Нерегулируемый переход: ПДД для застройщиков и покупателей жилья

Конференция "Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта", которую провел "Деловой Петербург", обозначила путь, который строительному рынку хотелось бы пройти, причем с минимальными потерями.

В первую очередь строители ждут ответов, конечно, от власти. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко отметил, что сейчас наступает сложный период для рынка недвижимости в стране в целом, многие компании могут попасть в зону риска. "В то же время нам предстоит исполнять 204-й указ президента РФ, который задает достаточно высокую планку по наращиванию объемов ввода жилищного строительства с пиковым объемом ввода в 2024 году по Санкт-Петербургу — более 5 млн м2 жилья", — сообщил Николай Линченко. Всего же до 2024 года должно быть введено 25 млн м2 жилья. Эти цифры не выглядят нереальными, так как уже выданы разрешения на строительство более 19 млн м2 жилья. Но такие объемы строительства, в свою очередь, потребуют создания большого объема социальной инфраструктуры — 56,1 тыс. мест в детских садах и 110,5 тыс. мест в школах. Между тем дефицит детских учреждений уже накопился за последние годы из-за несинхронного строительства жилья и соцобъектов: сегодня не хватает 36,2 тыс. мест в детских садах и 27,6 тыс. мест в школах. И эта ситуация требует решения и активного взаимодействия Смольного с бизнесом. В частности, до конца года город получит дополнительно 9,7 млрд рублей из федерального бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков, что соответствует 3580 местам в детских садах и 3570 — в школах.

Выполнение майских указов президента наслаивается на новую систему — уход от авансирования строительства дольщиками и переход на использование эскроу-счетов, проектное финансирование и более активную работу с банками. Как считает Николай Линченко, при тех критериях, которые на данный момент установлены Минстроем, лишь 35% от строящихся в Петербурге проектов перейдут на новую схему. А анализ отказов банков от работы с теми или иными застройщиками говорит о сложностях конкретных проектов, которые и так находились в зоне риска или были проблемными. "К маю все девелоперы подадут в банки заявки и мы сможем увидеть, какие проекты и почему нуждаются в адресной поддержке", — отметил Николай Линченко.

В свою очередь, заместитель председателя городского комитета по строительству Евгений Барановский сообщил, что в тех комплексах, которые, очевидно, будут достраиваться по новой схеме, заключено на сегодняшний день не так много договоров долевого участия — всего около 5 тыс. на 5 млн м2 жилья. Из них реальные проблемы могут возникнуть примерно по 2 млн м2, но и на этот случай в постановлении Минстроя предусмотрены варианты, когда готовность дома может быть и 15%, а в отдельных случаях и 6%, чтобы продолжить работу по старым правилам. "Мы видим 2 млн м2, с которыми надо поработать, — говорит Евгений Барановский, — но у нас нет страха, что строительный комплекс Петербурга встанет".

При этом временно исполняющий обязанности начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-ПетербургаВячеслав Захаров отметил, что из 573 объектов, на которые выдано разрешение на строительство, в 130 еще не начаты работы, а разрешения действительны до 2028 года. При этом он предостерег те компании, которые обращаются за продлением разрешения, что это необходимо делать минимум за 10 дней до окончания действия текущего разрешения. Если этот срок не соблюдается, то придется получать новое разрешение, переоценивать проект — и работать по новым правилам.

Руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость"Ольга Трошева сообщила, что сейчас в продаже находится около 9 млн м2 строящегося жилья, еще 10 млн м2 — в проектной стадии. При этом спрос на жилье сохраняется на уровне прошлого года: по итогам I квартала 2019 года было куплено около 1 млн м2 жилья в петербургской агломерации. Она также отметила, что примерно половина полученных разрешений на строительство — это проекты крупных застройщиков, в том числе реализующих проекты КОТ, у которых и вовсе своя специфика в переходе на новую схему работы.

