Оптимистичный процент

Доля инвестиционных покупок на рынке первичного жилья Петербурга по итогам пяти месяцев 2025 года упала до 10%. По некоторым оценкам, до отмены льготной ипотеки она составляла более четверти от всех приобретений. Снижение ключевой ставки ЦБ дает надежду на возвращение инвесторов на рынок жилья.

В 2020–2021 годах наблюдался бум продаж квартир в новостройках с целью инвестирования. Участники рынка отмечали приток даже неопытных инвесторов, которые оказались в статистике продаж случайно, желая сохранить капитал после потрясений 2020 года и последствий пандемии, когда резко начала расти в цене недвижимость. Помогли разогнать спрос невысокие ипотечные ставки как по рыночным кредитам, так и по программе льготной ипотеки. Управляющий аналитического партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева оценивает долю сделок в тот период в 27,6%. «Налицо был эффект низкой базы по сравнению с 2018–2019 годами»,— объясняет она.

Сейчас, по словам эксперта, наблюдается обратный эффект — высокой базы. Первое полугодие 2024 года было последним для тех, кто еще мог приобрести квартиру в новостройке по льготным условиям, несмотря на наметившийся тренд на ужесточение монетарного курса.

Весеннее оживление

В первом полугодии 2025 года наблюдалась стагнация на рынке жилья. Но июньское снижение ключевой ставки ЦБ и снижение ставок по депозитам крупных банков, начавшееся еще весной, будут постепенно возвращать инвесторов на рынок, говорят аналитики.

«Да, в текущий момент наблюдается некоторое оживление на рынке. Во-первых, банки снижают ставки по депозитам, чем мотивируют потенциальных инвесторов быстрее принимать решение. Во-вторых, застройщики, желающие привлечь максимум средств, предлагают особые условия для тех, кто предпочтет оплатить покупку сразу или в рассрочку — в несколько приемов. Скидка доходит до 10–15%. В-третьих, Санкт-Петербург — это локация с всегда высоким спросом на жилье, особенно в точках с хорошей транспортной доступностью. Такие предложения по рынку есть, но ввиду их ограниченности очевидно, что они будут только дорожать. И таким образом часть инвесторов диверсифицирует свой портфель. В-четвертых, сейчас на рынке на стадии старта проекта находится несколько интересных локаций, что подогревает интерес инвесторов. Ведь покупка на стадии котлована в перспективе принесет ощутимую прибыль уже к завершению строительства»,— говорит госпожа Косарева.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», с коллегой согласна: «В ближайшее время мы ожидаем рост числа инвестиционных сделок на первичном рынке недвижимости. Это связано не только со снижением депозитных ставок, но и с завершением срока депонирования средств, что высвобождает капитал для новых вложений. При этом недвижимость продолжает оставаться одним из самых стабильных и понятных инструментов для сохранения и приумножения капитала, особенно в условиях нестабильности на других рынках. Таким образом, спрос со стороны инвесторов будет только увеличиваться, особенно в сегменте новостроек с высоким потенциалом роста стоимости».

О некотором оживлении на рынке говорит и Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: «Май прошел неплохо, мы выполнили планы уже к середине месяца. Удивительно было то, что активный спрос был в первые майские праздники. Мы ждем дальнейшего снижения ставок, как и все застройщики и покупатели. А еще больше мы ждем расширения семейной ипотеки. Июнь обещает быть жарким».

Еще один фактор роста интереса к первичной недвижимости — сокращение нового предложения на рынке. «Поэтому инвесторы заходят в проект на старте продаж новых проектов. Именно в этот момент стоимость лотов минимальна, а потенциал роста капитализации — максимален, что делает такие инвестиции особенно привлекательными. Мы в КВС наблюдаем долю покупателей со стопроцентной оплатой в размере 10% (ранее было не более 3–4%)»,— делится госпожа Альшаева.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт- Петербурге, рассказывает, что в ее компании доля инвесторов выше, чем в среднем по рынку. «Снизилась доля инвесторов и в нашей структуре продаж. Если в первом полугодии 2024 года она могла превышать 40%, то на данный момент это значение уменьшилась до 21%. Определенную роль сыграло и развитие наших проектов: на первых этапах реализации любого девелоперского проекта доля инвесторов выше. Даже несмотря на снижение, доля инвестиционных продаж у нас значительно выше, чем в среднем по рынку, где она на текущий момент составляет около 10%. Это объясняется изменением мотивации инвесторов и глобальными перестроениями внутри этой категории»,— высказывается госпожа Орлова.

Долгосрочные цели

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой», отмечает: «В период, когда ключевая ставка резко выросла, а доходность по вкладам увеличилась, часть инвесторов действительно переключилась на банковские инструменты. Это создало временный спад интереса к недвижимости. Появилось мнение, что рынок может быть перенасыщен, особенно в сегменте новостроек. Но уже к концу 2024 года стало очевидно: на фоне нестабильной валюты, инфляционного давления и геополитических факторов, недвижимость вновь воспринимается как "тихая гавань" — надежный и защищенный актив. Особенно актуальна она в таких регионах, как Санкт-Петербург, где предложение в черте города стремительно сокращается, а спрос остается стабильно высоким. По нашим данным, 10–20% сделок совершается с инвестиционными целями. Доля может варьироваться в зависимости от конкретного проекта и его уникальности: чем интереснее продукт, тем выше внимание со стороны инвесторов. Например, в проектах с уникальной архитектурой, продуманной инфраструктурой или в перспективных локациях инвестиционный спрос может существенно превышать среднерыночный уровень».

Госпожа Ружицкая полагает, что стратегия быстрой спекулятивной перепродажи, которая была популярна до перехода на проектное финансирование и эскроу-счета, постепенно уходит в прошлое. «Сейчас инвесторы чаще ориентируются на средне- и долгосрочные цели: сдача в аренду, постепенное накопление капитала через рост стоимости актива, сохранение средств от инфляции. Мы видим рост числа частных инвесторов, которые становятся своего рода рантье: формируют портфель из пула квартир и получают единоразовый или регулярный арендный доход. Это устойчивая модель, особенно в условиях волатильности других рынков»,— подчеркивает госпожа Ружицкая.