В первом квартале спрос на новостройки в петербургской агломерации сократился: розничных сделок было заключено на 28,5% меньше, чем за тот же период прошлого года. По отношению к четвертому кварталу 2024-го – минус 16,5%.
По данным сервиса DataFlat.ru, за три месяца в регионе зарегистровали 11 450 сделок по ДДУ и цессии. Более точные сведения получим, когда будут опубликованы цифры Росреестра. Но общий результат не изменится: это худший (по итогам продаж) квартал за последние несколько лет, с 2016 года. Для справки: после отмены льгот в третьем квартале 2024-го – 13,7 тысячи розничных сделок в новостройках, в четвертом квартале 2024-го – около 14 тысяч ДДУ и договоров цессии. Предыдущий глубокий «минус» был зафиксирован в первом квартале 2023-го – 13,9 тысячи договоров.
Тут поневоле придется вспомнить бессмертную фразу Виктора Черномырдина: «Никогда такого не было, и вот опять! В новейшей истории ниже сегодняшнего уровня рынок проваливался ровно 10 лет назад, в 2015 году. Напомним: в 2014-м присоединили Крым, последовали санкции и антисанкции; упал рубль; ЦБ в декабре 2014-го поднял ключевую ставку до 17%. И – результат: в I квартале 2015-го продажи в новостройках Петербурга и Ленобласти снизились до 10 500 ДДУ. Тогда на восстановление понадобился весь 2016 год. И цены на протяжении «восстановительного периода» менялись незначительно.
Сейчас, в 2025 году, об уровне цен придется рассуждать с многочисленными оговорками: с учетом скидок или без, при 100%-й оплате или в рассрочку, с учетом банковской комиссии за льготную ипотеку… Проще говорить о «номинальных» ценах предложения и помнить, что разница со сделками при 100%-й оплате составляет от 10 до 20%.
Но с ценами тоже все непросто. Потому что оправдался еще один наш прогноз. В октябре 2024-го, рассуждая об итогах третьего квартала – после отмены ипотечных льгот – мы написали:
«Петербург претендует на Нобелевку: новостройки будут дорожать, несмотря на снижение спроса! В перспективе: петербургская «первичка» сокращается и дорожает, областная – развивается и дешевеет». Так оно пока и получаеся. (Насчет «дешевеет» – художественное преувеличение: областные проекты тоже дорожают, конечно, но гораздо медленнее, ниже инфляции.)
Если сравнивать год к году, то в I квартале 2025-го совокупный спрос в регионе потерял почти треть: 28,5%. При этом основное падение пришлось на Петербург: 11 731 сделка в I квартале 2024-го, всего 7423 – в январе–марте 2025-го. Ленобласть прошла сложный квартал с минимальными потерями: 4245 в прошлом году, 4027 ДДУ – в текущем, минус 5,4%.
Впрочем, корпоративная статистика может не совпадать с общей. «Сумма заключенных сделок ГК «ТРЕСТ» в первом квартале 2025 года по Петербургу и Ленобласти уменьшилась на 11% по сравнению с первым кварталом 2024 года, – прокомментировал «НП» Сергей Степанов, директор по продажам ГК «ТРЕСТ». – А в Калининграде в первом квартале 2025-го сумма сделок оказалась выше прошлогодней…»
Борьба за покупателя
Последние несколько лет стала очевидной разница стратегий, которых придерживаются власти города и области. В Петербурге чиновники по ряду причин так или иначе сдерживают рост объемов жилищного строительства. Долгие сроки согласований, отказы в переводе земель, дополнительные социальные обязательства, навешанные на застройщиков в ходе дискуссий на Градкомиссии. В результате с 2020 года объем новостроек в Петербурге сокращался примерно на миллион кв. м в год.
Это видно и по цифрам выдачи разрешений на строительство. В 2024 году в городе было оформлено вдвое меньше РНС, чем в области. А по объему согласованных новостроек Ленобласть – также, видимо, впервые – обошла Петербург более чем на полмиллиона «квадратов».
У этой «резвости» есть оборотная сторона. В Петербурге на данный момент показатель распроданности новостроек составляет 40%. В среднем по стране, по словам замминистра строительства Никиты Стасишина, около 30%. В Ленобласти – 24%, как и год назад. В Петербурге же в марте 2024-го распроданными были 34% новостроек. Соответственно, риски по срокам в области намного выше, а с учетом нынешней стоимости денег «сдвиг ввода вправо» может обернуться претензиями не только со стороны дольщиков, но и со стороны финансирующих стройки банков.
