Недвижимость: мечты покупателей сбываются в городе

В целом по первичному рынку, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», самым популярным районом в Петербурге и пригородной зоне у покупателей жилья является Всеволожский. В новостройках там в 2017 году приобрели квартиры 27,7% покупателей. В 2018-м он, возможно, и останется в лидерах, однако может потерять свою долю: большинство новых проектов запланировано на территории Петербурга. Именно на городской территории находятся следующие четыре района из пятерки самых востребованных. Это традиционно популярный Приморский с долей продаж 11,6%, Невский – 10,5%, более дорогой и престижный Московский район с долей 6,7% и, наконец, самый демократичный по ценам – Красносельский, с долей 6,2%.

Как рассказывает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, южные районы, такие как Красносельский и Невский, исторически считаются более демократичными. «Но это не означает, что там меньше спрос: показатель продаж зависит и от объема предложения, а в Невском районе, например, в последнее время появилось немало качественных и доступных по цене проектов». Действительно, там, где много всего строится, там больше всего и продается. Во Всеволожском районе самый большой объем предложения и самое дешевое жилье, поэтому и объем продаж оказался максимальным.

По словам Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой-СПб», около 15% покупателей – в основном это клиенты из регионов – приобретают недвижимость в принципе, без привязки к конкретному месту или району. В первую очередь их интересуют цена, надежность застройщика, хорошая транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Город догоняет

Городские районы отставали в 2017 году по объему предложения, но в 2018 году будут стремительно догонять. Основное отличие будущих проектов от новостроек пригородной зоны – они будут реализованы в удачных местах, не на неосвоенных окраинах, а в популярных локациях, неподалеку от метро, с хорошей транспортной доступностью, в развитой инфраструктурой. Поэтому у жителей городских районов появится шанс приобрести квартиру в новостройке неподалеку от своего дома.

«Во многих локациях сформирован отложенный спрос, который будет реализован, если появится новый объект, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Например, объем строительства в Кировском и Фрунзенском районах традиционно небольшой. Назвать эти районы самыми популярными тоже нельзя. Но в связи с тем, что здесь мало строится, любая достаточно качественная новостройка, где начинаются продажи, вызывает большой интерес. Существенная часть клиентов застройщика – жители района».

«Многочисленные опросы показывают, что большинство покупателей хотели бы приобрести новую квартиру в том же районе, в котором они проживают в текущий момент, – отмечает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС». – Многие бы даже предпочли переезд не дальше, чем на 1 – 2 квартала от своего нынешнего места жительства». Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург, подтверждает: если анализировать связь текущего места проживания потенциальных покупателей и желаемого места приобретения квартиры, то традиционно более 40% предпочитают не выезжать из своего района. «Это и понятно, люди привыкли к окружающей инфраструктуре, прежде всего к школам, садикам, медицинским учреждениям», – говорит она.

«В этом году мы полностью завершим строительство ЖК «Самоцветы» на Васильевском острове, особое внимание которому уделяют его жители: не желая менять район, они при этом стремятся улучшить жилищные условия и приобрести квартиру в новом проекте с качественной инженерией, – комментирует Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон».

Ждут проектов у метро

И для будущих жителей, и тем более для инвесторов интересны проекты в шаговой доступности от станций метро, но таких еще недавно было совсем не много. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2018 году продажи ведутся всего в 16 таких жилых комплексах. Это новый проект Setl City «Облака на Лесной» у одноименного метро, крупный проект «Приморский квартал» от «Мегалита» у метро «Пионерская», «Галактика» и «Московские ворота» от «Эталон ЛенСпецСМУ» и ряд других.

По словам Светланы Лежневой, сейчас активно идет процесс редевелопмента территорий бывших промзон, высвобождаются земельные участки, имеющие привлекательную для жилья локацию. Так, ГК «Пионер» реализует в Выборгском районе жилой квартал "LIFE-Лесная" у станции метро «Лесная». Это популярный район с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Подтверждает это и Андрей Останин: «В нашем ЖК «Ландыши», расположенном в этой локации, проданы почти все квартиры. Мы наблюдаем большой интерес и к нашему новому проекту в этом районе – ЖК «Дом на Блюхера», который строится рядом с ТРК «Европолис».

