От санузла до розеток: кому нужна отделка от застройщика в новых квартирах и какой она должна быть

Тенденции и доля в продажах

С января 2024 года по январь 2025 года в предложении доля квартир с отделкой увеличилась как в сегменте масс-маркет, так и в премиальном. Такую статистику привел Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». Так, в классе «стандарт» этот показатель подрос на 14 п. п. и составляет 55%. В проектах комфорт-класса также больше половины квартир застройщики предлагают с отделкой — 52%. В проектах бизнес-класса доля к концу января — 13% от общего объема жилья (плюс 8 п. п. относительно 2024 года). Лоты с отделкой теперь представлены и в элитных жилых комплексах — 3%, тогда как в январе 2024 года их не было совсем.

Как подчеркнул Николай Гражданкин, директор по продажам СЗ «Отделстрой», доля квартир с отделкой зависит от класса жилья. В сегменте массового спроса, который преимущественно строится за КАДом и на территории Ленобласти, эта доля всегда была высока. В Петербурге же по большей части — квартиры комфорт- и бизнес-класса и выше, и среди них вариантов с отделкой гораздо меньше. Как правило, здесь покупают не первое жилье, а улучшают жилищные условия, поэтому люди предпочитают делать дизайн и отделку «под себя».

— Там, где строим мы (Василеостровский, Выборгский районы), доля квартир с отделкой заметно уменьшается по нескольким причинам, — говорит эксперт. — В первую очередь потому, что ее себестоимость сильно выросла, что «бьёт» по конечной цене квартир.

Вторым фактором он назвал сокращение кадров. Отток иностранных специалистов вызвал рост цен на работы без повышения качества. Еще один момент — невозможность спрогнозировать что-либо заранее хотя бы на 2-3 года вперед из-за инфляции. Это создает большие риски для застройщиков, начинающих новые проекты с нуля.

— Заключая договор с дольщиком, мы фиксируем цену отделки на сегодняшний день, — пояснил Николай Гражданкин. — Но к отделке приступим, когда будет готов каркас дома, то есть примерно за полгода до окончания стройки. И очень сложно спрогнозировать, что будет с ценами на материалы к тому времени. Поэтому пока мы пока что исключили эти работы из повестки дня.

Как отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), в Петербурге наличие отделки — один из ключевых факторов выбора квартиры в массовом сегменте, где спрос на квартиры с чистовыми работами последние три года держится на уровне около 70%.

Поскольку за последние несколько лет цены на стройматериалы ощутимо выросли, популярность этой опции у покупателей сохранится. По данным эксперта, максимальную долю в структуре спроса квартиры с чистовой отделкой занимают среди малогабаритных лотов — 75% по студиям и 70% по однокомнатным. Среди реализованных двухкомнатных 58% были с отделкой от застройщика. Из трехкомнатных с чистовой приобретается каждая вторая квартира.

— Есть и тенденция к сокращению доли квартир с отделкой, — говорит Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой». — Если в 2023 году более 70% строящихся квартир в сегменте массового жилья сдавались с отделкой, то к концу 2024 года этот показатель снизился до 55%. В премиальном и бизнес-сегментах доля готовой отделки в новых проектах сократилась с 30–40 до 20–25%.

До недавнего времени наличие отделки в проекте расценивалось как уникальное торговое предложение, особенно в региональных проектах и в проектах класса «комфорт». Однако волатильность цен на материалы стала так велика, что контролировать себестоимость бывает все сложнее. Еще один фактор — рост стоимости недвижимости и ипотечных ставок. Теперь в конкурентных локациях для клиента на первом месте оказывается конечная цена лота — именно на эту цифру смотрит покупатель, а квартира с отделкой априори будет дороже, — говорит Мария Кукса, руководитель отдела продукта и аналитики GloraX

Как считает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», наличие отделки в новостройках долгое время было атрибутом жилья эконом-класса. На рынке сложилось устойчивое мнение, что покупатели более дорогих квартир предпочитают разрабатывать уникальный дизайн, подчеркивать собственную индивидуальность, а строители не смогут им это обеспечить. Но времена меняются, и в прочных тенденциях последних лет — рост доли проектов. где застройщик выполняет ремонтные работы полного цикла. Доля квартир с чистовой отделкой в ЖК комфорт класса более 50%.

