Медленно, но верно: почему цены на жилье в Петербурге продолжают расти

«Фонтанка.ру» и СРО А «Объединение строителей СПб» опросили ведущие строительные компании и узнали, что влияло на цены в 2025 году и возможно ли их снижение, хотя бы в перспективе.

Рост есть

За первые 4 месяца 2025 года средняя цена предложения в Санкт-Петербурге в классе «масс-маркет» выросла на 4% и составляет 258 тыс. рублей за квадратный метр, говорит директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева. Рост к апрелю 2024 года составил 9%.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», оценил рост средневзвешенной стоимости одного квадратного метра жилья в петербургской агломерации (по всем классам) на 8% относительно показателей апреля 2024-го и на 4% выше итогов января — до 236 тыс. рублей.

— Таким образом, можно констатировать, что цены на квартиры в Петербурге и Ленобласти продолжают показывать уверенный, но стабильный рост, — добавил он.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, озвучила такие цифры: если в январе 2025 года средневзвешенная цена одного квадратного метра жилой недвижимости в Петербурге составляла 258 тыс. рублей, то к апрелю она выросла до 276 тыс. рублей.

— Если сравнить эти показатели со средневзвешенными ценами аналогичных периодов 2024 года, то мы увидим рост на 4% и 12% соответственно, — отметила она.

Увидеть рост можно и на примерах конкретных жилых комплексов петербургских девелоперов.

— За прошедший год квадратный метр в проектах компании в среднем подорожал на 13%, — рассказала Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — В первом квартале мы также провели плановое повышение цен по ряду строящихся ЖК, в первую очередь это традиционно было связано с ростом строительной готовности проектов.

— Цены в проектах «РСТИ» с начала года выросли в среднем на 3%, что связано с изменением готовности объектов и сокращением товарного Запада, — говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — За аналогичный период 2024 года рост цен составлял 5,4%, что было обусловлено в том числе высокой покупательской активностью и более широким спектром ипотечных программ. Таким образом, относительно прошлого года рост цен притормаживается, но не меняет вектор роста.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте отметила, что цены на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти продолжают свой рост, несмотря на заметное снижение продаж в этом году.

— Разумеется, речь уже не идет о высокой динамике, характерной для рынка периода массовой льготной ипотеки, — объясняет она. — Тем не менее с начала года цены увеличились в среднем на 3-6% в зависимости от сегмента. Особенно это заметно на рынке Санкт-Петербурга, где ощущается если не дефицит, то существенный спад объемов нового предложения. Здесь в основном в продажу выходят проекты бизнес-класса и выше — именно в этих сегментах наиболее заметен рост стоимости квадратного метра.

В Ленобласти, где в основном строят комфорткласс, по ее словам, ценовая динамика менее отчетливая.

— Новые старты из-за ограниченности спроса более редки, и на рынок главным образом выводятся новые дома и очереди в уже реализуемых проектах, — добавила Юдита Григайте. — Но и в пригородных новостройках, в удачных проектах с хорошей локацией, например в Янино или в Новоселье, средняя стоимость «квадрата» также идет вверх по мере увеличения строительной готовности объектов.

— В среднем по рынку петербургской агломерации наблюдается устойчивый рост цен как в течение этого года, так и по отношению к аналогичному периоду прошлого года, при этом в городе цены пока растут быстрее, — отмечает коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. — Так, в апреле 2025 года в центральных районах они увеличились год к году на 25,5%, в спальных районах — на 12,7%.

В Ленобласти, по ее словам, цены за год выросли на 12,9%. При этом во Всеволожском районе рост составил 11,9%, в Гатчинском — 13,6%, а в Ломоносовском — на 18,4%.

— Интересно, что именно Ломоносовский район, о перспективности которого давно говорят на рынке, сейчас лидирует на рынке области по темпам роста цен, — говорит Мария Орлова. — Это говорит в том числе о высоком спросе на проекты в этом направлении. И именно здесь располагается наш самый крупный в регионе проект «А101 Лаголово».