Ольга Трошева согласна: благодаря эффективному редевелопменту в 2018 году ожидается ряд новых объектов в шаговой доступности от метро. Например, неподалеку от станции «Черная речка» готовят свои проекты целый ряд девелоперов, среди которых «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» и ГК «ЦДС». Подтверждает ее слова Петр Буслов.

«В текущем году мы выведем в продажу несколько новых проектов, четыре из них будут расположены в обжитых городских районах, три будут у станций метро, таких как «Черная речка», «Елизаровская», «Волковская», – говорит он. – Это жилые комплексы комфорт-класса с улучшенными качественными характеристиками, обеспеченные всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой».

«Эталон ЛенСпецСМУ» реализует целый ряд проектов комфорт- и бизнес-класса, отличительной особенностью которых является удачное расположение. Например, квартал «Галактика» скоро преобразит территорию бывших ж/д путей Варшавского вокзала. Ежемесячно заключается порядка 100 сделок с недвижимостью в этом проекте, строящемся между тремя станциями метро.

Уже появилась информация, что скоро отроется станция метро «Проспект Славы». А здесь неподалеку ожидается старт нового проекта компании «Строительный трест».

Если говорить о приезжих, а их, по данным аналитиков, сейчас среди покупателей жилья в новостройках не менее 30%, то их предпочтения напрямую зависят от двух факторов – бюджета и транспортной доступности. Предпочтение, само собой, отдается более понятным факторам, таким, как наличие рядом метро. Именно поэтому локация Мурино традиционно самая популярная: здесь находится станция метро «Девяткино», и при этом стоимость жилья – 69,7 тыс. руб. за кв. м при 100%-ной оплате, что на 28,5% ниже, чем в среднем по объектам масс-маркет в Петербурге.

У более обеспеченной, но малочисленной категории приезжих другие предпочтения. «Люди, которые только переезжают в Петербург и ищут квартиру для собственного проживания, чаще обращают внимание на дома в локациях, близких к центру, к набережным, к знаковым местам Петербурга, – уверена Вера Сережина. – Особенно если позволяет их бюджет. Для жителей других городов Северная столица часто ассоциируется с Невой, Невским проспектом, с историческим центром».

Дешевое и не очень

Новостройки в удачных местах в обжитых районах с развитой инфраструктурой, в особенности у метро, не будут дешевыми. Так, минимальная стоимость студии в «Приморском квартале» у метро «Пионерская» при 100%-ной оплате составляет 3,19 млн руб. Но зато рядом есть все. Тогда как в Мурино и более отдаленных от метро новостройках в еще несформированных локациях студию можно купить и за 1,3 – 1,5 млн руб. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость квадрата в Петербурге при 100%-ной оплате в классе "комфорт" составляет 107,7 тыс. руб., "эконом" – 80 тыс. руб. Тогда как в пригородной зоне в классе "комфорт" – 77,3 тыс. руб. за кв. м, "эконом" – 60,1 тыс. руб. за кв. м.

Как рассказывает Петр Буслов, порядка 50% покупателей все-таки готовы сменить свою локацию, в которой они проживают, если покупка квартиры в другом районе окажется для них финансово выгодной. «В данном случае основным критерием является уже не желаемая локация, а низкая цена и транспортная доступность», – уверен он.

Можно резюмировать: в 2018 году в удачных локациях в городе будет много интересных предложений новостроек. Но за такие варианты придется заплатить немало. Рынок все больше будет расслаиваться на дешевое жилье в пригородной зоне, в частности во Всеволожском районе, и жилье комфорт-класса и выше в обжитых районах с инфраструктурой.