Надбавка за риск. Центробанк намерен ужесточить кредитование застройщиков

С 1 апреля 2025 года кредиторы должны будут применять так называемую макропруденциальную надбавку в 20% по ссудам, выданным слишком закредитованным заемщикам. Об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина в ходе ежегодной встречи кредитных организаций с представителями регулятора, организованной Ассоциацией банков России в конце февраля.

«По нашим оценкам, на эти компании приходится около 10–15% корпоративно-кредитного портфеля. Напомню, что надбавка будет распространяться на новые выдачи кредитов, если происходит прирост задолженности у таких заемщиков. Надбавка затронет 10 банков, которые выдают крупные кредиты», — сказала Эльвира Набиуллина.

Как поясняют эксперты, подобные надбавки — это надбавки к коэффициентам риска, которые банк должен учитывать при выдаче кредита. Чем выше риск, тем бо́льший запас дополнительного капитала должен иметь банк при одобрении кредитов, что делает их менее выгодными для самих банков.

Когда новый механизм начнет работать, его воздействие на рынок жилья может быть ограниченным, считают эксперты. Однако если под действие надбавки попадут значимые игроки строительной отрасли, это может усложнить доступ застройщиков к банковскому финансированию и увеличит его стоимость. В результате могут замедлиться темпы строительства, и предложение новых объектов сократится, прогнозируют аналитики.

Основатель и владелец Legenda Intelligent Development Василий Селиванов:

— По этой теме у меня много вопросов. Первый: какое предприятие считать сильно закредитованным? Например, у той или иной компании открыто проектное финансирование в рамках уже ведущегося строительства с разрешением на строительство, с открытыми продажами и эскроу-счетами. При этом у компании есть некий долг, который не покрыт остатками на эскроу-счетах. Можно ли считать закредитованной такую компанию? Если да, то тогда вообще любой застройщик, работающий по такой схеме, будет мегазакредитованным, притом что это нормальная схема работы для застройщиков.

Отмечу, что сами банки достаточно успешно разбираются в вопросе, какие застройщики сильно закредитованы и какой объем кредитов им выдавать. 

Ели говорить о лимитах выдачи кредитов на покупку неподготовленных земельных участков, то и тут банки четко оценивают риски.

ЦБ беспокоит, что на рынке недвижимости растет рассрочка, поскольку нет ипотеки или ее очень мало. Но сейчас способ повысить доступность жилья — это как раз возврат к тому, что было до ипотечного кредитования, то есть к рассрочке.

Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей Петербурга:

— По сути, ЦБ ужесточает требования к резервам, которые должны обеспечивать банки, выдающие ссуды закредитованным клиентам. То есть при работе с закредитованными заемщиками, в частности застройщиками, вырастает нагрузка на собственные резервы банка, это неизбежно. Есть вероятность, что какие-то банки перестанут выдавать кредиты, если возможности для увеличения резервов у них нет. Эта мера вводится для того, чтобы повысить устойчивость банковской системы в случае, если начнутся банкротства заемщиков. То есть она защищает скорее банки, чем застройщиков. Хотя и строительные компании от нововведения могут потерять, поскольку какие-то банки кредиты выдавать перестанут.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:

— Пока сложно сказать, как будет выглядеть такая надбавка. Скорее всего, она будет в виде дополнительных комиссий за выдачу кредитных лимитов. Неизвестны условия и критерии, по которым этот инструмент будет применяться. Можно сделать довольно уверенный вывод, что всё это увеличит дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков. Если это условие будет распространяться на новые проекты, то девелоперы, безусловно, будут пересматривать подходы к оценке своих возможностей, перестраивать экономические модели и более требовательно оценивать земельные участки на этапе покупки.

Евгений Рылов, заместитель генерального директора по экономике и финансам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

— Для того чтобы оценить влияние этой инициативы на рынок недвижимости, нужно понять, по каким метрикам финансовые организации будут определять этот самый «высокий уровень долговой нагрузки». Предполагаем, что банки будут перекладывать инициативу на девелоперов-заемщиков, например через ужесточение условий финансирования, повышение процентной ставки, сокращение доли банковского кредитования в проектах, а также возможны дополнительные требования по залогам и обеспечению.

