Ни один процент по банковским депозитам не может сравниться с выгодой от инвестиций в недвижимость
Сегодня многие опасаются кризиса - и не без оснований. По крайней мере, резкие изменения курсов валют, происходящие в последнее время, наводят финансово грамотных людей именно на эту мысль. А еще заставляют задуматься о том, куда стоит вложить свои сбережения, чтобы не потерять их в одночасье. В такой ситуации особое внимание привлекает рынок недвижимости. В какое жилье стоит вкладывать деньги? "МК" в Питере" попытался в этом разобраться.
Покупка одним днем По мнению экспертов, в сложившейся ситуации квартиры станут очень своевременным приобретением. Причем речь идет именно о рынке первичной, строящейся недвижимости. Или, по крайней мере, о недавно сданных домах. Вторичное жилье - в классическом понимании этого слова - сегодня не очень привлекательная покупка. Во-первых, соотношение цены "вторички" и "первички" меняется с каждым годом, тогда как недавно построенные дома растут в цене. С 2013 года приличные квартиры на первичном рынке стали строить дороже, чем жилье на вторичном. Что неудивительно - качество старых домов в целом существенно ниже, чем новостроек. Исключение составляют дома, построенные в последние 10-15 лет, и то не все.
- Во-вторых, - уверена директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая, - на "вторичке" сделку невозможно осуществить быстро, что требуется при колебаниях курса, когда счет может идти на дни! А на первичном рынке можно прийти в офис продаж и сразу зафиксировать стоимость покупки, подписав договор, который затем уже отправляется на регистрацию.
При этом Екатерина Гуртовая отмечает, что цена квадратного метра, конечно, реагирует на колебания валютного рынка. Ведь, к примеру, строительные материалы зачастую заказываются из-за границы. А это, безусловно, влияет на себестоимость жилья. Однако какого-то бурного роста цен застройщики в ближайшее время не ожидают.
- Главным фактором, регулирующим рост цен, был и остается уровень спроса на рынке, а угроза девальвации - это второй по значимости фактор, - анализирует Екатерина Гуртовая. - Подчеркну: изменения цен возможны лишь на тот продукт, на который есть спрос. Вполне естественно и то, что если происходит заметный рост спроса, то будут расти и цены, особенно по мере "вымывания" наиболее ликвидного товарного запаса. Важно при этом отметить, что покупатели предпочитают инвестировать накопления в проверенные временем и предыдущими кризисами компании, поскольку им важно, в первую очередь, сберечь накопления, а при возможности, конечно, на этом и заработать.
Экология рядом с цивилизацией Наиболее удачный вариант вложения в квадратные метры - это покупка жилья на ранних стадиях строительства, возможно, даже на этапе котлована. Она дает и еще одно преимущество: застройщик обладает большим запасом квартир, можно выбрать самый подходящий вариант. Так, к примеру, продажи квартир в жилом комплексе комфорт-класса Inkeri, который компания "ЮИТ Санкт-Петербург" возводит в Пушкине, только начаты, соответственно, есть хорошие предложения и по планировкам, и по ценам.
Как отмечают в компании, сейчас в жилом комплексе Inkeri можно приобрести любое жилье - от студий до 3-комнатных квартир стоимостью от 78 тысяч рублей за квадратный метр. Этот жилой комплекс относится к типу объектов, которые со временем будут расти в цене. Причин тому много. Самая очевидная - качество строительства. Новые дома, построенные по современным финским стандартам, привлекают как тех, кто ищет жилье для себя, так и тех, кто хочет купить квартиру и получить прибыль. Место для строительства Inkeri выбрано очень удачно - жилой комплекс вырастет в 10 минутах ходьбы от Екатерининского парка в Пушкине. Таким образом, Inkeri будет фактически окружен зеленью. Но - поблизости от цивилизации.
Вместе со свежим воздухом жильцы получат развитую инфраструктуру современного города. Впрочем, всем необходимым комплекс будет обеспечен и внутри. Проект планировки квартала включает в себя детские сады, школу, поликлинику и небольшие магазины. Транспортная доступность нового комплекса тоже не вызывает нареканий: в Пушкин ходят и электрички, и автобусы, и маршрутки.
Красота и безопасность Близость исторической застройки предъявляет к внешнему виду Inkeri определенные требования.
