Главным преимуществом первичного рынка перед вторичным остается более низкая стоимость сделки. Основной плюс вторичного рынка — хоть и более дорогое, но готовое жилье, которое можно выбрать в привычном месте.
В 2017 году, по информации Росреестра, в Петербурге зарегистрировано 62 959 договоров долевого участия — на 9,5% больше, чем в 2016-м. На вторичном рынке города было зарегистрировано более 80 000 сделок. Но, казалось бы, очевидные выводы преждевременны.
"По моим подсчетам, более половины из этих сделок — нерыночные, — говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость". — Это взаимоотношения между родственниками, дарение и другие варианты, которые не имеют отношения к реальному рынку купли–продажи жилья. Таким образом, если говорить о Северной столице, объем продаж строящегося жилья не менее чем на 40% превышает объем сделок на вторичном рынке".
Согласна с этим мнением и Ирина Иванова, директор отделения "Адвекс на Загородном". "В прошлом году было зарегистрировано большое число сделок, связанных с наследством, — уверена она. — Объем рыночных сделок не менее, чем на 45%, ниже цифры Росреестра".
Дело в бюджете
Причин создавшейся ситуации несколько. Прежде всего, дело в цене квартир. Причем средняя цена в данном случае мерилом не является. Вопрос в том, что и по какой цене сегодня можно купить. Стоимость квартиры–студии на первичном рынке в пригородной зоне стартует примерно от 1,5 млн рублей. В то же время на вторичном рынке за такую цену можно найти только комнату.
Самые дешевые квартиры–студии в только что сданных домах, так называемая новая вторичка. Например, в Красносельском районе их можно приобрести в крупном комплексе за 2,25 млн рублей. А самый популярный вариант на вторичном рынке — "однушка" в сданном доме в собственности. Так, в Приморском районе такая квартира площадью 33 кв. м стоит около 3,6–3,7 млн рублей. На первичном рынке в том же районе в доме с отдаленным сроком сдачи такую квартиру можно найти дешевле на 0,8–1 млн рублей.
"Те покупатели, которые обращаются к нам, чтобы приобрести жилье на первичном рынке, прекрасно понимают, на что они могут рассчитывать со своим бюджетом, — уверен Сергей Исаков, руководитель отдела новостроек "Юринфо Недвижимость". — Например, они не могут приобрести квартиру с уже оформленным правом собственности. И ищут варианты, как можно сэкономить".
Сергей Беляков, главный управляющий департаментом новостроек ООО "Александр Недвижимость", отмечает: покупатели на первичном рынке хотят приобрести более современную квартиру, в которой еще никто не жил. "Люди стремятся приобрести жилье, построенное с созданием качественной среды обитания, — говорит он. — На вторичном рынке можно найти подобное жилье в сегменте новая вторичка, однако стоимость такого жилья высока, до 120–140 тыс. рублей за 1 кв. м".
"По нашей статистике, большинство клиентов приходят в агентство именно с целью продать свое жилье и приобрести какой–то объект в новостройке, — рассказывает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор". — При этом те, кто имеет на руках "живые" деньги для покупки жилья в новостройке, не обращаются в агентство недвижимости".
Несомненный плюс жилья на первичном рынке — низкие ипотечные ставки. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", средняя ипотечная ставка по Петербургу при покупке на первичном рынке составляет 9,6%. Тогда как на вторичном рынке ставки выше, хотя и несущественно, примерно на 11,5%.
Все и сразу
Вторичный рынок, несмотря на более высокую стоимость, несомненно, имеет также массу поклонников. Само собой, что главный плюс — это то, что в готовой квартире с отделкой можно жить сразу после покупки. "Нет риска недостроя, — добавляет Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга RBI. — Есть возможность сразу представить себя в своей квартире, оценить реальный дом, виды из окна. Нет неудобств, связанных с массовыми ремонтами на первоначальном этапе проживания".
"Общей тенденцией, объединяющей клиента на первичном и вторичном рынках, является высокий спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, имеющие продуманные планировки и петербургскую прописку", — уверена Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой-СПб".
Соседи и их статус — особенность вторичного рынка Петербурга. Так, в последнее время благодаря снижению цен выросло число сделок на вторичном рынке с жильем в старом фонде. "С прошлой осени мы отметили интерес и провели достаточно большое количество сделок со старым фондом, — говорит Сергей Дроздов. — Это двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в приличном состоянии, без каких–то существенных недостатков, площадью 50–80 м2 и по цене 7–8 млн руб. Диапазон цен — 90–100 тыс. рублей за 1 м2. Новые квартиры на вторичном рынке в спальных районах города стоят даже немного дороже". Тем не менее надо понимать, что соседей не выбирают — даже в самых приличных домах такого типа по–прежнему есть коммунальные квартиры.
"Новый дом — это более однородная социальная среда", — уверен Андрей Останин, коммерческий директор группы "Эталон". Правда, справедливости ради стоит отметить, что это в большей степени касается домов класса комфорт.
Молодым и не очень
Говоря о портрете покупателя, участники рынка отмечают, что на первичном и вторичном рынке он разнится. "По статистике, люди старшего поколения предпочитают оставаться в своем районе и приобрести квартиру на вторичном рынке, — отмечает Татьяна Завгородняя, начальник Выборгского райжилобмена СПб ГБУ "Горжилобмен". — А молодое поколение чаще выбирает новостройку".
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга ГК "ЦДС", добавляет, что, как правило, квартиры на первичном рынке выбирают молодые люди, еще не успевшие создать семью, либо семьи без детей. Возможно, пара еще не успела завести ребенка. Или дети уже выросли, и кто–то из семьи хочет жить отдельно. Когда же дети маленькие, предпочтение обычно отдается готовому жилью.
Чуть ли не самое важное преимущество вторичного рынка — возможность для человека жить в том обжитом районе и даже в том квартале, где ему нравится. При наличии средств найти такое жилье всегда возможно. И это несомненный плюс.
На первичном рынке в последние годы около 70% предложения — это масштабные проекты, большинство сосредоточены в пригородах и на отдаленных территориях в городе. Каждый жилой комплекс — отдельная история, есть проекты качественные и не очень, но не секрет, что многие из них отличает ряд недостатков. В их числе — отставание в сроках строительства домов и инфраструктуры.
Однако сейчас тренд сместился в сторону редевелопмента. Это интересные локации в обжитых районах города с развитой инфраструктурой, часто у метро. Заявлены и точечные проекты. Безусловно, все подобные предложения — как минимум класс комфорт, средняя цена сейчас, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", — 108,6 тыс. рублей за 1 м2. Но с точки зрения локации это реальная альтернатива вторичному рынку.
Мария Шипунова
Источник
деловой петербург