Не суй свой взнос. Для чего нужно ограничивать ипотеку без первоначальных вложений

Центробанк РФ в своем докладе назвал высокую долю кредитов с низким первоначальным взносом одним из главных рисков для ипотеки. Регулятор предложил ужесточить и ограничить их выдачу. К чему такие строгие меры и сократится ли объем ипотечного кредитования, «Фонтанка» поинтересовалась у банков и строителей, для которых ипотека стала фактически спасением во время кризиса.

По данным ЦБ, с 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в РФ возросла с 14 до 42,4%, несмотря на то, что по ним уже повышали коэффициенты риска, что привело к росту ставок, а также к снижению доли одобренных кредитов. Теперь Центробанк считает целесообразным количественно ограничить выдачу подобных кредитов, чтобы «управлять динамикой высокорискового кредитования». И на это есть свои причины, прежде всего закредитованность и низкая платежеспособность населения. А взять потребительский кредит для того, чтобы закрыть ипотеку, – вообще тенденция последнего времени.

По данным Банка России, за январь–июль 2019 года объем ипотечного кредитования на первичном рынке составил 470,1 млрд руб., что на 3,5% больше того же периода прошлого года, а средний размер кредитов достиг 2,21 млн руб. При этом объем задолженности по всем видам ипотеки вырос с 5,8 трлн до 7 трлн руб. за год – с августа 2018-го по август 2019 года.

Крупные банки заявляют о снижении ставок по ипотеке. Так, банк «Дом.РФ» с 1 октября снизит базовую ставку по ипотеке на новостройки до 8,9%. Но, в полном соответствии с позицией Центробанка, такая ставка будет доступна при первоначальном взносе от 20%.

Кроме того, с 1 октября вступает в силу новое законодательство по расчету предельной долговой нагрузки клиента, которое может оказать влияние на объем выдачи, в том числе, и ипотечных кредитов.

– Не исключено, что по ипотеке и ряду розничных продуктов вырастет количество отказов, – говорит заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. – Многие банки могут изменять срок действия решения. По новому закону теперь каждый банк при кредитовании обязан рассчитать предельную кредитную нагрузку клиента, учесть, сколько у него уже есть кредитов. Сейчас мы готовим свою программу по автоматическому подсчету этого показателя, она сразу даст подсказку: кому давать, сколько и под какой процент, кому одобрить или отказать. Надеемся, что новшества не сильно повлияют на объемы выдачи.

Синельникова уточнила, что обсуждается даже возможный запрет кредитования клиентов с большой долговой нагрузкой – под риск попадают клиенты без первоначального взноса по ипотеке.

Несомненный риск

Заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров пояснил, что ипотека с пониженным первоначальным взносом несет больший риск для банка в том смысле, что регуляторно повышается норма потребления капитала при взносе менее определенного уровня.

– И это оправдано, ведь не секрет, что платежеспособность заемщиков не растет, они закредитованы, и этот показатель максимален по ряду регионов с 2014 года, – говорит Комаров. – В такой ситуации банк должен взвесить для себя, готов ли он брать риски и кредитовать без взносов или с минимальным взносом – при этом готовые на повышенные нормы находятся. У нас минимальный взнос составляет 10% с участием маткапитала, стандартный – 20%. Средний минимальный взнос по портфелю не снижается последние годы менее 30% – это особенность нашей аудитории. Есть и клиенты со взносом 40–50%, хотя их доля неуклонно снижается.

В банке отмечают, что клиентов с «живыми» деньгами сегодня критически мало. Есть застройщики, которые честно признаются, что 100% продаж у них по ипотеке, а у кого-то каждая третья сделка проходит с субсидиями и сертификатами.

Иногда банки сами стимулируют ипотечное кредитование короткими акциями. Так, в Сбербанке участникам зарплатного проекта доступна ипотека с 10%-ным первым взносом до 20 января 2020 года. В этот же период для зарплатных клиентов банка ставка не зависит от размера первоначального взноса, в то время как по базовым ипотечным программам эта зависимость сохраняется. Для подающих заявку на общих условиях постоянно действует минимальный первый взнос 15%. А для клиентов без подтверждения дохода и занятости до 7 декабря действует минимальный взнос для начала – 30% вместо 50%.