- Привлекательный облик пятиэтажных домов комплекса определяют простота и одновременно детальная продуманность всех архитектурных решений, характерных для финского строительства, - рассказывает Екатерина Гуртовая. - Лаконичные формы невысоких зданий, расположенных на просторной территории с зелеными лужайками, отличаются легкостью. Радует глаз отсутствие вычурных декоративных элементов и сдержанная цветовая гамма - приятные цвета фасадов домов с мягкими акцентами.
Радовать глаз и сердце - это вообще основная концепция Inkeri. Комплекс спроектирован так, чтобы жизнь в нем была по-настоящему комфортной и уютной. Территория новых жилых кварталов будет огорожена и качественно благоустроена, чтобы жильцы с удовольствием проводили время на свежем воздухе. Рядом с многочисленными скверами Inkeri расположатся детские игровые площадки, изготовленные финским производителем. Они будут установлены на специальном антитравматичном прорезиненном покрытии, чтобы игры детворы стали максимально безопасными. Построят на территории Inkeri и спортивные площадки. Особый же уют дворовым пространствам придаст специально разработанный проект ландшафтного дизайна.
Основная часть территории комплекса будет пешеходной. В местах пересечения тротуаров с проезжей частью, обещает застройщик, для удобства жителей будут понижены бордюры, входы во все парадные - с уровня земли, а для парковки автомобилей выделят специальные площадки.
Свои стандарты у ЮИТ ДОМ и в вопросах безопасности. Территория Inkeri будет не только огорожена, но и охраняема. Обеспечивается видеонаблюдение с установкой большого количества камер по периметру; будут предусмотрены и специальные помещения для охраны. Служба безопасности будет наблюдать за происходящим на территории и при необходимости вовремя отреагирует.
Квартиры по финским стандартам Немаловажно и то, что квартиры в жилом комплексе Inkeri, как и в других объектах компании "ЮИТ Санкт-Петербург", будут спланированы по европейскому принципу. Это означает, что лишнего метража в них не найти. Каждый метр - предельно функционален. Во всех квартирах будут застекленные балконы, причем большинство из них - просторные финские шириной в 1,6 метра.
- На них можно совершенно свободно разместить как минимум столик и пару кресел, - рассуждает Екатерина Гуртовая, - в части квартир запроектированы помещения для финских саун, на верхних этажах - панорамные окна, а в подвалах - кладовки для жильцов.
Все квартиры Inkeri сдаются с отделкой - либо с чистовой "под ключ", либо с базовой. Но базовая отделка по-фински - это не просто стяжка на полу. По европейским стандартам каждая квартира к моменту передачи ключей должна быть полностью подготовлена под чистовую отделку - оштукатурены стены, сделана разводка воды и электричества. В общем, новоселам останется только наклеить обои, положить линолеум или ламинат - и можно въезжать. Впрочем, заказ чистовой отделки тоже очень привлекателен, особенно учитывая то, что с начала этого года компания "ЮИТ Санкт-Петербург" расширила предлагаемые клиентам опции. Теперь можно выбирать не только цветовую гамму, в которой будет отделана квартира, но и различные виды материалов и сантехнического оборудования.
Для тех, кто ценит комфорт и время Интересные варианты для инвестиций предлагает и другой известный в Петербурге застройщик - компания "ЛенСпецСМУ". У девелопера открыты продажи в нескольких жилых комплексах. Один из них - ЖК "Галант", строящийся в Московском районе в пешей доступности от метро "Фрунзенская".
- ЖК "Галант" - это четыре кирпично-монолитных корпуса высотой от 10 до 15 этажей, где представлены как небольшие квартиры-студии, так и четырехкомнатные апартаменты площадью 123 квадратных метра, - рассказывает генеральный директор ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ" Ирина Онищенко. - Первые два этажа каждого корпуса будут отведены под офисные помещения и магазины. Для удобства автомобилистов на территории будет построен закрытый паркинг. Безопасность и спокойствие жильцов обеспечат круглосуточная система видеонаблюдения и служба консьержей.
Район, в котором возводится "Галант", отличается развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Здесь есть несколько школ, гимназия, детские сады, медицинские центры и поликлиники. От жилого комплекса всего за 10 минут можно добраться до деловой части Петербурга, а дорога до международного аэропорта Пулково и выезда на КАД занимает всего около двадцати минут. Отличный вариант для тех, кто ценит не только комфорт, но и время.