Ожидается, что до вступления в силу новых правил и даже после 1 июля будут вноситься корректировки, касающиеся различных нюансов. Как отметил Евгений Барановский, наверняка некоторые строители будут искать возможность обойти новые правила, например увеличить количество заключенных договоров ДДУ до 1 июля. Но, по его мнению, не стоит на старте перехода искать лазейки, позволяющие обойти закон. Ведь само применение таких схем демонстрирует неуверенность застройщика в своих силах.

Директор по развитию компании "Недвижимость. Консалтинг. Стратегии" Мария Смирнова затронула на конференции тему реновации, которая в последнее время оказалась несколько в тени. По ее словам, рынка таких проектов не сложилось, нет единой системы или завершенных образцов, на которые можно ориентироваться. Решением в данном вопросе должно стать государственно-частное партнерство, причем концепция реновации должна разрабатываться за счет бюджета. Ситуация осложняется тем, что изменения в 214-ФЗ никак не затрагивают специфику реновационных проектов.

Банки vs застройщики

Хотя новая схема предполагает активное взаимодействие банков и застройщиков, обсуждают ее активнее последние, тогда как финансовые институты во многом остаются в тени, предпочитая рассматривать конкретные проекты. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям бюро "Качкин и партнеры"Дмитрий Некрестьянов отметил, что со стороны банков по-прежнему заинтересованность есть, а вот готовности предоставлять кредиты — нет. Поэтому ожидается разделение рынка: старые проекты будут сильно отличаться от новых из-за того, что новые будут финансироваться гораздо более "дорогими" деньгами. "Стройка — самая сложная сфера по степени предсказуемости", — обозначил он причину такой позиции банков.

Поэтому строителям нужно рассчитывать в первую очередь на свои силы. Как рассказала начальник отдела продаж "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова, рост цен во второй половине 2018 года позволил создать небольшой задел для того, чтобы у компаний были собственные средства на реализацию проектов. Но цены не могут увеличиваться без того, чтобы рынок не встал, так как покупательская способность не растет. И застройщикам в любом случае придется искать общий язык с банками. Например, сейчас банки предлагают строителям кредиты под будущую прибыль. Но это опасный путь, считает Светлана Денисова, так как есть риск заранее "проесть" все доходы и тогда это будет путь в никуда. Отличаются и подходы банков — ведь помимо коммерческих кредитных организаций есть и государственные, и ожидается, что они будут более лояльны к застройщикам. В частности, функции основного инвестиционного банка в этой сфере возложены на "ДОМ.РФ".

Особенно тяжело в сложившейся ситуации придется небольшим компаниям: если крупные девелоперы обсуждают размер процентной ставки, то для мелких получение кредита — это в принципе вопрос жизни и смерти. Процесс укрупнения на рынке уже начался: компании объединяются в некие консорциумы, чтобы соответствовать критериям банков. При этом неизвестно, как банки будут смотреть на такие объединения. Кроме того, с рынка "вымываются" хорошо себя зарекомендовавшие, в целом надежные компании, которые строят всего один-два небольших дома одновременно. И такие компании есть не только в российской глубинке, но и в Петербурге. "Рынок будет искать обходные пути", — уверена Светлана Денисова. Так, возможно, ряд проектов изменит статус на апартаменты, чтобы выйти из поля действия 214-ФЗ.

Тем не менее и в рамках законодательства о долевом строительстве есть возможности показать себя лучше перед банками. Как отметил директор Санкт-Петербургского филиала "АльфаСтрахования" Виталий Батов, один из критериев, определяющих ставку кредитования, — это страхование строительно-монтажных работ, так как при каких-либо происшествиях убытки при такой схеме финансирования понесет не только застройщик, но и банк.