Как пояснили «Фонтанке» во Всероссийском банке развития регионов, безусловно, инициативы ЦБ направлены на изменение структуры розничного кредитования в пользу менее рисковых сегментов. Основной риск ипотеки с минимальным первоначальным взносом – снижение цен на недвижимость. Банку необходимо, чтобы в случае дефолта заемщика он смог вернуть сумму кредита после продажи залоговой недвижимости. По словам представителей банка, определить критическую массу кредитов с минимальным взносом однозначно невозможно, поскольку в каждом банке своя риск-стратегия, в которую изначально заложена допустимая доля потенциально проблемных кредитов. Как показывает практика, доля кредитов с минимальным первоначальным взносом в большинстве банков незначительна.

– Сегодня в Банке ВБРР минимальный первый взнос составляет 10%, при этом возможно использование материнского капитала, если его средств достаточно для стандартного значения кредитного коэффициента. Оптимальный первый взнос, с точки зрения минимизации рисков невозврата кредита, – 20% и более, – пояснили в ВБРР. – С начала 2019 года ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20% взвешиваются с коэффициентом риска 200%, а менее 10% – с коэффициентом 300%. Активы с повышенным коэффициентом риска негативно влияют на достаточность капитала кредитных организаций. При этом меры по увеличению коэффициента риска существенно не повлияют на развитие ипотеки, так как сейчас доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в банке невелика.

Представители банка считают, что поддержать ипотеку могло бы развитие механизмов господдержки – помимо «Семейной ипотеки» стоит ввести государственное субсидирование не только для семей с двумя и более детьми, но и для других категорий. Например, для «молодых семей» или специалистов, только начинающих свою карьеру и жизненный путь после обучения.

Зависимость и баланс

– Ипотека и строительство – как два сообщающихся сосуда, – говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – В случае, когда банки ужесточают критерии выдачи ипотечных кредитов, застройщики придумывают собственные способы поддержки покупателей квартир, становясь более лояльными к этой категории. В ближайшее время установится некий баланс спроса и предложения. Увеличение стоимости квадратного метра, сокращение в целом объемов строительства и монополизация рынка будут сбалансированы падающей покупательской способностью и, как следствие, уменьшением количества тех, кто может позволить себе покупку жилья.

Игроки строительного рынка, со своей стороны, добавляют, что доступная ипотека – важный двигатель продаж, и в целом риск низкой суммы входа в ипотеку можно уравновесить процентной ставкой.

В проектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» доля ипотеки составляет около 62% от общего числа сделок с жильем. Средний размер первоначального взноса – 34%. При этом каждый десятый кредит оформляется со взносом, не превышающим 15% от стоимости квартиры.

– Ипотека с небольшим первоначальным взносом пользуется стабильным спросом, особенно в сегменте масс-маркет, – поясняет Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». – Можно предположить, что возможность взять кредит с минимальным взносом сохранится, но объем таких сделок будет регулироваться величиной процентной ставки.

Как поясняют в компании "Отделстрой", зависимость от ипотеки сильна в сегменте массового спроса, особенно в квартирах в высокой степени готовности либо в уже сданных домах.

– Несомненно, наличие первоначального взноса (даже не очень большого – от 20%) позволяет хотя бы минимально отсечь неплатежеспособных клиентов, – говорит начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. – Если человек не смог накопить пусть 400 тысяч рублей для первого взноса, вряд ли он адекватно оценивает свои финансовые возможности, оформляя кредит. По нашей программе рассрочки минимальный первоначальный взнос составляет от 30%. Думаю, что возвращение первоначального взноса по ипотеке к показателям 20–30% только оздоровит рынок.

Текст: Анна Романова, «Фонтанка.ру»