За кольцевой дешевле

Несмотря на тесное соседство двух регионов, разница в цене между Петербургом и Ленинградской областью достаточно ощутимая.

— В Ленинградской области цены на строящееся жилье стоят на месте, возможностей для их роста пока нет. Это — долгосрочный тренд, — говорит Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Регион привлекает покупателей комплексными проектами, в которых за счет масштаба возможно удерживать невысокую цену квадратного метра. Большая часть нового жилья, вышедшего на рынок в первой половине 2025 года, является продолжением уже строящихся проектов в Новосаратовке, Новоселье и других кластерах, аккумулирующих потребительский спрос.

В свою очередь, цены в Санкт-Петербурге, по ее словам, постепенно растут: этому способствует сокращение предложения объектов в массовом сегменте.

— Большинство новых проектов, вышедших на рынок с начала года, относятся к «крепкому» бизнес-классу и более дорогим сегментам, за счет чего растет и средняя цена предложения, — комментирует Наталья Кукушкина. — При этом новые проекты в Санкт-Петербурге выходят в абсолютно разных локациях. Мы видим запуск множества точечных объектов. Например, на Матисовом острове или улице Фучика, где уже давно не возводились новые дома.

— Разница между стоимостью квартир в Ленобласти и Петербурге достаточно значительная, — констатирует Ольга Трошева. — В спальных районах Санкт-Петербурга средняя стоимость квадратного метра составляет 266 тыс. рублей, в то время как на внешней стороне КАД цены значительно ниже: 167 тыс. рублей за квадратный метр. В административных границах Петербурга за «кольцом» средняя цена предложения — 197 тыс. рублей за кв. м, в Ленобласти — 159 тыс. рублей за кв. м.

— Средняя стоимость одного квадратного метра в спальном районе Петербурга более чем на 38% выше стоимости «квадрата» жилья в областных комплексах, — подтвердил Дмитрий Ефремов. — При этом мы фиксировали, что цены растут быстрее в Ленобласти, чем в спальных районах, однако разница не слишком большая — 1,1 п. п., если сравнивать показатели апреля 2025-го к апрелю 2024 года.

Мария Орлова говорит, что объекты в области и спальных районах города по-прежнему могут отличаться в цене в два раза при сопоставимом качестве проектов, но наметилась тенденция по сокращению разницы.

— Когда-то мы видели аналогичные процессы при сравнении проектов в центре города и спальных районах. Там цены сначала также отличались кардинально, но постепенно различия сгладились, — вспоминает она. — В области пока этот тренд выражен не так ярко. Но с развитием качественных проектов КРТ, а именно здесь, в отличие от города, есть площадки для реализации таких проектов, он будет проявляться все более отчетливо. Подтверждением этой тенденции уже служат более высокие темпы роста цен на проекты в южном направлении — в Гатчинском и особенно в Ломоносовском районах. Так что именно сейчас самые выгодные условия по приобретению лотов здесь.

Район имеет значение

Внутри городских границ ситуация тоже неодинаковая. Так, если говорить о ценах на объекты класса «масс-маркет», то быстрее всего цены росли в Красносельском районе — за 12 месяцев квадратный метр вырос на 21%, а также в Калининском и Василеостровском районах, где прирост составил 12-14%, отметила Ольга Трошева. В административно подчиненных районах за 12 месяцев сильнее всего подорожал квадратный метр в Петродворцовом районе — на 16%, добавила она.

— Наибольший потенциал в плане роста цены стоимости недвижимости сохраняется за новыми районами, максимально приближенными к центру, — комментирует Надежда Ильина. — Это намывные территории Васильевского острова, особенно его уже хорошо обжитая часть. Традиционно перспективны проекты редевелопмента, так как предложения качественных проектов там практически всегда в дефиците, а вся инфраструктура давно сложилась.