Хотя, с точки зрения покупателей, позиция областных чиновников – с запуском новых проектов, включая КРТ, освоением новых локаций (Лаголово, Виллози, Романовка, Троицкая гора) выглядит предпочтительнее. Кто выиграет в этой гонке, зависит не от девелоперов и даже не от властей субъектов РФ. На фоне стремительно разворачивающихся катаклизмов с мировыми тарифами даже ключевая ставка ЦБ – не главная «страшилка». Теперь в фокусе внимания – цены на нефть…
Но на «мировую закулису» мы с вами, уважаемые читатели, повлиять все равно не можем. А вот учитывать, что новостройки в центральных кварталах Петербурга за год подорожали на 33,4%, – обязаны.
Для сравнения: по итогам первого квартала 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья в пределах «старой» Москвы (без учета элитной недвижимости) составила 560 тысяч рублей. Как отмечают специалисты консалтинговой компании Nikoliers, за год «квадрат» подорожал на 19%, «что отражает устойчивую динамику роста цен на фоне высокого спроса и ограниченного предложения». Мы вряд ли предположим, что спрос на «старый Петербург» выше, чем на «старую Москву». Скорее все же дело в предложении. Столичные новостройки бизнес-класса поднялись в цене за 12 месяцев на 11% – далеко от петербургских темпов.
Центр задает планку
В марте цены предложения на первичном рынке росли на всех территориях региона, кроме удаленных от метро городских окраин. При этом в спальных районах прирост за март оказался минимальным, в центре города – плюс 3%, до отметки 490,9 тыс. руб./кв. м. За квартал в центре – плюс 11,5%, за год, повторимся, плюс 33,4%. Центр растет в цене постоянно и заметно, по темпам удорожания существенно опережая остальные территории. При этом доля квартир, продающихся в ЖК центральных кварталов, за год сократилась с 12 до 7%. Год назад в центральных районах предлагалось жилье в 86 ЖК, сейчас в продаже 72 адреса. По данным аналитиков bnMAP.pro, за 2024 год в новостройках Центрального, Петроградского и Адмиралтейского районов было заключено 1230 сделок – примерно 3% от общего объема продаж. В петербургский центр также входят исторические кварталы Василеостровского, Московского и других районов, по общему количеству это около 10–12% рынка. По деньгам – больше. Проще всего предположить, что опережающий рост цен в центральной зоне обусловлен если не дефицитом, то ограниченностью ассортимента. Участники рынка уже говорят о формировании «отложенного спроса» на петербургскую «первичку».
Спальные районы за первый квартал подорожали на 0,2%, «дальний город» – на 4,2%, новостройки в административно подчиненных городу окраинных районах (Пушкинском, Петродворцовом, Колпинском, Курортном) – на 4,5%. Средняя цена «квадрата» в пригородах – 205,8 тысячи рублей. В области – 165 тысяч руб./кв. м. Область растет в цене медленнее, что и понятно: на данный момент на областные новостройки приходится 52% квартир в агломерации. А по спросу – всего треть сделок: 30–35%. Точнее сможем сказать, когда будем подводить итоги квартала по реальным сделкам от Росреестра.
В спальных районах цена предложения за 12 месяцев выросла на 8,8% – до 287 тысяч рублей за «квадрат». Количество ЖК в продаже уменьшилось со 109 до 101. По ценам лидирует Василеостровский – за счет намыва – 336,4 тысячи руб./кв. м. Красногвардейский и Калининский также перешагнули отметку в 300 тысяч, Московский и Невский – около 290 тысяч руб./кв. м. В группе самых недорогих – Приморский, Выборгский и Красносельский: от 245 тыс. до 250 тыс. руб./кв. м. В Кировском и Фрунзенском новостроек нет.
По количеству сделок за прошлый год, по данным аналитиков bnMAP.pro, лидируют Невский и Московский районы (6,8 тыс. сделок и 6,3 тыс. соответственно). В Приморском районе в 2024-м застройщики продали около 5 тысяч квартир, в Пушкинском – 4,85 тысячи сделок.