Сейчас компания "ЛенСпецСМУ" открыла продажи в пятом корпусе ЖК "Ласточкино гнездо", квартиры в котором - отличный актив для вложения средств, тем более что здесь еще есть широкий выбор вариантов планировок и площадей. Жилой комплекс возводится на Октябрьской набережной в районе Вантового моста, что позволит жильцам переезжать на другой берег Невы и не зависеть от графика навигации. На первых этажах "Ласточкиного гнезда" будут размещены коммерческие организации, торговые точки, салоны красоты и другие составляющие комфортной жизни. Не забыл застройщик не только о многоуровневом паркинге для автомобилей жильцов, но и о гостевой стоянке.
- Расположение жилого комплекса делает его привлекательным для желающих жить в квартирах с хорошими видовыми характеристиками. С верхних этажей корпусов комплекса "Ласточкино гнездо" открываются виды на Октябрьскую набережную, Неву и Вантовый мост, - отметила Ирина Онищенко.
Желающим инвестировать деньги в объекты на берегу Невы можно также присмотреться к квартирам в жилом комплексе комфорт-класса "Молодежный". Его строительство ведется на проспекте Обуховской обороны. Это единое 23-этажное здание из 12 секций в форме полукруга, где запроектировано 1412 квартир различных планировок и площадей.
- Стоимость квадратного метра в ЖК "Молодежный" увеличивается стремительными темпами. Те инвесторы, которые вложись в проект в прошлом году, в этом уже теоретически заработали более 15 процентов. К моменту сдачи дома в эксплуатацию выгода станет еще ощутимей, - рассказала Ирина Онищенко.
Нетипичное ценится больше Выбирая объект для инвестиций, все больше петербуржцев уделяют внимание его качественным характеристикам. Чем они выше - тем проще будет позже перепродать квартиру, а значит, быстрее получить доход. Заводя речь о нетиповых проектах, нельзя не остановиться на жилом комплексе комфорт-класса "Город мастеров", который возводится около станции метро "Лесная" силами ГК "РосСтройИнвест".
Фасады 16-этажных корпусов "Города мастеров" будут выполнены в разных архитектурных стилях: классицизм, неоготика, барокко и модерн. Не забыл застройщик и об оформлении парадных, для каждой из которых разработан свой собственный дизайн. Впрочем, красивая "обертка" - это далеко не все. Применяемые в строительстве технологии здесь также самого высокого уровня. Это касается и бесшумных лифтов иностранного производства, и вентилируемых фасадов, и панорамного остекления балконов и лоджий.
Особое внимание застройщик уделяет будущей инфраструктуре жилого комплекса. На первых этажах домов "Города мастеров" появятся пекарня, аптека, салон красоты, отделение банка, семейное кафе, продовольственный супермаркет высокого уровня. В отдельном здании разместится фитнес-центр с бассейном и культурно-образовательный центр для детей и взрослых. Здесь будут проводиться праздничные мероприятия, организовываться кружки и секции для детей, а также курсы духовного развития и самообороны.
- Проект придомовой территории жилого комплекса продуман до мельчайших деталей, - рассказывает руководитель департамента маркетинга и продаж ГК "РосСтройИнвест" Анастасия Фролова. - Здесь будет много зеленых насаждений и мест для спокойного и активного отдыха. Взрослые смогут поддерживать физическую форму на спортивной площадке с тренажерами, а дети - проводить досуг в игровых городках, где для безопасности мы предусмотрели антиударное покрытие.
Подземный паркинг в "Городе мастеров" позволит полностью освободить двор от автомобилей. При этом спуститься в него можно будет на лифте прямо со своего этажа. Отсутствие парковки на придомовой территории - это, по сути, еще одно очко в пользу детской безопасности в жилом комплексе.
Еще одно преимущество ЖК "Город мастеров" - это его расположение. Несмотря на то, что объект строится на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Лабораторного проспекта, жильцам не помешает шум машин, ведь оба корпуса "Города мастеров" в глубине квартала.
Проектом ЖК "Город мастеров" предусмотрен широкий выбор квартир: от студий до трехкомнатных. Сейчас объект находится на начальной стадии строительства, а это значит, что инвестировать в него - самое время.