— Мы наблюдаем рост интереса к готовым решениям от застройщика, но все же не торопимся строить все дома с полной отделкой, — говорит она. — Наблюдая выбор клиентов и темпы продаж с различными опциями, мы регулируем соотношение в предложении квартир с полной отделкой и без, и в последнее время наращиваем долю квартир с отделкой.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова рассказала, что в Москве доля квартир без отделки в прошлом году составляла 50-60%, но в первые месяцы 2025 года она уже перевалила за 60%. В петербургской агломерации ситуация обратная. По итогам января основная масса всех сделок в Ленобласти приходится на лоты с отделкой — 76%. В Северной столице показатель доходит до 80%.

— Уже три года ГК «А101» проводит в регионе исследования с выборкой 1300–1500 человек, куда входят только те, кто думает над покупкой недвижимости средней стоимостью 10 млн рублей в ближайший год, — добавила она. — Так вот, за последние три года число потенциальных покупателей лотов с чистовой отделкой выросло с 60% до 68%, вдвое увеличился интерес к квартирам с меблировкой, с 4% до 8%, — и это тоже интересная тенденция.

— По нашим наблюдениям, доля квартир с отделкой в новостройках Петербурга и Ленобласти безусловно растет, — добавил Максим Жабин, директор по развитию ГК ЕДИНО (СК «ЛенРусСтрой»). — Основной фактор, который способствует этому, — сокращение платежеспособного спроса из-за роста ипотечных ставок. В таких условиях покупатели все чаще выбирают квартиры, в которые можно сразу въехать и не тратиться на ремонт. Мы уже много лет предлагаем нашим клиентам жилье с отделкой, работаем над качеством, используем дизайн нейтральных пастельных тонов, рассказываем о материалах и оборудовании в шоурумах и технорумах. Большинство наших покупателей сознательно приобретает квартиры с отделкой, поскольку они понимают, что получат в итоге.

Новые правила и стандарты отделки

С 1 марта 2025 года застройщики смогут использовать собственные стандарты качества отделки квартир, заменяя ими технические регламенты, — при условии, что эти стандарты не ниже минимальных требований Минстроя. Об этом напомнила Анна Боченкова. Гарантийный срок на отделку сокращается до года, а максимальная сумма компенсации за дефекты будет ограничена 3% от стоимости договора. На сегодняшний момент есть своды правил, которые установило государство, и пока в этом вопросе застройщики просто следуют им.

— Нужен баланс интересов, — пояснила эксперт. — Необходимо разработать такой правовой механизм, который позволит обеспечить реальное соблюдение и защиту прав потребителя, а с другой стороны — не допустит злоупотребления с намерением получения необоснованной выгоды и причинения вреда застройщику. Для этого необходимо откорректировать свод правил, определяющих степень критичности строительных огрехов, на основании которых впоследствии суд выписывает девелоперам штрафы и неустойки. Известно, что такая работа уже ведется в недрах Минстроя, и первые ее плоды мы увидим после 1 марта.

— Последний приказ Минстроя задает определенный стандарт отделочных работ — это отметка, ниже которой нельзя опускаться, — добавила Мария Орлова. — Но на девелоперах, которые строят в сегменте «комфорт» и выше, он существенно не отразится, потому что их собственные стандарты, как правило, гораздо строже. И, разумеется, нововведения не заставят их снижать качество и использовать более дешевые материалы — это привело бы к оттоку покупателей. Кроме того, приказ Минстроя не запрещает покупать квартиру без отделки и делать ремонт своими силами.

— Качество наших отделочных материалов и работ — одно из наших конкурентных преимуществ, поэтому появление каких-либо более либеральных допусков не означает, что мы теперь можем выстрелить себе в ногу и от наших преимуществ отказаться, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Есть СНиПы, где указаны нормы, и мы отталкиваемся от них. Что касается рынка в целом, то тут сложно сказать о влиянии новшества. В конечном счете, вся информация о реальном качестве очень быстро оказывается в общем доступе, вплоть до видеообзоров. Поэтому массового снижения качества на рынке мы не ожидаем.