В качестве примера она привела Невский район, точнее, его правобережную часть: данная территория изобилует учебными заведениями, здесь есть торговая и развлекательная инфраструктура, а вот в плане современного жилья району есть куда развиваться.

— Совершенно новые перспективы открываются у Красносельского и Пушкинского районов, связаны они с развитием транспортной инфраструктуры, — добавила Надежда Ильина. — Для Красносельского района таким драйвером должна стать станция метро «Юго-Западная», строительство которой уже на финальной стадии. А в Пушкинском районе мощную перезагрузку испытывает новый район Шушар, где уже силами ГК «Лидер Групп» в рамках развития квартала «Аэросити», фактически заново отстроен участок ул. Пушкинской, а благодаря партнерству города и частного инвестора, идет строительство скоростной трамвайной линии «Славянка».

По оценкам аналитиков «Главстрой Санкт-Петербург», наибольший рост наблюдается в проектах, строящихся в Курортном районе Петербурга: за год квадратный метр жилья в предложении подорожал на 69% (с начала года — на 26%).

— Также относительно апреля 2024-го значительно подросла стоимость квартир в Адмиралтейском и Петроградском районах — на 28% и 25% соответственно, — отметил Дмитрий Ефремов. — В Выборгском и Московском районах, наоборот, годовая динамика нулевая, и при этом за январь — апрель 2025-го средневзвешенная стоимость снизилась на 10% и 5% соответственно.

Если говорить об областных проектах, то в Ломоносовском районе цена за квадратный метр в новостройках показала значительный рост — плюс 17% (с начала года +3%). За январь — апрель сильнее всего подорожали квартиры в предложении Выборгского района ЛО — на 8% относительно начала года.

Выше класс — больше рост

Рост цен отмечается во всех классах жилья, но более дорогие проекты сейчас дорожают быстрее.

— Значительнее всего выросли цены на квартиры высокого класса, — отмечает Ольга Трошева, — по бизнес-классу на 9% с начала 2025 года (на 18% за 12 месяцев), достигнув 433 тыс. рублей за кв. м, по классу «элита» также на 9% за 4 мес. 2025 года (и на 22% к апрелю 2024 года), в данный момент средняя цена квадрата составляет 684 тыс. рублей.

Дмитрий Ефремов говорит, что по итогам апреля стоимость предложения в премиальных проектах возросла за год на 21% (с начала года — на 3,7%), в бизнес-классе — на 13% относительно апреля 2024 года и на 4,2%, если сравнивать с январем.

— Что касается масс-маркета, то в апреле проекты класса «комфорт» подорожали на 9% год к году и на 3,8% с января 2025-го, — добавил он. — Стоимость одного квадратного метра жилья экономкласса увеличилась на 2,4% за период январь — апрель 2025 года.

— В целом, несмотря на сокращение доступности льготных ипотечных программ, ожидаемого падения цен ни в масс-маркете, ни в проектах высокой ценовой категории не произошло, — признает Надежда Ильина. — Недвижимость — товар неэластичный, и девелоперы не могут перестраивать финансовую модель проекта исходя из сиюминутных изменений. После пересмотра программ льготной ипотеки рынок недвижимости развивался по классической схеме: шок, адаптация, принятие ситуации и решение о покупке. Наименьшую стрессоустойчивость традиционно показал массовый сегмент, который полностью зависим от доступной ипотеки.

Разовая акция

В условиях, когда дешевой рыночной ипотеки нет, а льготные программы сильно ограничены, девелоперам остается только самим изобретать способы привлечь покупателей, в том числе за счет снижения цены.

— Для стимулирования продаж застройщики включают акционные предложения, предлагают скидки на определенную группу товара или для отдельных категорий покупателей, но все эти акции имеют временный характер и не оказывают существенного влияния на общие финансовые показатели, — говорит Екатерина Немченко.