На пригородные районы сейчас приходится 13% совокупного предложения квартир в регионе. (Год назад – 11%.) Активнее всего застраивается Пушкинский район, здесь возводят более половины пригородных ЖК, причем существенная часть приходится на малоэтажку. Кстати, Пушкинский район по продажам опережает все городские районы, кроме Московского, Невского и Приморского; из областных вне конкуренции, разумеется, Всеволожский.
Самый дорогой из пригородных районов – Кронштадтский, за счет единственного проекта ЖК «Кронфорт»; средняя цена – 277 тысяч за кв. м. Немного уступает Курортный – две новостройки, в Зеленогорске и в Песочном, 260 тысяч за кв. м. В Петродворцовом – 224 тыс. руб./кв. м, в Пушкинском – около 200 тысяч. Самый доступный из пригородных районов Петербурга – Колпинский: 167 тысяч. Впрочем, и в Пушкинском есть недорогие локации – Шушары, Детскосельское. На южных и юго-западных окраинах города начинается прямая конкуренция с областными застройщиками. И перспектива «городской прописки» убеждает не всех клиентов: ее приходится подкреплять приемлемыми ценами.
Область отстает
За квартал цены на новостройки Ленобласти выросли на 3,5%, за год – на 11,8%. Текущий уровень средней цены предложения составляет 165 тысяч рублей за кв. м.
Жилье в областных новостройках дешевле, чем в городских «спальниках», на 43%, отставание от пригородов – на 21%. Центр вне конкуренции: сравнивать областные ЖК с жильем на Петроградской стороне бессмысленно. В области практически нет проектов бизнес-класса (за исключением ЖК Gathina Gardens – если он вернется в рынок, преодолев сложности со сменой инвестора). Область, наряду с дальними окраинами и пригородными районами Петербурга, остается главной территорией размещения масс-маркета.
Средняя стоимость областного лота – 7,01 млн рублей – в 1,6 раза меньше среднего бюджета городской сделки в 11,26 млн рублей.
В марте и за первый квартал вырос в цене Ломоносовский район, где увеличились ценники в ЖК «ЛесART». За год по динамике впереди также Ломоносовский, в основном, конечно, за счет Новоселья. При этом и доля квартир, представленных в новостройках Ломоносовского района, увеличилась с 12 до 17%.
Из отдельных локаций за год выделяется Сертолово (плюс 28,9%), где поднялись цены в ЖК Sertolovo Park и «Новая история».
Наиболее дорогим местом вблизи Петербурга остается Кудрово (около 200 000 рублей за квадратный метр), но к нему подтягивается Сертолово (почти 190 000).
Внизу рейтинга утвердились Романовка со Щеглово (меньше 100 000). Там уже появились новостройки, которые уведут локацию вверх, но квартиры в ЖК «Всевдом» пока официально не в продаже.
Объем предложения остается практически неизменным: год назад в области продавались квартиры в 106 ЖК, сейчас – 104 адреса. Доля областных квартир в общем объеме предложения по региону уже несколько месяцев составляет 52%. Достаточное количество вариантов не позволяет расти ценам. По уровню конкуренции на первом месте Мурино (15 проектов), на втором – Новоселье (12).
Размежевание апартаментов
За 2024 год в Петербурге открылись 13 апарт-отелей на 4,2 тысячи номеров. За год, по данным NF Group, было реализовано 2,2 тысячи лотов в апарт-отелях, а появилось на рынке – 4,7 тысячи лотов. По оценкам участников, этот сегмент рынка вполне приспособился к неблагоприятным условиям (прежде всего – к высоким ипотечным ставкам), но теперь регулятор добавил новых проблем. В этом году вступил в силу запрет на рекламу неклассифицированных мест размещения на сайтах-агрегаторах. Застройщикам псевдожилья придется объяснять покупателям, что за товар они приобретают и как в дальнейшем могут его использовать. Девелоперы сервисных апартов, напротив, получат дополнительные аргументы. Сейчас они в основном соревнуются за внимание клиентов, демонстрируя показатели реальной и предполагаемой доходности. Сервисные апарты напрямую с рынком жилья не конкурируют; разве что с той частью квартир, которая изначально приобретается для сдачи в аренду.
По экспертным оценкам, в Петербурге в этом году откроется еще минимум 9 апарт-отелей на 3 тысячи юнитов. Несколько действующих открывают дополнительные очереди. По мнению Александра Ружинского, директора Межрегиональной ассоциации апарт-отелей, к этой цифре надо добавить «остатки прежних периодов» – всего получится около 5000 юнитов. По данным телеграм-канала ApartPro, итоговых цифр по продажам за первый квартал пока нет, но в марте было заключено около 200 сделок. Примерно так доля апартов и оценивается: 7–9% от объема рынка жилых новостроек.