- На самом старте продаж, в начале ноября 2013 года, однокомнатная квартира в жилом комплексе стоила 2,3 миллиона рублей, а в феврале, когда мы приступили к строительству первого этажа, уже 2,8 миллиона. Сдача объекта запланирована на 2016 год, и к этому моменту такие квартиры, если они еще останутся, будут стоить уже около 4 миллионов рублей, - отметила Анастасия Фролова.
Квартиры в стиле 3E О том, что выгоднее всего покупать жилье на начальной стадии строительства дома, говорят и другие эксперты. Так, по мнению директора управления привлечения инвестиций компании "Северный город" (входит в Холдинг RBI) Андрея Останина, в среднем каждый год квартира в новостройке дорожает на 10 процентов.
- Правда, это только в том случае, если новостройка современна, находится в привлекательном районе и соответствует запросам покупателей, ключевыми из которых являются надежность и стабильность строительной компании. В этом случае риск потери сбережений равен нулю, потому что вы строите дом с проверенным партнером, - отмечает Андрей Останин.
Еще один плюс инвестиций в строящийся дом на раннем этапе - большой выбор планировок квартир и низкие цены. По мере роста строительной готовности дома растут и цены, причем прямо пропорционально интересу к объекту со стороны покупателей. Так, например, происходит в новом проекте "Северного города" - жилом комплексе Time, который строится в Московском районе. Этот комплекс начали строить в начале января этого года, и сейчас, по словам Андрея Останина, цена квадратного метра в нем минимальна. Со временем квартиры в Time будут только дорожать. Комплекс строится в районе с развитой инфраструктурой, жить в котором всегда было престижно. А значит, спрос на жилье в этой части города будет расти. Гарантией современности комплекса служит то, что квартиры в Time строятся по принципу "3E", что означает, что они экологичные, эргономичные и экономичные.
- Де-факто это европейские квартиры, - рассказывает Андрей Останин. - Наша цель - дать новоселам возможность жить, как в Европе, поэтому в нашем доме деревянные стеклопакеты, 4-ступенчатая система очистки воды, взрослые деревья во дворе, территория огорожена и так далее. Все строительные материалы прошли экологическую сертификацию.
Небывалый спрос Объемы продаж квартир в строящихся домах в январе 2014 года резко выросли по сравнению с началом 2013 года. Колебания на валютном рынке, а именно ослабление курса рубля, стимулируют петербуржцев инвестировать в недвижимость. Уверенный спрос держится и в феврале.
В целом же количество квартир, приобретаемых петербуржцами с целью сохранения и приумножения средств, год от года увеличивается. Особенно много таких сделок по объектам экономкласса, меньше - по жилым комплексам классов "комфорт" и "комфорт плюс".
В компании "ЛенСпецСМУ" отмечают, что в 2013 году 15,5 процентов квартир были куплены клиентами с целью вложения средств. В 2012 году таких сделок было 14 процентов, а в 2011-м - лишь 9. Впрочем, не обходят инвесторы стороной и элитные объекты. Спрос на них в конце прошлого года резко вырос в Москве и постепенно стал увеличиваться в Петербурге. Но такие сделки носят единичный характер.
Руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб" Петр Буслов считает, что интерес инвесторов определяется низкой стоимостью квадратного метра и высокой ликвидностью предлагаемых объектов. Наибольшим спросом пользуются проекты экономкласса, которые расположены недалеко от метро и с большим количеством студий и однокомнатных квартир незначительной площади.
- В среднем по городу доля инвестиционных квартир в общем объеме сделок составляет 10-15 процентов. В некоторых проектах, очень близко расположенных к метро, этот показатель может доходить до 20 процентов. То есть чем ближе объект располагается к метро, тем выше будет доля покупателей-инвесторов, - говорит Петр Буслов. - В "Главстрой-СПб" в среднем процент инвестиционных сделок находится в пределах 7 процентов, а в жилом комплексе "Северная долина" около метро "Парнас" этот показатель выше.
Помимо традиционных форматов на рынке строящегося жилья, сегодня инвесторы стали обращать внимание на недвижимость в апарт-отелях. Преимуществ у таких вложений немало. Самым важным из них является то, что управляющие компании берут на себя обязанности по поиску арендаторов и решению всех бытовых проблем, включая обслуживание апартаментов и их уборку.
- В Петербурге таких предложений становится все больше. Например, в уже сданном апарт-отеле Yes на проспекте Просвещения сейчас можно приобрести апартаменты площадью 27,3 квадратного метра с полной меблировкой за 2 730 000 рублей, - отметила ведущий аналитик агентства недвижимости "Итака" Екатерина Бармашова.
