Девелоперы находятся в постоянном поиске свободных участков, подходящих для застройки. Но совсем свободной земли в городе мало, поэтому все чаще осваивают бывшие промышленные или сельскохозяйственные земли, а также новые намывные территории.
Большинство девелоперов заявляют, что они рассматривают возможности расширения портфеля проектов и находятся в постоянном поиске привлекательных предложений на земельном рынке. Среди них как крупные и средние игроки, так и новички строительного рынка, продолжают экспансию и региональные застройщики. При этом в обжитых районах практически не осталось свободных мест для строительства, а время уплотнительной застройки прошло.
Дорога на юг
"На сегодняшний день земельного банка основных крупных застройщиков хватит минимум на ближайшие лет пять", — считает директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина. По ее словам, в основном это крупные пятна с объемом улучшений до 1 млн кв. м. При этом география достаточно разнообразна — это и участки по правому берегу Невы, и юго–запад, и отдаленные "спальники" на севере города, и, конечно, ближайшие пригороды.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО "Строительный трест" Анзор Берсиров считает, что земли для строительства в Петербурге и пригородах достаточно как для небольших жилых комплексов, так и для масштабных объектов комплексного освоения территорий. Например, площадь участков, на которых реализуется среднеэтажный проект "NEWПитер", составляет почти 100 га в составе поселка Новоселье в Ломоносовском районе Ленобласти.
"В настоящее время, даже если не принимать в расчет участки уплотнительной застройки и периферийной локации, у города сохраняется довольно мощный потенциал территорий для жилищного строительства", — комментирует маркетолог–аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. Он также говорит о концентрации земельных участков, пригодных для жилищного строительства, на юге города: в Пушкинском, Московском и Красносельском районах.
Анзор Берсиров отмечает, что после того, как была достроена кольцевая автодорога, стали четче видны границы города и области. "Сегодня перспективными для застройки можно назвать все территории, примыкающие к КАД как со стороны Петербурга, так и со стороны Ленобласти, — рассказывает он, — также в последние годы привлекательный район для застройки образовался со стороны северного участка Западного скоростного диаметра". В качестве третьего направления можно обозначить участки в Приморском районе, расположенные севернее "Лахта центра".
Темные пятна
При постоянном интересе девелоперов к расширению земельного банка земельный рынок Санкт–Петербургской агломерации остается крайне закрытым, отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. В связи с этим оценить реальный объем предложения участков, предназначенных под жилищное строительство, затруднительно.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на начало 2017 года в открытом предложении в Петербурге и в ближайших пригородах в реализации находилось около 4,2 тыс. га, на которых можно построить не менее 30 млн кв. м жилья. Для сравнения: на конец 2015 года эти показатели составляли 3,6 тыс. га и 29 млн кв. м жилья соответственно, в 2014 году — 1,8 тыс. га и 16 млн кв. м жилья, в 2013 году — 1,6 тыс. га и 14 млн кв. м жилья. То есть объем предложения в количественном выражении, безусловно, растет. Но Ольга Трошева отмечает нехватку качественного предложения на рынке — наделов, расположенных в привлекательных локациях, с полным пакетом исходно–разрешительной документации и возможностью подведения инженерных коммуникаций.
"Проекты сейчас реализуются на тех территориях, которые удастся приобрести, подготовить к строительству и получить разрешение на него", — поясняет начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", Санкт–Петербург, Светлана Лежнева.
Сегодня в Петербурге достаточно свободных участков для строительства в удаленных районах и бывших промышленных зонах, где можно реализовывать интересные проекты редевелопмента, считает директор по продажам "Главстрой-СПб" Юлия Ружицкая. Много неосвоенных территорий и в Ленинградской области.
С каждым годом участков под новое строительство на территории Петербурга все меньше. Поэтому перед застройщиками встает вопрос освоения территорий на намыве, редевелопмента промышленных и сельскохозяйственных земель.
В промышленных масштабах
В Петербурге доля городской земли, занятой промышленными объектами, в несколько раз превышает аналогичный показатель в других европейских мегаполисах, которые имеют успешный опыт развития таких территорий, рассказывает Евгений Ортин. Это тысячи гектаров потенциально пригодной для застройки земли, значительная часть которой находится в Невском, Калининском, Фрунзенском и Кировском районах.
Среди перспективных локаций для развития проектов называются также участки на Выборгской набережной, крупные промзоны в Московском и Приморском районах, Петровский остров. Зачастую владельцы земельных участков, расположенных в сером поясе, уже не имеют собственного производства или ведут его в весьма сокращенном варианте, а оставшиеся мощности или офисные помещения сдают в аренду разрозненным арендаторам. "Пока подобная деятельность остается рентабельной, джентрификация таких зон будет затруднена", — считает Светлана Лежнева. Она также отмечает, что, поскольку бывшие промышленные площадки в ходе приватизации часто разделены на небольшие участки, то для их развития необходимы совместные действия разных девелоперов, чтобы создать единую среду в новых жилых районах.
"При реализации таких проектов важен комплексный подход к застройке "серых" территорий, — отмечает Юлия Ружицкая, — ведь помимо красивых жилых кварталов Петербургу нужны общественно-деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение".
