Пауза на штрафы — не пауза на стройку: как застройщики объясняют продление моратория

Продление моратория — это в первую очередь мера балансирующего характера, считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте.

— Она позволяет добросовестным застройщикам, работающим в условиях удорожания проектного финансирования, роста издержек и дефицита кадров, минимизировать риски, связанные с точечными злоупотреблениями, — говорит она. — При этом ключевое — это сохранение мотивации вводить объекты в срок и поддерживать качество. Именно этот баланс — между защитой интересов дольщика и устойчивостью девелопера в условиях турбулентности — и пытается поддержать мораторий.

— Продление моратория — это точечная мера, направленная на снижение регуляторной нагрузки на добросовестных застройщиков в условиях нестабильного спроса, — отмечает Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора АН «Главстрой». — Отмена льготной и изменение условий семейной ипотеки, высокая ключевая ставка, рост себестоимости и дефицит кадров объективно влияют на темпы строительства. При этом застройщик продолжает нести обязательства перед дольщиками, в том числе по завершению работ и передаче квартир.

По ее мнению, мораторий позволяет сохранить баланс интересов сторон: с одной стороны, дольщик получает квартиру, с другой — застройщик не оказывается под угрозой штрафных санкций в условиях, когда задержки вызваны внешними факторами, а не недобросовестной деятельностью компании.

— Мера оправданная и своевременная, — уверен Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО». — Она помогает стабилизировать отрасль в непростых экономических условиях и сохранить темпы строительства.

В срок или не срок

По мнению Ольги Кузнецовой, резкого снижения ввода жилья в петербургской агломерации не наблюдается.

— Рынок недвижимости инертен, к тому же строительный цикл проектов в среднем составляет 2,5–3 года, — отметила она. — Учитывая нынешние реалии, застройщики постепенно замедляют темпы запуска новых проектов, но в 2024–2025 годах строительство ведется скорее инерционно.

Мораторий не отменяет контроль со стороны надзорных органов, но снижает нагрузку на застройщиков в переходный период, уточнила Ольга Кузнецова: «Это превентивная мера, учитывающая специфику строительного цикла, так как с последствиями текущих условий рынок столкнется ближе к 2027 году».

Максим Жабин считает, что сейчас серьезного замедления нет, но риски остаются.

— Наша компания темпов не замедляет, но я знаю о таких случаях по вполне объективным причинам, из-за отсутствия разумного по условиям проектного финансирования, — объяснил он. — Мораторий снижает давление на девелоперов и позволяет сконцентрироваться на завершении объектов без потери качества.

Он пояснил, что если застройщик изначально недобросовестен — его никакой мораторий не исправит, а вот добросовестным компаниям эта мера дает возможность работать без постоянных судебных издержек и отвлечения ресурсов.

Юдита Григайте рассказала, что в случае с ГК «Ленстройтрест» сроки ввода сохраняются на стабильном уровне. «Все обязательства перед дольщиками исполняются, и мы продолжаем планомерно запускать новые очереди, — говорит она. — Мы не ощущаем необходимости в каких-либо дополнительных отсрочках или преференциях — просто потому, что изначально строим с заделом на соблюдение сроков и качества. В целом же мы верим, что только конструктивный диалог, прозрачность и ответственность со всех сторон — со стороны застройщика, покупателя и государства — могут обеспечить развитие рынка и доверие к отрасли».

За взаимную вежливость

Застройщики считают, что одна из главных задач моратория — защитить компании от возможных случаев того, что дольщики намеренно затягивают сроки приемки квартир. С такими случаями, пусть и не так часто, сталкиваются все строительные компании.

— Подобные случаи периодически освещаются различными медиа, — отметила Ольга Кузнецова. — Как правило, в практике они фиксируются в основном через обращения граждан к юридическим компаниям, специализирующимся на взыскании неустоек. Модель, при которой потребителя склоняют к отказу от приемки с целью последующего судебного иска, не нова. В ряде случаев действия инициируются не самими дольщиками, а недобросовестными юридическими посредниками.

Обобщенно трудности с передачей квартиры дольщикам можно разделить на два вида, говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:

• когда дольщик игнорирует приглашение на приемку квартиры;
• когда приходит на приемку, но отказывается подписывать акт приема-передачи, ссылаясь на замечания по квартире.