Непривлекательная "вторичка" Вторичный рынок жилья, как уже было сказано выше, считается гораздо менее привлекательным с точки зрения инвестиций, чем квартиры в строящихся домах. И длительный срок заключения сделки - не единственная тому причина. По мнению аналитиков, квартиры в построенных домах дешевеют год от года, что идет вразрез с интересами инвестора. Активней всего удешевление заметно в домах на окраинах Петербурга. В историческом центре квартиры в цене почти не сбавляют, ведь спрос на такие объекты значительно превышает предложение. Впрочем, стремительного роста стоимости квадратного метра в таких домах тоже ждать не стоит.
Покупая квартиру на вторичном рынке, можно рассчитывать только на доход от сдачи ее в аренду. Однако важно учесть, что инвестиции будут окупаться ежемесячными платежами арендаторов в течение примерно 15 лет.
Инвестиции инвестициям рознь Специалисты компании "СПб Реновация" считают, что перепродажа квартиры или ее сдача в аренду - не единственные варианты получения дохода от недвижимости.
- Приобретение жилья с целью его дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду является одной из самых распространённых инвестиций. Но можно рассматривать как инвестицию в семейный бюджет экономию на эксплуатации жилья, купленного для собственного проживания. Особенно актуален этот вопрос, учитывая темпы роста тарифов на ЖКХ, - отметила менеджер по коммуникациям компании "СПб Реновация" Лидия Веремеенко.
Сейчас застройщик возводит два жилых квартала - "Сандэй" в Красносельском районе и "Астрид" в поселке Колпино. При их строительстве применяется целый комплекс технических решений, позволяющих жильцам экономить на коммунальных платежах до 30 процентов. Речь, в частности, идет об усиленной теплоизоляции фасадов, высококлассном вентиляционном оборудовании, датчиках движения в местах общего пользования и энергосберегающих LED-светильниках. А благодаря поквартирному подключению к инженерным сетям жители домов от "СПб Реновации" могут контролировать потребление тепла, регулируя температуру радиаторов, и при необходимости полностью отключать свою квартиру от отопления.
Доверяй, но проверяй Вкладывать деньги в недвижимость выгодней всего на начальном этапе строительства, ведь стоимость квадратного метра растет вместе с этажами. Разумеется, подобные сделки таят в себе риски, ведь в этот момент дом существует только в виде рисунка на бумаге. Кроме того, много вопросов вызывают и правоустанавливающие документы на строящееся здание. Впрочем, способ обезопасить себя есть.
- Если человек выбирает квартиру на этапе строительства, то следует обратить внимание на схему ее реализации, - рассказывает директор ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ" Ирина Онищенко. - Сегодня законом предусмотрено три способа продажи квартир в строящихся домах: договор участия в долевом строительстве, вступление в жилищно-строительный кооператив и выпуск специальных жилищных сертификатов. Если застройщик реализует квартиры по каким-либо "иным" схемам, то он, скорее всего, действует вне рамок закона, что должно насторожить. Что же касается правоустанавливающих документов, то тут покупателю нужно обратить внимание на наличие у застройщика разрешения на строительство и документ, подтверждающий право на земельный участок.
Мнение эксперта Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО "47 ТРЕСТ": - Зарабатывать на недвижимости можно как минимум двумя способами: купив "подешевле" и продав "подороже" или сдавая в аренду. Доходность в первом варианте составляет в среднем 15% ежегодно. Второй вариант хорош тем, что, получая доход от аренды, в будущем всегда можно иметь прибыль и от продажи.
Инвестиции в недвижимость, как и в любые другие активы, сопряжены с рядом рисков. Для того чтобы их минимизировать, старайтесь выбирать застройщика, работающего в рамках ФЗ 214 "Об участии в долевом строительстве". Немаловажна и репутация компании: как давно работает на рынке Петербурга и Ленобласти, какие объекты были ею построены, не нарушались ли сроки ввода жилья в эксплуатацию.
Также я бы посоветовал инвесторам обратить внимание на объекты комфорт-класса, качество строительства которых выше, чем у жилья класса "эконом", а потому они более ликвидны. Дополнительным преимуществом дома или жилого комплекса считается и отсутствие рядом свободных земель под застройку.
Источник
МК в Питере