После долгого застоя процесс редевелопмента наконец вышел на стадию активного развития. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", каждая третья сделка на первичном рынке — это покупка квартиры в проектах редевелопмента, к которым относится более 65 из 270 строящихся в городе жилых комплексов. Как отмечает Ольга Трошева, сейчас только у Setl City в реализации восемь подобных проектов — например, это ЖК "Полюстрово Парк" в Калининском районе, ЖК "Облака на Лесной" в Выборгском районе, ЖК "Притяжение" на Выборгской наб. в одноименном районе, ЖК "Палацио" в Василеостровском районе и другие — и более десятка уже завершенных.
Проект ГК "Пионер" в Выборгском районе — жилой квартал LIFE–Лесная — также предполагает эффективный редевелопмент депрессивной зоны: на месте ветхих промышленных зданий недалеко от станции метро "Лесная" появится новая градостроительная доминанта района. Примеров трансформации промзон очень много за рубежом, например редевелопмент завода Westergasfabriek в Амстердаме, бывших портовых районов Роттердама и др. В Петербурге возможности для реализации подобных проектов пока еще практически неисчерпаемы. Однако редевелопмент связан с необходимостью внесения изменений в генплан города. "Это пока достаточно сложный и длительный для девелоперов процесс, затрудняющий финансовое планирование проектов, — считает Светлана Лежнева, — здесь необходима существенная поддержка на городском и федеральном уровне власти".
Конечно, далеко не все городские территории, занятые промышленными предприятиями, на данный момент представляют интерес для инвесторов и будущих покупателей жилья, говорит Евгений Ортин. Но при последовательном и комплексном подходе к развитию подобных локаций, когда помимо жилищного строительства на этих землях также будет решаться вопрос транспортной доступности и формирования рекреационных зон, их привлекательность существенно возрастает.
Ростки цивилизации
Еще один ресурс для новой застройки — сельскохозяйственные земли вокруг города. И дома растут на них в последнее время гораздо быстрее, чем овощи. Так, Кудрово, Мурино, Бугры и Шушары, где за последние десятилетия выросли кварталы новостроек, не так давно относились к сельскохозяйственным землям пригородных совхозов.
Из новых территорий, которые особенно активно осваиваются сейчас, можно назвать Каменку в Приморском районе города. Сейчас здесь реализуется сразу несколько интересных проектов, каждый со своей идеей, концепцией, своими вариантами благоустройства территории. Например, Setl City строит здесь ЖК "Чистое небо". "Безусловно, поскольку эти территории несколько обособлены от обжитой части района, то необходимо с ними работать в части обеспечения лучшей транспортной доступности", — комментирует Ольга Трошева. Так, Setl City проложит новый участок Комендантского пр. от Глухарской ул. до реки Каменки.
По словам Юлии Ружицкой, в северном направлении на бывших сельхозземлях наиболее вероятно появление новых проектов в Приморском и Выборгском районах. Если говорить о ближайшем пригороде на севере города, то наиболее востребованным как у девелоперов, так и у покупателей остается Всеволожский район. В южном направлении интересны участки в Красносельском и Пушкинском районах.
Освоение земель сельскохозяйственного назначения тесно связано с вопросом изменения статуса этих земель на "жилье", что само по себе непростая задача, отмечает Ольга Копейкина. А если добавить необходимость частичного финансирования дорожной сети, строительство инфраструктуры с нуля, стоимость подвода коммуникаций, а после расчета себестоимости совместить полученную картину с картиной спроса — то на сегодняшний день далеко не все участки сельхозназначения, по словам Ольги Копейкиной, пройдут проверку на экономическую эффективность.
При этом, по словам Юлии Ружицкой, большим плюсом проектов, которые реализуются на бывших сельскохозяйственных землях, являются благоприятные экологические характеристики.
Начать сначала
Почувствовать себя первооткрывателями могут те из девелоперов, которые решаются на строительство на намывных территориях. Впрочем, тема эта для Петербурга не новая: намывные территории есть и на Васильевском острове, и на Канонерском, в районе Старой Деревни, Комендантского аэродрома, озера Долгого, а также в Красносельском районе города. Они благополучно застроены или застраиваются. Сейчас существует несколько проектов создания намывных территорий, но фактически реализуется только один — "Морской фасад" на Васильевском острове.
Девелоперы видят в проектах по созданию намывных территорий большой потенциал. "При условии решения административных и инфраструктурных вопросов такие земли могут быть привлекательны для строительства комфортного жилья с хорошими видовыми характеристиками", — отмечает Юлия Ружицая. Привлекательные локации — Васильевский остров, Курортный и Красносельский районы, Кронштадт, Лахта.
Во всех трех вариантах освоения территорий привлекательность участка определяется в первую очередь соотношением затрат и возможной прибыли от продажи жилья. "Проектирование и подведение инженерных сетей в жилых комплексах на границе с городом требует более серьезных затрат, чем, например, при масштабном редевелопменте в центре Петербурга", — считает Анзор Берсиров.
Но при этом без активного участия городских и областных властей в вопросе освоения сложных промышленных участков застройщикам не обойтись. "В западной практике весьма распространено участие властей в процессах релокации и редевелопмента промышленных территорий, оказавшихся со временем в центре города", — поясняет Ольга Копейкина.
При этом, по словам Юлии Ружицкой, ускорение темпа освоения участков серого пояса не помешало бы, но для начала и городу, и бизнесу нужно определиться с концепцией развития данных территорий и прийти к общему пониманию в этом вопросе.
Пока же в каждом конкретном случае каждый застройщик сам рассчитывает экономику проекта, чтобы удержать стоимость квадратного метра жилья на рыночном уровне.
Мария Мокейчева
Источник
деловой петербург