Полагаю, что компании с высоким уровнем долговой нагрузки окажутся в сложной ситуации, поскольку привлечь банковское финансирование им станет в таких условиях гораздо сложнее, особенно по мало- и среднемаржинальным проектам в их портфеле. Может оказаться так, что фактически у застройщиков будет три выхода: либо наращивать долю собственных средств при реализации проектов, либо откладывать их до значительного улучшения конъюнктуры, либо расставаться с частью земельного банка. В долгосрочной перспективе такие тенденции могут усилить уход слабых игроков с рынка, ускорить консолидационные процессы в отрасли.

Выход на биржу требует определенной финансовой и корпоративной зрелости компании. Потребуются определенные финансовые ресурсы и комплексная подготовка, которая подразумевает получение рейтинга, отчетность по МСФО, разработку проспекта эмиссии, плотную работу с аудиторами, юридическое сопровождение и т.п. Новый эмитент должен быть интересным для инвесторов, демонстрировать устойчивые показатели роста, быть прозрачным и открытым, публиковать отчетность, формировать громкие инфопоподы и быть заметным в СМИ. В этом случае компания должна находиться на достаточном уровне развития и обладать всеми возможностями для выхода на биржевой рынок.

Кирилл Климентьев, аналитик «Цифра брокер»:

— Введение макропруденциальной надбавки в 20% на прирост кредитных требований к компаниям с высокой долговой нагрузкой приведет к ужесточению условий корпоративного кредитования. Девелоперы, особенно крупные, часто относятся к таким заемщикам, поскольку работают с существенными объемами заемного капитала. Компании используют линии проектного финансирования, параллельно наполняя эскроу-счета.

Среди возможных последствий можно спрогнозировать рост стоимости финансирования для застройщиков и снижение темпов ввода жилья последними. Банки могут повысить ставки по кредитам для девелоперов, что увеличит себестоимость строительства. А если доступ к банковским кредитам станет для девелоперов сложнее, некоторые проекты могут быть ими отложены или заморожены.

У девелоперов есть несколько альтернативных способов привлечения средств: рассрочка от застройщика и возможность привлечь облигационный заем. В условиях удорожания банковского кредитования механизм рассрочки может вновь стать популярным, особенно если у компании есть свой банк, как у «Самолета». Также некоторые крупные застройщики могут активнее выходить на долговой рынок, но его емкость ограничена. Рассрочка может стать востребованным инструментом, но только у тех застройщиков, у которых достаточно ликвидности для этого. Массового перехода к такой схеме не ожидается, поскольку рассрочка менее выгодна застройщикам по сравнению с банковским финансированием.

Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам»:

— Введение макропруденциальной надбавки создает новые вызовы для рынка недвижимости, одновременно стимулируя поиск альтернативных решений. Рассрочка, облигационные займы, проектное финансирование и господдержка могут стать ключевыми инструментами для сохранения темпов строительства и адаптации к изменяющимся условиям кредитования. Успех этих мер будет определяться способностью компаний балансировать между доступностью финансирования и управлением рисками.

Хотя непосредственное воздействие на рынок жилья может быть ограниченным, поскольку надбавка ориентирована на крупные компании с высокой закредитованностью, возможны косвенные эффекты. Если под действие надбавки попадут значимые игроки строительной отрасли, это может усложнить доступ застройщиков к банковскому финансированию и увеличить его стоимость. В результате могут замедлиться темпы строительства и сократиться предложение новых объектов, что, в свою очередь, повлияет на ценовую динамику и доступность жилья. Перераспределение кредитных ресурсов в пользу менее закредитованных компаний может изменить структуру инвестиций в секторе.

Марк Лернер, генеральный директор строительной компании «Петрополь»:

— Сейчас для отрасли гораздо важнее высокая ключевая ставка. Нынешний уровень процентных ставок практически парализовал запуск новых проектов. Банки просто не кредитуют застройщиков, потому что с уровнем текущей себестоимости и ставок все проекты имеют отрицательную прибыльность.

Есть и другая проблема: городские власти тормозят выдачу новых разрешений на строительство.

В результате мы видим стремительное сокращение вывода новых проектов на рынок. Пока не изменится ситуация, говорить о том, что макропруденциальная надбавка как-то влияет на рынок недвижимости, нет смысла.