— Мы создаем более выгодные условия для покупки при помощи таких инструментов, как специальные акции, корпоративные программы для сотрудников компаний-партнеров, программы поддержки участников СВО, педагогов и врачей, рассрочки и индивидуальные решения для разных категорий клиентов, — добавила Мария Орлова. — Наиболее ярко это проявляется при стопроцентной оплате лотов.

Доля таких покупок в структуре продаж ГК «А101» в Ленобласти превысила 10%.

Ольга Трошева считает основным драйвером спроса рассрочки — за 2024–2025 годы доля сделок с использованием рассрочки значительно выросла. По ее словам, у компании сейчас действует несколько видов рассрочек: рассрочка на 2 года на сданные дома с первоначальным взносом 20% и двумя платежами по 40%, рассрочка «10/90» для тех, кто продает квартиру на вторичном рынке через «Петербургскую недвижимость», и рассрочка «50/50» на строящиеся объекты, где вторую половину нужно вносить за 3 месяца до окончания строительства. При этом во всех случаях цена квартиры остается равной цене при 100% оплате.

— Мы разработали для своих клиентов самый разнообразный спектр таких программ — с удобными промежуточными платежами и сроком действия от полугода до 8 лет, — продолжила тему рассрочек Юдита Григайте. — Что касается скидок и акций, то они также широко представлены в нашем арсенале, но по-прежнему носят точечный характер. Дисконты в основном касаются отдельных лотов или ограниченного пула квартир, как правило в сданных домах или объектах с высокой степенью готовности.

Наталья Кукушкина объяснила, что стратегия продаж застройщика зависит от его товарного запаса.

— Если у застройщика есть проекты на начальной стадии строительства, он может активно использовать рассрочки, особенно если срок сдачи проекта — 2028–2029 годы, — говорит она. — Если же у компании большая часть товарного запаса — это квартиры в сданных домах, то рассрочки становятся гораздо менее интересным инструментом. Это — наш случай.

По ее словам, поскольку все проекты ЦДС уже введены в эксплуатацию или находятся на высокой стадии готовности, то компания может предлагать более интересные инструменты покупки, включая скидку до 25% покупателям с «живыми» деньгами, которые готовы внести всю сумму сразу без рассрочки и ипотеки.

— В целом, набор инструментов для стимулирования спроса у застройщиков ограничен, — говорит Наталья Кукушкина. — Каждая компания выбирает возможные варианты, исходя из своей уникальной ситуации.

Дмитрий Ефремов подтвердил, что застройщики делают основную ставку на персональные предложения, представляя покупателям такие условия акции, которые трансформируются адресно под конкретного человека.

— Некоторые компании для привлечения клиентов используют «громкие» маркетинговые слоганы с заявленными скидками от 15% до 40%, однако реальные ценовые изменения, как правило, касаются ограниченного пула квартир, — пояснил он.

Например, в кварталах «Кронфорт» в Кронштадте действуют скидка 25% на студии и однокомнатные квартиры, 9% на двухкомнатные квартиры и 15% на лофты в корпусе 2 при единовременной оплате и рыночной ипотеке. Кроме того, действует программа рассрочки «5/95» — 5% первый взнос, остальные 95% вносятся в течение четырех месяцев после заключения договора.

Еще один механизм стимулирования спроса — субсидирование ставки. Субсидированные программы так или иначе связаны с семейной ипотекой и направлены на семейных покупателей с детьми. Например, в «Кронфорте» действует субсидированная программа на семейную ипотеку под 3,5% годовых.

— Стоимость квартиры при использовании субсидированной программы увеличивается, однако ежемесячный платеж при этом в три раза ниже, чем при рыночной ипотеке, — отмечает Дмитрий Ефремов. — Покупатели в основном ориентируются именно на размер платежей, поэтому программа, безусловно, для них выгодна.

В ГК «Лидер Групп» действует программа льготной семейной ипотеки с субсидированной ставкой от 4,5%.

