Нестрашный эскроу. Новые правила привлечения средств дольщиков не отразились на рынке

По старым правилам сейчас продается 75% всех строящихся объектов, а неудачников, которые либо не успели, либо не смогли договориться, единицы. Впрочем, цены на все виды жилья уже выросли.

По данным строительного комитета Петербурга, в настоящее время 186 застройщиков ведут строительство 424 жилых объектов площадью 24,5 млн м2 (13,9 млн м2 — жилая площадь, 10,66 млн м2 — нежилая). Всего заключено 117,92 тыс. ДДУ. На начало августа критериям, установленным Минстроем, соответствует 73% строек. То есть 313 проектов площадью 18,9 млн м2 соответствуют на 15% и 30% необходимой строительной готовности, и по ним заключено более 10% ДДУ. На 1 августа 271 из этих проектов получили заключение о степени готовности (ЗОГ).

По данным ведомства, 100 проектов в городе предположительно не будут соответствовать министерским требованиям и продолжат строительство с привлечением проектного финансирования. Лишь 11 из них будут строиться за счет собственных средств застройщиков. Среди таковых: холдинг "Аквилон", ООО "Союз–Строй Инвест", ООО "Компания СОЛ", ООО "Орион", ООО "Новый Век". Стройка 55 проектов будет осуществляться за счет проектного финансирования. Еще по 26 проектам застройщики планируют довести строительную готовность до 15% или 30%, но при этом подают заявки на предоставление проектного финансирования.

Опасения у петербургских чиновников вызывают лишь восемь проектов, рассчитанных на 88 ДДУ. Они не соответствуют критериям и имеют низкие шансы на получение проектного финансирования. По трем проектам застройщикам предложено расторгнуть технические ДДУ и обратиться в кредитные организации за предоставлением проектного финансирования: это проекты ООО "Альянс–Строй", ООО "Еврострой — УСП", "Парнас Паркинг". Еще по четырем проектам в настоящий момент строительство приостановлено из–за вынесенных судебных решений. В их числе "ЛА ЛОРРИ", ООО "Специализированный застройщик "Новые Территории Девелопмент" (два РНС), ООО "Ховард Хаус". А ООО "РЕШЕНИЕ" планирует довести строительную готовность до 30% не позднее октября 2019–го и получить в комитете ЗОГ.

"Схема эскроу пока еще в новинку и покупателям, и банку, и застройщикам, но все трудности носят организационный характер, поэтому уже через пару месяцев этот процесс станет таким же привычным, как оформление ипотечной сделки", — считает председатель правления РСТИИгорь Креславский. А вот Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург", вообще уверена: "Для покупателя процедура оформления сделки не стала сложнее, а в перспективе она будет даже проще. При этом использование счетов эскроу дополнительно повысит прозрачность сделки и обеспечит сохранность средств дольщиков".

Плавный рост

Как говорят участники рынка, большинство проектов масс–маркет на рынке Петербурга и области будут достраиваться по прежней схеме, переход на новые правила работы и сопутствующее ему повышение цен будут плавными. Те, кто получил возможность достраивать проекты по старым правилам, могут не перекраивать экономику проекта, что является основополагающим принципом ведения бизнеса для любой коммерческой организации. Юрий Бородин, генеральный директор "Эталон ЛенСпецСМУ", подтвердил, что реализация строящихся проектов по старым правилам избавит от необходимости корректировать в моменте их экономику и привлекать дополнительную долговую нагрузку. В случае же с новыми проектами, реализация которых предполагает проектное финансирование и использование эскроу–счетов, застройщики будут считать экономику заранее.

Согласно данным аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", рост цены предложения с начала лета составил 3%. При этом объем предложения на конец июля 2019 года — 2,71 млн м2, что на 13,2% ниже показателей июля 2018 года. Как рассказала Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА–Девелопмент", два корпуса проекта "Огни залива" будут завершаться по старым правилам, без эскроу–счетов. А строительство третьей очереди — еще два корпуса — пока не началось. "Здесь, конечно, уже будем работать со счетами эскроу — другого пути просто не видим. Поэтому проект будет жить сразу в нескольких редакциях закона. Сложности, конечно, есть: получается, что две очереди в одном проекте будут продаваться по разным правилам. Но часть этих проблем предстоит решать не нам, а банкам", — говорит она.