Сейчас в городе строятся 34 комплекса с апартаментами, в общей сложности на 16 тысяч юнитов (564 854 кв. м – 9,7% рынка жилья). В области цифры скорее символические: 17 комплексов, 1230 юнитов, около 50 тысяч кв. м. Очередное изменение правил обещает новую перебалансировку рынка; девелоперы уверены, что и в этот раз справятся.
Загадочный загород
Рынок загородных объектов пребывает в удивительной отстраненности от катаклизмов, сотрясающих сферу строительства МКД. Есть такое природное явление: «глаз бури». Штиль посреди шторма.
За три месяца в регионе построили и поставили на учет 10 729 жилых домов – на 44,3% больше, чем за тот же период 2024 года (7434 дома). Причем в ИЖС и садоводствах построили примерно поровну.
На вторичном рынке в сфере купли-продажи домов для постоянного проживания – также вполне благополучная картина: 6553 сделки по договорам купли-продажи. На 6% больше, чем в первом квартале 2024-го: 6185 договоров. И на 12% больше, чем за тот же период 2023-го (5840 ДКП).
Продажи участков с назначением ИЖС, СНТ, ДНП и ЛПХ, по данным областного Управления Росреестра, держатся на стабильном уровне: 5–6 тысяч сделок в месяц, 17,5 тысячи продаж за первый квартал. В прошлом и позапрошлом годах было немного больше: 18 тысяч и 17,8 тысячи сделок соответственно. Застройщики МКД о такой стабильности продаж могут только мечтать.
Власти стараются: распространяют на сферу ИЖС семейную ипотеку, вводят эскроу-счета… Загородный рынок их не то чтобы игнорирует, но всерьез пока не принимает. По данным АО «ДОМ.РФ», за первые месяцы эксперимента с эскроу и льготным проектным финансированием было заключено около 100 сделок – по всем регионам.
Девелоперы больше озабочены стремлением областных властей навесить на проекты ИЖС социалку: для коттеджных проектов площадью 1 га и более теперь будет действовать процедура согласования, как для КРТ. Вероятно, с какими-то дополнительными отчислениями. А при переводе сельхозземель под индивидуальную застройку чиновники предполагают отрезать 20% надела для бесплатного распределения ветеранам СВО. (Официального оформления эта инициатива пока не получила, но ее активно обсуждают.) Девелоперы пожимают плечами и говорят, что при таком подходе проще притормозить новые, подготовленные к выходу на рынок проекты до лучших времен.
Юлия Ружицкая:
– Традиционно данные по регистрации ДДУ идут с некоторым опозданием. Снижение уровня спроса – характерная черта конца 2024 года. В ноябре–декабре на рынке отсутствовали ипотечные программы, доступные широкому кругу покупателей с минимальным первоначальным взносом, инвестиционный спрос был «вымыт» высокими ставками по депозитам, а семейная ипотека была ограничена лимитами и заградительными мерами от банков. Результаты первого квартала – последствия четвертого.
Кроме того, статистика показывает тенденцию, но не отражает общий объем рынка. Он складывается из договоров ДДУ и купли-продажи, а вторых с каждым годом становится все больше. Тем не менее мы видим, что негативные факторы постепенно начинают сокращаться. И на рынке появляются предпосылки к постепенному росту.
Нестабильный период учит оттачивать навыки команды, последние месяцы научили продавцов терпению с мыслью «и это пройдет». В условиях низких ипотечных ставок, когда матрицы банков были максимально разнообразны, менеджерам нередко приходилось продавать не квартиру, а ипотеку: клиента интересовала не стоимость жилья, а ежемесячный платеж. Сейчас ситуация изменилась, продавцы пересматривают свою работу.
Постепенно на рынке появляется инвестиционный спрос. Инфляция прошлого года, нестабильность иностранной валюты и начало снижения ставок по депозитам вызывает у людей желание вложить средства в понятный механизм – недвижимость.
В проектах «Главстрой Санкт-Петербург» мы предлагаем особые условия для тех, кто решает переехать в новую квартиру, продав старую недвижимость. У нас успешно работает программа быстрого и расширенного трейд-ин.