Впрочем, многие застройщики начинают работать с новыми схемами, не дожидаясь 1 июля. Так, по словам директора по продажам "Главстрой — Санкт-Петербург"Юлии Ружицкой, компания находится в процессе открытия эскроу-счетов, так как застройщику необходимо заранее хотя бы один раз пройти этот путь, чтобы отработать весь процесс на практике. Тем более что сейчас вопросов пока больше, чем ответов: например, возможна ли оплата в рассрочку, кто в таком случае должен контролировать поступление средств. Также она обратила внимание на то, что необходимо понять механизм предоставления дисконта тем, кто будет приобретать квартиры на ранней стадии строительства. Эти средства будут размещены на эскроу-счетах, притом что строитель получит их только после ввода в эксплуатацию, так что вроде бы резона делать скидки нет. "Люди не готовы вносить деньги и ждать окончания строительства, если жилье не будет дешевле", — отметила она.

Среди девелоперов есть те, которые уже довольно активно пользуются проектным финансированием. Как рассказал генеральный директор СК "Красная Стрела"Николай Урусов, из пяти объектов, которые реализует компания, четыре прокредитованы Сбербанком. Причем в некоторые проекты банк входил еще на стадии приобретения земельного участка. Но при этом он отмечает хрупкость экономики проектного финансирования: получить деньги с эскроу-счетов застройщик может после оформления собственности на объект, но сроки в госорганах по регистрации часто затягиваются по тем или иным причинам, и все это время он вынужден будет платить проценты по кредиту, выданному банком. При этом от строителей по-прежнему требуют строить больше и качественнее. "Как бы не получилось, что строить будут меньше, а обманутых дольщиков станет больше", — резюмировал он.

Пока же спрос на рынке по-прежнему поддерживает ипотека. Как отметила Светлана Денисова, повышение ставок в прошлом году было связано с уровнем ключевой ставки ЦБ. Но индекс инфляции по итогам прошлого года оказался ниже ожидаемого, так что дальнейшее повышение вряд ли будет и ипотека останется драйвером рынка.

Технологии будущего

Изменения в финансировании строительства ставят перед девелоперами новые задачи по сокращению издержек, а значит, по оптимизации технологических процессов: от применения современных материалов до максимального использования возможностей цифровизации.

Потребность в увеличении объемов строительства, по мнению экспертов, даст новый толчок для развития панельного домостроения. "Панели — это скорость и качество", — говорит Вячеслав Засухин, коммерческий директор ООО "Тикканен". По его словам, существует миф, что строительная компания оказывается привязанной к заводу и зависит от того, как он выполняет заказ. Но на самом деле вполне реально привлечь четыре-пять производителей, которые будут выпускать панели по чертежам заказчика.

В то время когда банки начинают формировать повестку строительного рынка, застройщикам особенно важно максимально избегать рисков, которые могут повлиять на прибыль. И здесь строительная отрасль не должна остаться в стороне от цифровизации, а значит, на первый план выходит применение BIM-технологий. "BIM — это технологическое страхование рисков", — отмечает руководитель департамента продаж и развития бизнеса компании CSD Сергей Сыч. По его словам, цифровые данные могут использовать как инженерные подразделения компании, так и банки для технической экспертизы объектов.

Директор по развитию компании "Синтека. Комплектация" Сергей Гордиенко отмечает, что оптимизация должна коснуться и процессов снабжения, которые также необходимо автоматизировать. "Я 15 лет занимаюсь автоматизацией и понимаю, что ключевой момент — это внедрение, — подчеркнул он. — Так как новые технологии должны дойти до всех, от прораба до последнего рабочего".

Еще один аспект — применение энергоэффективных технологий. Генеральный директор EST Group Евгений Тесля считает, что их использование позволит как оптимизировать затраты застройщика, так и повысить комфорт использования инженерных систем. Тем более что затраты окупаются в течение 4–5 лет.

Таким образом, изменения в 214-ФЗ стали мощным драйвером для строительного рынка по поиску путей оптимизации собственной работы, а также налаживания взаимодействия с банками. С дольщиков между тем снимается основная возложенная на них некоторое время назад функция — быть инвесторами строительства. Чем это обернется для строительной отрасли в целом — будет понятно далеко не сразу после 1 июля, переходный период, очевидно, будет дольше, чем предполагалось, но активное движение происходит уже сейчас.