Дмитрий Ефремов считает, что эти законодательные изменения могут существенно повлиять на рынок квартир с отделкой, затрагивая как застройщиков, так и покупателей. К примеру, если на такие лоты будут распространяться более выгодные условия по ипотечным программам, это может стимулировать спрос.

Максим Жабин предположил, что утверждение Минстроем стандартов отделки положительно повлияет на рынок и позволит застройщикам формализовать требования к качеству отделки, а покупателям — получить четкие ориентиры при выборе жилья. По его словам, действующие строительные нормы и стандарты в этой области уже устарели и требуют актуализации. Именно поэтому многие застройщики разрабатывают собственные стандарты.

— В нашей компании есть свой стандарт отделки, над которым работает на постоянной основе 24/7 наша лаборатория продукта, — говорит он. — Мы просто приведем его в соответствие с требованиями Минстроя и «легализуем». Никаких особых сложностей я с этим не вижу, поскольку наша отделка гораздо лучше и многообразнее предлагаемых норм. Избыточность стандартов мы снижать не планируем, покупатели к ним привыкли и уже оценили.

— Есть такая категория клиентов, которая всегда пытается каким-то образом заработать на застройщиках, — говорит Николай Гражданкин. — В массовом сегменте всегда большие объемы работ, так что вполне могут возникать недочеты. Застройщики, в основном, стараются это все урегулировать, но есть недобросовестные покупатели, которые, привлекая юристов, пытаются взыскать неимоверные штрафы за якобы некачественную отделку. Давно нужно было наводить порядок в этой сфере, и законодатели пошли навстречу застройщикам: ограничили сумму взыскания и срок по гарантийным обязательствам. Все это направлено на увеличение доли квартир с отделкой, чтобы люди закладывали ее в стоимость ипотечного кредита, а не брали на нее отдельные потребкредиты.

Тонкости предпочтений по классам жилья

В классе «комфорт» подавляющее большинство квартир приобретают с отделкой — 74%, привел цифры Дмитрий Ефремов. В проектах эконом-класса популярность таких лотов возросла с 39% в январе 2024 года до 57% в январе 2025 года, в классе «элит» — 3% (этот показатель коррелирует с долей предложения). По словам эксперта, покупатели жилья бизнес-класса, наоборот, в прошлом году меньше предпочтения отдавали вариантам с отделкой — всего 9% от общего объема продаж

— В момент активного спада продаж некоторые застройщики, подстраиваясь под платежеспособный спрос, исключали или упрощали отделку, — говорит он. — Скорее, это вынужденное временное решение, чтобы снизить стоимость предложения для покупателя.

— Предпочтения «с чистовой или с черновой отделкой» зависят от категории покупателя, — говорит Анна Боченкова. — Например, молодые семьи, для которых это первое собственное жилье, в основном предпочитают квартиры, в которые можно сразу заезжать и жить после сдачи. Есть и другие, кто не торопится с переездом из собственного жилья (улучшают условия по метражу). Для такой категории важно сделать ремонт «под себя», и они готовы подождать и вложить дополнительные средства в ремонт. Поэтому их устраивает черновая отделка. Наконец, есть категория, которая приобретает с целью инвестиций. И здесь все зависит от того, собираются ли владелец «придержать» эти квадратные метры и потом перепродать либо сдавать жилье в аренду. В первом случае чаще всего приобретаются с черновой отделкой, во втором — с чистовой.

— Мы сосредоточились на том, чтобы дать клиенту выбор. Так как большинство наших текущих проектов довольно масштабные, мы можем себе позволить экспериментировать, выводя в продажу часть корпусов с отделкой, а часть — без. У нас есть конструктор, который позволяет кастомизировать дизайн — выбрать светлый или темный цвет оформления или даже повысить класс материалов. А осенью мы приступили к тестированию пакета, который назвали «Ультралофт». В рамках предложения клиент может приобрести квартиру с предчистовой отделкой, но с финишным ремонтом в санузлах, которые традиционно самый сложный и затратный участок работ. По аналитике спроса клиенты оценили нововведение и активно интересуются таким вариантом отделки, — продолжила Мария Кукса.

