можно будет почувствовать позднее, когда больший объем предложения будет продаваться по новой схеме, — добавляет Ольга Трошева. — Процесс идет плавно: в течение двух лет постепенно все будут переходить на новую систему оплаты.

Алексей Белоусов также считает, что в ближайшие 2 – 2,5 года серьезного влияния на цены перемены не окажут, и стоимость жилья будет расти в соответствии с инфляцией или чуть быстрее.

«По мере роста числа проектов, где будет использоваться банковское финансирование, можно ожидать роста на 10-15% относительно цен этого года без учета инфляции», — отмечает Алексей Белоусов.

Всеволод Глазунов прогнозирует, что влияние перехода на новую систему будет ощущаться со второй половины 2020 года: «Ближайший год рынок будет жить по старым правилам и в старой экономической модели, для которой приемлемы действующие цены. В середине 2020 года доля проектов, которые надо вести по новым правилам, начнет расти. К этому же времени, вероятно, начнет складываться работоспособная модель взаимодействия застройщиков с банками. Мы работаем с банками уже 8 лет, но ранее мы получали средства не на весь проект, а на часть, чтобы поддержать его на начальном этапе. Поэтому процентные расходы были ниже. При работе по новой схеме кредитная нагрузка возрастает многократно, что и приведет к росту цен».

Прогноз: рост будет, но без скачков

Так сложилось, что любые события, происходящие на рынке, дают плюс к цене. В лучшем случае, рост может замедлиться, но падения вряд ли стоит ожидать, несмотря на то, что покупательская способность не растет. «Все просто, — говорит Михаил Гущин, — при большем спросе цена увеличивается. При меньшем — остается неизменной».

При этом строители вынуждены балансировать между желанием сохранить высокую маржу и установить цену, востребованную покупателем.

— Соревнование между поставщиками стройматериалов, услуг и застройщиками за то, кому достанется маржа, продолжается постоянно, — отмечает Алексей Белоусов. — Но именно застройщик является конечным продавцом, который получает доход от покупателя квартиры. Пока удается находить баланс, поскольку мы видим: сколько строится жилья, столько и продается.

По словам Ольги Трошевой, с учетом того, что сейчас на рынке большой выбор жилья, с января до конца 2019 года рост цен вряд ли превысит 8%. В целом, это обычная ситуация, свойственная годам, когда рынок находится в равновесии.

— На первичном рынке недвижимости сложилось равновесие объемов предложения и спроса, который будет поддерживать доступная ипотека, — ставки уже пошли вниз, — соглашается Юлия Ружицкая. — Застройщики могут создавать дополнительную выгоду для покупателей специальными предложениями на определенные типы квартир, а также акциями.

Что касается ипотеки, то, по словам Михаила Гущина, драйвером большего роста цен могла стать ипотека при снижении ставок:

— Снижение ставки по ипотеке приводит к тому, что цена квадратного метра может быть более высокой, а уровень доступности при этом такой же или лучше, — поясняет он. — Прибыль от процента по ипотеке получает не девелопер, а банк. Сейчас ситуация только усугубилась: банк будет получать дополнительную маржу за счет эскроу-счетов.

— Рынок недвижимости Петербурга — высококонкурентный, покупателей на всех не хватает. Поэтому решиться идти против рынка при том, что продукт у всех, в общем-то, одинаковый, — сложно: нужно иметь какое-то особенное предложение, которое отстраивает застройщика от остальных, — считает Всеволод Глазунов. — Рынок у нас рекордный, каждый год продается все больше и больше за счет нижнего сегмента, т. е. рост идет за счет вовлечения людей, имеющих не самую высокую покупательскую способность.

Поэтому, по словам Всеволода Глазунова, совокупность факторов говорит о том, что цена на рынке резко повыситься не может, так как люди не в состоянии будут купить более дорогие квартиры. «Чисто теоретически компании могли бы сесть и договориться, что начнут повышать цены одновременно, но при том уровне конкуренции, что есть сейчас, устроить картельный сговор невозможно», — констатирует он.

— Стоимость жилья, скорее всего, подрастет в пределах инфляции в обозримом будущем, — считает Юлия Паршина. — Конечно, не у всех застройщиков цены будут одинаковые: у одних они могут остаться на сегодняшнем уровне, у других — измениться, многое зависит от того, насколько популярен той или иной проект у потребителей.

Кроме того, крупным компаниям, таким как «Группа ЛСР», гораздо проще адаптироваться ко всем изменениям, а значит, и предложить хорошие условия своим клиентам.

Эксперты считают: поскольку мы живем в условиях рыночной экономики, то можем повысить доступность жилья и спрос либо за счет появления более дешевого предложения, либо за счет повышения покупательской способности. «Если говорить о классической экономике, решением будет не снижение цен на квартиры, а повышение покупательской способности населения», — полагает Михаил Гущин.

Увеличение же предложения находится в руках государства, и оно намерено этим активно заниматься, если судить по задачам, которые ставятся на федеральном и местном уровне.

— Есть Указ президента — обеспечить ввод 120 млн м2 жилья по стране к 2024 году. Для этого разработаны паспорта региональных проектов на каждый субъект. В соответствии с этим указом Петербург ждет бурный рост: к 2024 году у нас должно строиться 5,4 млн кв. м. Но по этой цифре мы сейчас находимся в диалоге с Министерством строительства, — рассказывает Евгений Барановский. — Ведь предстоит построить не просто голые квадратные метры, а создать комфортную городскую среду, своевременно обеспечив ее всей необходимой социальной инфраструктурой: от инженерных сетей до детских садов, школ и поликлиник.

В то же время, участники рынка высказывают мнение, что для выполнения задач президента могут быть использованы различные методы — в том числе, и рост строительства бюджетного и ведомственного жилья. И если государство будет массово субсидировать покупку или предоставлять квартиры по социальным программам, , чтобы решить вопрос с улучшением жилищных условий населения, то, по мнению Всеволода Глазунова, спрос, особенно в нижнем сегменте, сократится.

Пока же строительная отрасль адаптируется к работе по новым правилам, изменению НДС и себестоимости строительства. «Благодаря оптимизации производства, бизнес-процессов, применению новых технологий возможно увеличение темпов строительных работ, чтоб покупатели могли раньше получить ключи от новых квартир», — рассказывает Юлия Ружицкая.

— Мы переходим на BIM-проектирование, с недавнего времени создаем в BIM все наши новые проекты, — говорит Михаил Гущин. — Рассчитываем, что новые технические решения позволят снизить себестоимость проектов не в ущерб качеству и в конечном итоге повысить эффективность девелоперского бизнеса.

Так что, возможно, у строителей еще остались методы для повышения или сохранения маржинальности за счет снижения себестоимости, а не повышения цен, а значит, резких скачков все же не будет.

Автор: Мария Мокейчева