— Она ориентирована на покупателей, располагающих большим первоначальным взносом, в таком случае она позволяет сэкономить на переплате по кредиту, — пояснила Надежда Ильина. — Но нельзя сказать, что она составляет конкуренцию обычной льготной программе или как-то существенно влияет на спрос.

Если же человек не попадает под условия льготной ипотеки, то основным инструментом приобретения жилья сейчас является рассрочка.

— В компании она распространяется в том числе и на готовые проекты, что позволяет покупателям получить ключи при взносе от 20% от стоимости квартиры, — рассказала Надежда Ильина. — Также компания предоставляет дополнительные скидки на каждого ребенка в семье, жителям других регионов и тем, кто приобретает жилье в проектах, расположенных на территории района постоянной регистрации.

Все связано

Главной причиной роста цен Екатерина Немченко называет рост себестоимости и финансовую модель проекта, в которую всегда заложено изменение цен в проекте по мере строительства.

— Банки, лидирующие на рынке по ипотеке, уже объявили об отказе работы с субсидированными ставками. Таким образом, вопрос об изменении стоимости квартиры при использовании таких программ отпал сам собой, — добавила она.

Все факторы, влияющие на стоимость квадратного метра жилья, так или иначе связаны с условиями динамического ценообразования, в которых девелоперы реализуют проекты, считает Дмитрий Ефремов.

— Одним из ключевых элементов является себестоимость строительства, в особенности рост цен на стройматериалы и дефицит высококвалифицированных кадров среди рабочих специальностей, — говорит он. — Так, по итогам 2024 года, подорожали все основные стройматериалы — в среднем на 3–26%.

Далее, по его словам, следует упомянуть взаимозависимость всех участников рынка, что позволяет, с одной стороны, предотвратить резкое повышение цен, с другой — сдерживает значительное снижение стоимости.

— Наконец, покупательский интерес, несмотря на ужесточение условий выдачи семейной ипотеки и завершения льготной программы, застройщикам удается поддерживать за счет различных адресных инструментов покупки, а также акционными предложениями, — резюмировал Дмитрий Ефремов. — Таким образом, удается избегать существенного падения спроса, что сказывается и на динамике цен на первичном рынке жилья.

Наталья Кукушкина также считает, что на ценообразование сильно влияют продолжающийся рост себестоимости строительства и снижение спроса за счет сокращения доступности ипотечных программ.

— Низкий спрос, в свою очередь, приводит к дальнейшему сокращению объема предложения, — продолжила она. — Застройщики пока «не распаковывают» многие объекты, готовые к выводу на рынок. При текущей себестоимости строительства, стоимости банковского финансирования и уровне спроса их экономика просто не сходится. Опустить же цены ниже невозможно из-за постоянно растущих расходов. Поднять их, чтобы улучшить маржинальность проектов, — значит, потерять тот немногий спрос, что еще есть на рынке. В такой ситуации в продажу выходят только проекты в дорогих ценовых сегментах, у которых есть хоть какая-то маржинальность.

— Прогнозы о том, что стоимость жилья будет снижаться, звучат как минимум нереалистично, — уверена Мария Орлова. — Главную роль в ценообразовании играет спрос, который в целом по агломерации значительно сократился по сравнению с первым полугодием прошлого года. Причины сокращения лежат на поверхности — прекращение одних и ограничение других ипотечных программ с господдержкой.

Также она упомянула возросшую стоимость бридж-кредитов и заемного финансирования в целом.

— Если год назад ставка проектного финансирования составляла примерно 5%, то сейчас это ключевая ставка плюс 4-6 п. п., — рассказала Мария Орлова. — Все это, безусловно сказывается на себестоимости и конечной цене продукта. Стоимость стройматериалов и подряда также влияет на ценообразование, но не так ярко, как это было в 2020–2024 годах. В текущих условиях сокращения объемов вывода на рынок новых проектов цены на стройматериалы и услуги подрядчиков стабилизировались.