— Все свои дома мы базово строим с предчистовой отделкой, которая стоит примерно как 30% от полной чистовой, — отметил Николай Гражданкин. — Выровнены стены гипсовыми штукатурками, бетонные полы с хорошей растяжкой, сделана разводка сантехники и электрики, сделана горизонтальная разводка отопления. Это есть базово во всех квартирах. Но сейчас мы действительно начали использовать white box — это фактически 60−70%. Помимо шпаклеванных стен, она включает еще и отделку санузлов в кафеле. Еще сегментировали отделку по типам жилья: малогабаритные квартиры делаем с полной, а двушки и трешки — с предчистовой.

По словам эксперта, 80−90% жилья с отделкой востребованы покупателями малогабаритных квартир в ипотеку. Чаще всего это молодые люди, которым важно заселиться сразу. Трех-четырехкомнатные квартиры, как правило, выбирают семейные люди — и они чаще предпочитают завершать ремонт самостоятельно.

В проектах ГК «А101» представлены варианты без отделки, white box и чистовая — она бывает классической и улучшенной. По словам Марии Орловой, в 2024 году рейтинг по продажам возглавила чистовая — на нее пришлось 68% всех лотов. White box выбрали 8% покупателей, но большинство в итоге все равно докупало чистовую. Таким образом реальный процент продаж квартир с отделкой приближается к 76%.

— Мы вообще не используем «черновую отделку», так как это по сути означает отсутствие ее вообще, — говорит Максим Жабин. — Тестировали модель, когда в рамках одного комплекса предлагались квартиры как с отделкой, так и без, но она оказалась неэффективной. Сейчас более 95% наших квартир продаются с полной чистовой отделкой, включая сантехнику и и оборудование «умного дома». Исключение составляют только «эксклюзивные» лоты: видовые или двухэтажные квартиры, жилье с мастер спальней и большим количеством комнат. Там мы применяем так называемый white box.

— В наших проектах комфорт-класса выбор всегда есть, — говорит Сергей Софронов. — Если везде чистовая отделка, то, как минимум, два варианта. Если не только она, то есть еще и предчистовая или черновая. Апартаменты сдаются с отделкой в обязательном порядке. Недвижимость в верхнем ценовом сегменте предлагаем без нее, за нами в данном случае дизайн и отделка всех общественных пространств.

Экономия и затраты от застройщика

Средневзвешенную цену отделки посчитать достаточно сложно, так как она зависит от множества факторов. По мнению Дмитрия Ефремова, у любого ее вида есть важное преимущество — экономия временного ресурса клиента. Выбирая white box, он может сосредоточиться только на выборе дизайна и наполнения квартиры, а полная позволит сэкономить: для застройщиков предусмотрены скидки за опт.

Мария Кукса добавила, что себестоимость зависит от квартирографии, от региона, от квартиры:

— Мы указываем на сайте стоимости для всех вариантов отделки. Таким образом, покупатель еще на этапе подбора может оценить и сравнить стоимость с рыночными предложениями. Например, сейчас для небольшой студии метражом чуть больше 20 кв. м. в нашем проекте GloraX Новоселье в Ленобласти пакет «Ультралофт» (то есть предчистовая отделка квартиры и финишный пакет для санузла) будет стоить порядка 200 тыс., а полная отделка добавит около 500 тыс. Мы можем обеспечить такую доступную стоимость за счет оптовой закупки материалов, наличия рабочей силы и готового дизайн-проекта. По нашим данным, те же работы, но своими силами или сторонними подрядчиками обходятся клиенту примерно на 25% дороже — даже при использовании нашего дизайн-проекта. По моему опыту, это очень распространенная ошибка, когда клиенту кажется, что он может «обмануть систему»: всегда нужно помнить еще и о тех ресурсах, которые владелец квартиры потратит на поиск и закупку материалов, их доставку, контроль рабочих.

— Реализовать такую опцию могут позволить себе далеко не все застройщики. Чаще покупателям предлагают отделку как дополнительную платную опцию, — говорит Ольга Трошева. — Стоимость ее в настоящее время в среднем варьируется в диапазоне 30-35 тыс. руб. за кв. м в зависимости от девелопера.