— Сложно при этом сказать, что именно движет этими людьми — стремление к идеалу или корыстный интерес? — комментирует Николай Гражданкин. — Например, дольщик вполне может не испытывать острой необходимости в переезде, а потому не торопится принимать ее, пока строители не доведут ее до идеального состояния. А может и иметь корыстный план — например, максимально долго под любыми предлогами не принимать квартиру, купленную ради вложения средств, чтобы не платить за нее коммуналку. Например, у нас были дольщики, которые отказывались подписывать передаточный акт, потому что в квартире был не подметен пол или перегорела лампочка.

Были, по его словам, и дольщики, которые максимально пытались затянуть приемку, поскольку хотели продать квартиру после сдачи дома по переуступке (а это можно сделать только до того, как подписан акт приема-передачи) и ждали, когда найдется покупатель.

Среди откровенных случаев потребительского терроризма Николай Гражданкин назвал ситуацию, когда дольщик пишет замечания по квартире, а потом отказывается пускать строителей для их устранения с фразой: «Отдайте деньгами, я сам все исправлю».

— Хорошо, что благодаря законодательству застройщик не страдает от таких людей. Например, если дольщик игнорирует приглашение на приемку квартиры, застройщик имеет право передать ему квартиру по одностороннему акту без его присутствия, — добавил он. — Отказаться от подписания акта приема-передачи теперь дольщик может только из-за существенных недостатков, влияющих на качество проживания. То есть дольщик не может не принять квартиру из-за того, что в ней кривая розетка, царапина на двери или трещинка на штукатурке — эти замечания будут рассматриваться уже в рамках гарантии, но квартира будет дольщику передана. И неустойку за непередачу квартиры в срок застройщику не придется платить.

— Вопрос соблюдения сроков строительства и взаимоотношений с дольщиками для ГК «Ленстройтрест» — не тема ситуативной повестки, а ежедневная практическая работа: мы с уважением относимся к правам покупателей и стараемся выстраивать взаимодействие на основе прозрачности, диалога и ответственности, — комментирует Юдита Григайте. — Поэтому, когда речь заходит о механизмах, которые позволяют в том числе стабилизировать рынок в сложных макроэкономических условиях, важно рассматривать их в контексте не только интересов покупателей, но и устойчивости строительной отрасли в целом.

Как рассказала Ольга Кузнецова, достаточно распространена практика обращения дольщиков к юристам для решения проблем при приемке квартир и взыскания неустоек.

— Важно разграничивать добросовестную защиту прав дольщиков и действия, направленные исключительно на получение компенсации без попыток урегулировать вопрос в досудебном порядке, — считает она. — Обращение к профессиональным юристам — нормальный правовой инструмент, однако в случае с недобросовестными представителями речь может идти о так называемом потребительском экстремизме. Насколько можно судить по информационному полю, к сожалению, с подобной практикой обращения к недобросовестным юрфирмам сталкиваются многие застройщики, в том числе и крупнейшие игроки рынка.

— Появился, похоже, целый рынок юридических услуг, где не всегда преследуются интересы дольщиков — чаще интерес к быстрым деньгам, — продолжил Максим Жабин. — Они играют на эмоциях, часто вводят людей в заблуждение и могут оставить дольщика без квартиры, денег и перспектив. Это путь к конфликту, а не к решению.

Ольга Кузнецова соглашается, что существуют недобросовестные юристы, схемы которых направлены не на реальную защиту прав, а на формальный конфликт.

— Например, они могут сознательно игнорировать приглашение на приёмку квартиры, чтобы зафиксировать просрочку, даже если застройщик готов передать жильё, — пояснила она. — Такие действия могут быть расценены судом как злоупотребление правом. Часто такие юристы обещают «умножить» возможные компенсации — в 2–3 раза выше реально допустимого. Это вводит в заблуждение и может привести к тому, что человек потратит много времени и средств, а в итоге получит отказ или значительно меньшую сумму. Во многих случаях дольщику предлагают подписать доверенность, позволяющую юристу действовать от его имени без дополнительного согласования. Это лишает человека контроля над тем, как ведется дело и какие обязательства могут быть на него возложены.

Ольга Кузнецова отметила, что, если будет доказано, что действия были направлены на искусственное создание спора, это может повлечь за собой отказ в удовлетворении иска или даже финансовые последствия для дольщика. Поэтому она рекомендует обращаться в клиентскую службу застройщика, чтобы разобраться в ситуации, получить поддержку и при необходимости действовать в рамках правового поля.

— Такая стратегия не исключает защиты интересов, но делает её эффективной, — резюмировала она.