Офисы меняют формат

Уровень ввода в эксплуатацию новых офисных центров побил антирекорд - с начала года, по данным JLL, сдано менее 76 тыс. кв. м (другие аналитики предоставляют несколько иные цифры, но все сходятся в том, что объемы ввода значительно упали). Такой цифры Петербург не видел ни разу за всю историю рынка коммерческой недвижимости, говорят эксперты. Девелоперы пока не уверены в перспективах запуска новых проектов и предпочитают вкладываться в более выгодные сегменты - торговлю и гостиничный бизнес.

До конца года возможен ввод еще около 100 тыс. кв. м, но, скорее всего, не появится и половины из заявленного объема, утверждают эксперты «АйБи ГРУПП». Большинство новых объектов на рынке сейчас строится под конкретного заказчика, поэтому рынок предложения арендных площадей почти не пополняется, отмечают они.

Куда идти

При этом спрос на офисные помещения растет. Арендаторы хотят расширяться, для этого приходится осваивать неизведанные территории. Все опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге» эксперты отметили тенденцию наполнения рынка офисной недвижимости за счет смены функций уже существующих объектов.

Застройщики чувствуют рост интереса - коммерческие помещения в двух своих ЖК «Главстрой-СПб» выставил на торги Российского аукционного дома, что позволит продать их по максимальной стоимости. Предыдущий опыт показал эффективность такого варианта.

Впрочем, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев отмечает: «Речь идет не столько о первых этажах, сколько об изменении в ряде локаций функции всего здания с жилой на офисную». Однако, по его словам, это явление пока достаточно редкое.

Хорошо забытое старое

Часть экспертов предполагает, что дефицит свободных помещений в центре города в отсутствие свободных пятен под застройку увеличит число проектов реконструкции исторических зданий. В качестве примера можно назвать реновацию дома Русского торгово промышленного банка (Большая Морская ул., 15). Однако исторические здания реконструировать сложно из-за охранных ограничений КГИОП, поэтому все чаще появляются проекты освоения промзон Петербурга. Менеджер отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Юлия Ситникова отмечает, что девелоперам приходится идти на различные ухищрения, чтобы приспособить заводское пространство под офисные нужды.

«В ситуации, когда ничего не строится, девелоперы обращаются к промышленным зданиям. На рынок в 2017 году вышло несколько проектов реформации паркингов, торговых центров и объектов промышленного назначения. Эти помещения часто не соответствуют конструктивным требованиям офисного рынка, такие как глубина этажа, количество окон, высота потолка, но арендодатели находят решения этих проблем. Применяют новые технологии искусственного освещения и грамотного зонирования пространства, установки дополнительных окон. Высота потолка компенсируется дизайн-проектами в стиле «лофт» с открытыми коммуникациями», - отмечает она.

По словам эксперта, такие проекты пользуются популярностью в случае удачного местоположения. Если запрос поступает от крупного арендатора, девелоперы готовы реконструировать здание под него. Обычно это происходит при условии полного финансирования строительства в счет будущих арендных платежей.

Там, где раньше торговали

Еще один вариант, который набирает популярность, - реконструкция под офисные центры торговых комплексов, отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Марина Пузанова. «Это дешевле, чем новое строительство, и рынок таким образом насыщается. Один из первых примеров - реконструкция центра «Аура» в Лахте. Один из ТЦ в районе Заневского проспекта также перепрофилируют под офисные функции», - рассказала эксперт.

«Говорить о том, что интереснее для арендаторов, сложно. Решение принимается индивидуально каждой компанией исходя из целей организации офисного пространства, коммерческих условий и других факторов, - добавляет Владислав Фадеев. - Одно дело - организация бэк-офиса, для которого не принципиальна локация в центре города и окружение. Другое - создание представительского офиса. В первом случае могут быть использованы промышленные здания на окраине, во втором - особняки в центре».

Выйти из спячки

Владислав Фадеев предполагает, что в ближайшее время сегмент офисной недвижимости выйдет из спячки. «Периоды спада на девелоперском рынке сменяются ростом, поэтому в скором времени мы увидим увеличение объемов строительства - это нормальная цикличность экономики. Девелоперам для уверенности в целесообразности запуска новых проектов необходимы устойчивость макроэкономической ситуации и рост непосредственно офисного рынка», - считает эксперт.

Предпосылки для активизации налицо: свободных площадей мало, конкуренция за них растет, и арендные ставки постепенно растут. По данным Maris в ассоциации с CBRE, с начала года средние ставки продемонстрировали рост на 6,5 % в классе А и 9,5 % - в классе В. «Это происходит за счет вымывания ликвидного предложения по более низкой цене. Сейчас на рынке существует неудовлетворенный спрос на помещения высокого класса в центральных районах города, клиенты находятся в ожидании новых проектов по оптимальной цене. При сохранении текущей ситуации арендные ставки останутся неизменными или покажут плавный рост», - отмечает Юлия Ситникова.

Марина Пузанова считает, что скорость увеличения ставок будет зависеть от локации. «В связи с высоким спросом на качественные объекты мы не исключаем дальнейшего увеличения арендных ставок. Особенно это касается тех территорий, где вакансия близка к нулю, например, Центральный или Московский районы», - прогнозирует она.

Владислав Фадеев отмечает, что в Московском районе уже началась реализация новых проектов. «Этот район является лидером по объему качественных офисных площадей в Петербурге, при этом доля вакансии в нем мала. Наряду с ростом спроса это и привело к оживлению здесь девелоперской активности», - говорит он.

Фактор Газпрома

Между тем управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина считает, что главным сдерживающим моментом как для роста ставок, так и для запуска новых проектов, является фактор Газпрома. Владислав Фадеев согласен, что в среднесрочной перспективе сдержать рост ставок аренды сможет ввод «Лахта Центра».

«Рынок прогнозирует и готовится к существенному росту вакансии офисных площадей, который произойдет в связи с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра» осенью 2018 года. Разумеется, это исключит рост арендных ставок на офисные объекты и решит проблему с нехваткой площадей для арендаторов», - прогнозирует Ольга Шарыгина. По ее мнению, этот фактор если не сведет на нет, то по крайней мере сильно затормозит планы девелоперов по освоению новых участков и реконцепции существующих объектов под новые бизнес-центры.

Анастасия Шугаева