— Себестоимость строительства продолжает расти: на нее «давят» высокая ключевая ставка, рост цен на стройматериалы, растущие затраты на фоне дефицита рабочих кадров и прочие факторы, — перечислила Юдита Григайте. — Все это, разумеется, не может не отражаться на ценообразовании — застройщики вынуждены учитывать дополнительные издержки в своей экономической модели.

По ее словам, льготные программы господдержки сегодня выступают в качестве одного из ключевых факторов стабильности в отрасли. К примеру, программа семейной ипотеки сейчас поддерживает основной спрос на рынке и не дает ценам упасть — в ее отсутствие продажи у большинства застройщиков резко сократились бы.

— Цены на недвижимость формируются под воздействием множества факторов, включая экономическую ситуацию в целом, уровень инфляции и уровень спроса, — отмечает Ольга Трошева. — На фоне высокого уровня инфляции растут затраты на строительные материалы и рабочую силу, что приводит к увеличению конечной стоимости квадратного метра. Кроме этого, на цены оказывает влияние высокая ключевая ставка и, как следствие, высокая ставка по проектному финансированию и по рыночной ипотеке. Повышение цен стимулирует также высокий интерес покупателей, особенно в сегментах/локациях с ограниченным предложением.

Кривая вверх

По прогнозу Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), первое полугодие 2025 года рынок закончит на уровне показателей второго полугодия 2024 года, учитывая сезонные колебания, говорит Ольга Трошева.

Дмитрий Ефремов ожидает постепенный рост цен во всех сегментах рынка недвижимости.

— Возможны точечные корректировки в сторону уменьшения в отдельных локациях, но в целом сохранится положительная динамика, — уверен он. — При этом застройщики продолжат стимулировать спрос за счет акций и дополнительных скидок.

— В ближайшее время мы ожидаем сохранения тренда на уменьшение объема предложения и некоторого роста цен просто за счет дефицита нового жилья, — озвучила прогноз Наталья Кукушкина.

Екатерина Немченко добавила, что в связи с высокой ключевой ставкой стоимость проектного финансирования также высока, поэтому новые проекты выходят в продажу уже по высоким ценам, и по итогам 2025 года общие средние цены по рынку (с учетом новых проектов) покажут серьезный скачок цен на рынке.

— Цены на рынке новостроек продолжат плавно расти, как минимум на уровне инфляции, — говорит Юдита Григайте. — Сохранение этого тренда можно ожидать на протяжении всего текущего года.

Татьяна Халилова также ожидает до конца года сохранения текущих темпов роста цен на строящееся жилье без сильных колебаний.

Чего ждать не стоит, так это какого-то значительного снижения цен на недвижимость в 2025 году, добавила Надежда Ильина.

— Второй и, возможно, начало третьего квартала пройдут в условиях стагнации, а ближе к концу года цены вновь вырастут, — прогнозирует она. — Но многое будет зависеть от ситуации в экономике.

— Мы не исключаем возможности повышения цен, если для этого сложатся соответствующие рыночные условия, — говорит Мария Орлова. — Например, при повышении затрат на стройматериалы и услуги подрядчиков, которые, может быть, не такими высокими темпами, как раньше, но все же растут. Стоит учитывать и растущие расходы на проектное финансирование, которые также закладываются в финансовую модель.

До конца года она прогнозирует сохранение текущего уровеня повышения цен — в среднем 12-15% в год. Однако к концу этого года и особенно в следующем году темпы роста могут увеличиться, поскольку в конце 2024 года и начале 2025 года значительно сократились старты продаж, а значит, вскоре на рынке может сложиться дефицит предложения.

— Особенно заметно станет это при снижении ключевой ставки и, соответственно, увеличении темпов продаж, — пояснила Мария Орлова. — А вслед за дефицитом всегда следует повышение цен.