— В нашем случае себестоимость отделки составляет около 18 тыс. рублей за кв.м, она включена в стоимость квадратного метра, — добавил Максим Жабин. — Для рынка это действительно немного, но застройщик может оптимизировать затраты за счет закупки материалов оптом, организации массового производства работ и других эффективных бизнес-процессов.

— В зависимости от класса недвижимости и площади отделка может строить от 15 до 20 тыс. рублей за кв.м, — привел свои цифры Сергей Софронов. — Ее доля в студии будет выше, поскольку площадь меньше, но самая затратная статья сохраняется — это санузел. В больших планировках относительные затраты на отделку будут чуть меньше.

— У нас средняя стоимость отделки порядка 30 тыс. рублей за кв.м, — добавил Николай Гражданкин. — Как правило, предчистовую уже закладываем в стоимость квартиры, а полная чистовая идет как дополнительная опция, либо мы включаем ее в стоимость определенного пула квартир — чаще всего однушек или студий. И в нее входят, помимо штукатурки, обои под покраску, разводка, полностью укомплектованные санузлы, плитка, ванна, раковина, сантехника, межкомнатные двери, натяжные потолки, откосы и подоконники.

— Если покупать квартиру с отделкой, это увеличивает ее стоимость на 10–15%, — уточнила Анна Боченкова. — Если же делать ремонт самому, то это надбавка к стоимости от 15 до 20%. В среднем сейчас стоимость отделки одного квадратного метра варьируется в пределах 14-15 тыс. руб. Так что сэкономить, в принципе, возможно, но это будет очень небольшая экономия.

— Одно из наших исследований показало что разумная цена чистовой отделки, по мнению потенциальных покупателей жилья, — 29 тыс. рублей за кв. м, — продолжила Мария Орлова. — В наших проектах она колеблется от 22 до 24 тыс. рублей — это около 15% от цены квартиры. При самостоятельном ремонте этот показатель вырастет до 30%.

Отделочные проблемы

Основные сложности для застройщиков связаны с качеством строительных материалов и работ подрядчиков, а также с так называемым «потребительским экстремизмом» при приемке квартир, отметил Максим Жабин.

— Мы, конечно, от этого не застрахованы, но для нас передача — это понятный и отточенный процесс, — говорит он. — Недавно 700 наших квартир были приняты за 10 дней, причем 98% — с первого раза.

— К сожалению, потребительский терроризм действительно никто не отменял, — говорит Мария Кукса. — Это стало причиной недавнего перехода практически всех застройщиков на форму договора, где перестали прописывать 5% недочетов.

— При отделке основная проблема — угодить вкусам покупателя, — говорит Анна Боченкова. — В последнее время в строительной сфере «потребительский экстремизм» приобрел системный характер: за несколько последних лет был наработан набор определённых приёмов и способов злоупотребления правом в отношениях между дольщиком и застройщиком. В свое время государство достаточно жестко взялось за защиту прав дольщиков, и это было необходимо, чтобы зачистить рынок от недобросовестных девелоперов. Но, к сожалению, «вместе с водой выплеснули и ребенка», и «под каток» потребительского экстремизма попали в том числе и добросовестные застройщики.

— Что касается популярной формулировки «потребительский терроризм», то стандарты отделки здесь ни при чем, — пояснил Сергей Софронов. — Нередко люди составляли перечень нареканий любого содержания, требуя крупную компенсацию и не позволяя заниматься устранением этих нареканий. Затем дожидались суда, который присуждал в их пользу сумму, превосходящую затраты на устранение. Ответственность застройщика была двойная: по 214-ФЗ и по закону «О защите прав потребителей». Последний в этой паре ставился судами выше и позволял реализовывать такие схемы. Эта практика больше невозможна, поскольку сейчас взаимоотношения застройщика и покупателя регулируются только 214-ФЗ.

По словам Дмитрия Ефремова, все проблемы можно разделить на технические и координационные. Первые связаны с логистикой: задержка груза поставщиками, несоответствие материалов заявленному качеству, иные сбои, связанные с производственно-технологическими процессами. Вторые — координация работы подрядных организаций, особенно когда на объекте задействовано несколько специализированных бригад. В том числе туда можно отнести дефицит высокопрофессиональных кадров, выполняющих отделочные работы.

