Мутные зоны. Как санитарная охрана ударит по застройщикам Петербурга

Замдиректора департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Михаил Бочаров пояснил, что если объект признан опасным, то он должен быть исключен.

"Источником может быть что–то, что в километре до вас, и это помешает строить. Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен", — заявил чиновник.

"ДП" разбирался, насколько проблема актуальна для Петербурга. Оказалось, что в зону риска могут попасть десятки объектов.

342–ФЗ существенно поменял подход к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в целом, и в частности к санитарно–защитным зонам. "Фактически основу нового подхода составляют два правила: приоритет зон с особыми условиями использования над частными интересами (включая право собственности) и определение таких зон еще до строительства объекта", — пояснил Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики "Недвижимость и инвестиции" АБ "Качкин и партнеры". По его мнению, авторы закона мыслили, что все ЗОУИТ будут внесены в единый реестр и публично доступны, а их приоритет над частной собственностью компенсируется обязанностью лица, которому нужна эта зона, покрыть все убытки собственника, что должно экономически его стимулировать делать как можно меньшую зону. Но на практике действует переходный период, когда зоны еще не внесли в ЕГРН и механизм компенсации убытков надлежащим образом не заработал.

Строители и зоны

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) пожаловался премьер–министру РФ Дмитрию Медведеву на то, что Роспотребнадзор уже более года не утверждает СЗЗ для объектов I и II классов опасности (химические и металлургические предприятия, мусоросжигательные заводы, добыча полезных ископаемых и т. д.). Также компании получают отказы в установлении СЗЗ объектов III класса из–за отсутствия оценки рисков для здоровья населения. Ранее такие исследования проводились только для объектов I и II классов. В РСПП считают, что речь идет не только о санитарно–эпидемиологическом благополучии, но и о риске ухудшения инвестклимата в стране. С августа 2018 года разрешение на строительство или модернизацию объектов невозможно получить без решения об установлении такой зоны.

"Без установленных санитарных зон невозможно ввести дом в эксплуатацию. Если те зоны, которые были ранее, сокращаются, то для ввода дома в эксплуатацию нужно получить решение об установлении новых санитарных зон. Согласно закону, заниматься этим должно предприятие, но по факту сейчас нет эффективного правового воздействия, сподвигающего организации выполнять все эти мероприятия и делать это быстро. Административный штраф за неисполнение санитарно–эпидемиологического законодательства условно составляет около 5000 рублей", — говорит Надежда Виролайнен, заместитель управляющего по проектированию группы компаний "КВС". 

Основные сложности заключаются в достижении договоренности с собственником предприятия. Кроме того, что все работы должны выполняться от его имени, дополнительно необходимо предоставление исходных данных, в том числе о технологии производственных процессов. "Мы часто сталкиваемся с тем, что владельцы предприятий отказываются что–либо предоставлять и давать согласие на сокращение СЗЗ от их объектов. Даже несмотря на то, что финансирование работ по сокращению СЗЗ, как правило, берет на себя застройщик, так как ему нужно, чтобы на проектируемый жилой дом негативного влияния ничто не оказывало. Но, как правило, общий язык с ними найти получается. С учетом нововведений переговорный процесс с собственниками предприятий должен упроститься", — надеется Светлана Ким, директор департамента разработки градостроительной документации инвестиционно–строительного холдинга AAG

Застройщик в данном случае становится заложником ситуации и вынужден собственными силами готовить проект, запрашивать у предприятий необходимую для определения зон информацию о численности сотрудников, установленном оборудовании, графике работы и так далее. Это дополнительные время и деньги, добавляет Надежда Виролайнен.

Согласно закону, все предприятия, которые хотят установить свои СЗЗ, должны направить в органы Роспотребнадзора до 1 октября 2019 года заявления об установлении СЗЗ. В противном случае с 1 января 2020–го ориентировочные СЗЗ прекратят свое существование, отпадут все ограничения в них. "Что это означает? Первое: работающие предприятия могут взять да и узаконить свои большие СЗЗ, направив в Роспотребнадзор соответствующее заявление. И в эти границы СЗЗ могут попасть строящиеся жилые объекты. А застройщики столкнутся с невозможностью ввести объект в эксплуатацию. Второе: не все работающие предприятия обратятся за установлением своих СЗЗ. И те, которые не обратятся, будут вынуждены уже подстраиваться под застройщиков, осуществляющих строительство жилья", — уверен Роман Хохлов, директор по правовым вопросам группы RBI. Проблема, по мнению эксперта, еще и в том, что у органов власти до сих пор нет четкого представления о том, как будет развиваться ситуация в этой сфере после 1 января 2020 года.

Затянуть серый пояс

Больше всего история с санитарными зонами бьет по застройщикам, которые осваивают серый пояс, где сейчас, по данным "Петербургской недвижимости", реализуется 76 жилых комплексов с совокупным объемом предложения 1,5 млн м2, или 40% от рынка Петербурга.

"Для снятия ограничений на строительство зачастую требуется много средств и времени. Например, могут проводиться фактические замеры уровня воздействия предприятия на окружающую среду с сопутствующим анализом результатов. Далее возможна реализация корректирующих мероприятий: модернизация оборудования, установка дополнительных фильтров и прочее. Бюджет каждого решения тщательно оценивается, после чего застройщик может продолжить развитие территории, решив вопрос с сокращением или снятием санитарно–защитной зоны, или отказаться от проекта. Если есть план перемещения предприятия на окраину города или за его пределы, то девелопер может увязать его с графиком реализации своего проекта. Однако возможны риски, при которых переезд затянется, не позволяя своевременно приступить к строительству. Каждый случай рассматривается индивидуально, и главное в такой ситуации — обеспечить комфортные условия для жителей новых кварталов при комплексном развитии города, его экономики и промышленного потенциала", — полагает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".