Есть и те, кто намерен строить на свои средства. Так, в "Балтийской жемчужине" надеются за счет шанхайских инвесторов обойти необходимость проектного финансирования и избежать удорожания недвижимости в микрорайоне на цену банковского продукта. "Пока схема с использованием эскроу–счетов не обкатана, в наших новых малоэтажных кварталах бизнес–класса на берегу Финского залива мы планируем продавать готовое жилье", — комментирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина". В "Строительном тресте" через эскроу–счета продаются три жилых дома в составе квартала "NEWПИТЕР" в Ленинградской области. "В этом проекте мы планируем направлять деньги, полученные после раскрытия счетов эскроу, на строительство новых корпусов, что позволит не привлекать проектное финансирование. Стоимость квадратного метра в объектах при продаже с применением эскроу–счетов выше примерно на 10%", — говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора компании "Строительный трест".

Плюс проценты

Что касается продаж по проектам, которые перешли на систему эскроу–счетов, то цены в них выросли заблаговременно еще в I и начале II квартала на 10–15%. "С начала лета в зависимости от проекта рост цен составил 10–30%", — напоминает Роман Строилов, директор по развитию "М2Маркет". "Стоимость квадратного метра продолжает неуклонно расти, даже несмотря на то что в ряде жилых комплексов до получения соответствующих заключений застройщики были вынуждены приостановить продажи", — добавляет директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп" Виталий Виноградов.

"Безусловно, издержки на обслуживание столь крупных денежных масс будут, и они отразятся на стоимости квадратного метра. В то же время банки понимают необходимость умеренных ставок в работе с застройщиками, дабы не допустить неконтролируемого роста цен и не получить охлаждения рынка", — считает Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК "ПСК". "Цены у нас как–то чувствительно не росли. Но в целом предложение в листингах выглядит дороже, так как недорогие предложения быстро вымываются", — констатирует Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".

Впрочем, цены подросли и у девелоперов, которые строят по старым правилам, но на меньшую величину. Например, в проекте "Граффити" от СК "Ойкумена" цены за полгода выросли на 5–7%. Девелопер связывает это с ростом готовности объекта. "По нашему объекту — комплексу апарт–отелей VALO — мы получили заключение о готовности, что позволяет по–прежнему работать в рамках ФЗ–214. Никаких проблем с этим не возникло. С начала лета цены на апартаменты в нашем комплексе выросли на 3%", — рассказала Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO. У "Балтийской жемчужины" средний рост цен на недвижимость в микрорайоне составил 4,4%.

"Для тех, кто изначально не надеялся на либерализацию законодательства и еще полтора года назад начал готовиться к новым рыночным реалиям, никакого ухудшения не произойдет: их модель работы уже адаптирована под новые схемы привлечения средств. С другой стороны, такие компании будут обладать "чистой" историей и документацией в кредитных организациях, иметь позитивный опыт работы с основными банками и положительную репутацию у клиента. Всем тем компаниям, которые пытались "про запас" получить разрешения на строительство до вступления в силу изменений в закон о долевке, трудоемкий процесс перестройки только предстоит. Это значит, что их ресурсы будут отвлечены непосредственно от девелопмента, покупки пятен, маркетинга, продаж на внутренние организационные процессы и переговоры с банками. Что отбрасывает их на тот же год или два назад", — рассуждает Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.

"Ключевое влияние на формирование долгосрочных планов девелоперов оказывают стабильность законодательства, отсутствие бюрократических помех. С принятием поправок в 214–ФЗ бизнес–настроение скорее ближе к «3», но сегодня город активно проявляет инициативу по развитию инфраструктуры, взаимодействию с бизнесом в части строительства социальных объектов, что внушает оптимизм для дальнейшей работы".

Александр Лелин, 

генеральный директор «Главстрой Санкт–Петербург»

Авторы: Наталья Бурковская, Павел Никифоров