Николай Гражданкин продолжил тему кадров. По его словам, с хорошими подрядчиками по отделке всегда была проблема, а сейчас она усугубилась, так как рабочей силы стало меньше. Кроме того, последние законодательные изменения ужесточили контроль за подрядными организациями, да и сами застройщики предъявляют суровые требования к подрядчикам не только по количеству сотрудников, но и по сроку работы на рынке.

— Гарантийные обязательства по отделке квартир лежат на подрядчиках — так же, как и работа с замечаниями при приемке, — добавил он. — Мы не передаем часть средств до того момента, пока все квартиры с отделкой не будут переданы. Так что мы заинтересованы в том, чтобы эти компании не были однодневками, потому что работа их, а репутация — наша, застройщика.

Реалии — 2025

Мария Кукса считает, что в 2025 году продолжится тренд на кастомизацию предложения, оставляя выбор за клиентом — квартиры с черновой отделкой, с white box, с полной или частичной отделкой, наподобие «ультралофта».

— Политика компании в 2025 году будет направлена на оптимизацию себестоимости, чтобы сделать квартиру приемлемой для покупки, — рассказал Николай Гражданкин. — Если в предыдущие годы у нас доля ипотечных продаж составляла 90−100%, и люди не обращали внимания на допзатраты на отделку, так как они как бы растворялись в ежемесячных платежах, то в 2025 году доля ипотеки будет сокращаться — у нас сейчас она уже 50%. Это говорит о том, что застройщики будут конкурировать не только по фишкам проектов, но и непосредственно по стоимости. Но, безусловно, у каждого человека должен быть выбор: либо он делает самостоятельно, либо через застройщика с доплатой, либо через подрядные организации.

— Трендом в чистовой отделке стали возросшие требования к качеству материалов и оборудования, — говорит Анна Боченкова. — Большой популярностью сегодня пользуется коллекторная разводка сантехники вместо двухтрубной, как раньше. Также люди хотят, чтобы система слаботочных сетей была изначально проложена в квартире (раньше ее прокладывали до входа в жилье). Соответственно, потребитель требует большого количества добавочных розеток — для телевизора, роутера, компьютера и т. д.

Мария Орлова согласилась, что трендом года будет упор на качество.

— Например, на рынке все чаще используется ламинат от 33 класса и выше, — говорит она. — Также покупатели обращают внимание на качество сантехники и возможность использовать обои под покраску. Еще мы заметили повышение продаж сертификатов на мебель и теххнику. Предположу, что этот тренд продолжится и в 2025 году.

— Чем сложнее рынок, чем меньше у людей возможностей приобрести недвижимость в ипотеку по адекватным ставкам, тем больше конкуренция за каждого покупателя, — подытожил Сергей Софронов. — Поэтому застройщики так или иначе будут стремиться сохранять качество, а отделка будет только эволюционировать. Еще 15 лет назад в проектах «эконом» еще встречался линолеум и «картонные» межкомнатные двери, сейчас такого нет даже в самом дешевом сегменте.

— Сегодня с учетом высоких ставок по проектному финансированию некоторые застройщики стараются оптимизировать затраты, в том числе отказываясь от опции готовой отделки, — добавил Дмитрий Ефремов. — Но наша компания по-прежнему нацелена реализовывать квартиры с различными вариантами отделки, предоставляя выбор клиенту. Поскольку, по нашему мнению, готовые решения будут наиболее востребованы.

— Предусмотреть все изменения, которые произойдут, пока строится объект, невозможно, — говорит Екатерина Немченко. — Но не стоит игнорировать востребованность и строить только без отделки. Скорее, следует наращивать компетенции и работать над качеством. Еще одна заметная тенденция последнего времени на рынке новостроек — предложение квартир не просто с отделкой, а еще и с полной или частичной меблировкой и с техникой.

Максим Жабин полагает, что тренд на квартиры с полной чистовой отделкой, включая меблировку и «умный дом», сохранится и даже усилится. Застройщики будут все больше внимания уделять качеству и стандартизации отделки, предлагать больше вариантов индивидуализации отделки в рамках одного проекта.