"На сегодняшний день "старые", ориентировочные и расчетные СЗЗ — terra incognita для застройщика, поскольку предусмотренный законом срок не истек и сохраняется потенциальный риск будущего установления новых СЗЗ вокруг некоторых объектов", — говорит Арина Довженко, руководитель практики "Недвижимость и строительство" Borenius. "В нашей практике встречалась ситуация, когда СЗЗ вредного объекта была незаконно уменьшена, в том числе без согласования с собственником вредного объекта, а на земле уже были построены жилые объекты. Формально, поскольку СЗЗ была уменьшена незаконно, такие жилые объекты являются самовольными постройками и, строго говоря, могут быть снесены", — поясняет юрист. "По одному из объектов мы столкнулись с тем, что рядом с пятном застройки жилого комплекса располагается объект с нормативной СЗЗ. По закону собственники зданий, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные СЗЗ, до 1 октября 2019 года обязаны обратиться в уполномоченные органы с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования старых зон. А собственник соседнего здания не обратился и не планирует обращаться с подобными заявлениями, а в законодательстве не предусмотрено специальных норм ответственности, только общие нормы КоАП", — рассказывает Михаил Ковальчук, управляющий партнер, адвокат АБ "Ковальчук и партнеры".

В конце 2018 года Госстройнадзор направлял в адрес застройщиков, чьи объекты попадают в ориентировочные границы СЗЗ, предостережения о недопустимости нарушения требований законодательства о санитарно–эпидемиологическом благополучии населения. После анализа проектной документации и поступивших ответов на обращения надзорного ведомства на контроль было взято 52 объекта.

Нет данных

"Город не занимается систематической инвентаризацией санитарно–защитных зон. Власти не актуализируют информацию ни относительно реального положения дел, ни относительно прогнозируемого положения дел, ни относительно предполагаемых к размещению объектов в границах СЗЗ. Проблема в том, что чиновники не отображают СЗЗ ни в Генплане, что вообще положено по закону, ни в ПЗЗ, что дважды положено по закону. Не учитывают их при назначении функциональных и территориальных зон. Отсюда все эти конфликты", — рассказывает Светлана Гузь, управляющий партнер Legal to Business.

Также возможна ситуация давления, когда жилье возводится, а потом оказывается — рядом предприятие. Жители начинают требовать его закрытия. Такая ситуация была относительно недавно на Октябрьской набережной, речь о заводе "Пигмент".

Еще одна проблема — невозможность получения достоверной информации о наличии СЗЗ (нет данных в Росреестре). "Даже законодатели не смогли получить официальную карту зон I и II классов опасности. И дело не в том, что нам ее не выдают, дело в том, что ее просто нет! Есть заключения главного санитарного врача региона, где пределы зон описаны словами, например, "по границам производственной площадки", — говорит директор Центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.

"Понятно, что границы зон влияют на цену земли по соседству. Допустим, вы предприниматель и хотите купить участок, чтобы построить жилье. Но оказывается, что людей там селить нельзя. Это отражается на цене актива, значительно меняет его стоимость", — признает Светлана Гузь.

В контексте

По сравнению с ценой экология не самый важный фактор при принятии решения о покупке жилья. Но за последние годы значение этого фактора стабильно растет в Петербурге и в целом по России.

Конечно, всем хотелось бы жить в самом экологически чистом месте Петербурга — на Каменном острове. Желающих отпугивает лишь цена — от 900 тыс. за 1 м2. Соседний, Крестовский, остров тоже достаточно чистый район, цена там в среднем составляет около 430 тыс. за "квадрат".

Из более доступных предложений лучше всего, по данным "Яндекс.Недвижимости", дышится на Васильевском острове у залива, на северо–западе Петроградской стороны и Крестовского острова. Также в фаворитах Приморский район, хотя в некоторых его частях воздух продолжает портить свалка в Новоселках. Замыкает топ экологически благоприятных зон Красносельский — зеленый — район.

А вот в антирейтинг — список наиболее загрязненных районов по качеству воздуха — попали Московский и Кировский районы, на пересечении Ленинского и Московского проспекта, около ЗСД и КАД. Там очень много транспорта.

Также далека от положительной ситуация на Лиговском проспекте и Обводном канале, где также много машин и движение неравномерное: поток либо несется, либо стоит в пробке. Нехороша и ситуация на Литейном, Владимирском и Загородном проспектах. Вокруг Московского вокзала всегда пробки, потому что там сходится много дорог, а развязка организована плохо.

Зацепило также Фрунзенский и Невский районы — особенно вблизи Обводного канала. Досталось и Красногвардейскому, но там ситуация немного уравновешивается наличием парков и садов, хотя их все равно не хватает для создания благоприятной обстановки.

Если же говорить за всю Россию, то в августе Domofond.ru сделал рейтинг самых чистых городов страны. Эксперты на основании опросов жителей оценили обстановку в 200 городах. Самым чистым городом, по мнению жителей, стал Губкин, расположенный в Белгородской области. Его чистоту горожане оценили в 8,2 балла. Санкт–Петербург занял 51–е место с рейтингом 6,4. Это хуже Москвы, но лучше Омска. При этом Москва возглавила рейтинг самых чистых городов–миллионеров. Столичные жители оценили чистоту в 7,4 балла, что почти на 1,5 балла выше среднероссийского. Второе место занял Краснодар с 6,9 балла, а третье — Казань, столица Татарстана. Меньше всего повезло жителям Омска: они оценивают чистоту своего города лишь в 4,9 балла.

Авторы: Наталья Бурковская, Павел Никифоров