После уверенного роста и последующего замедления рынок строящегося жилья Петербурга входит в привычное русло, однако некоторые эксперты предрекают очередной кризис: спрос, по их мнению, исчерпан. Застройщики пытаются оживить спрос привычными методами – с помощью скидок и акций.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первый квартал в Петербурге и ближайшей области было продано 1,3 млн кв. м жилья – рекордный показатель. Эти цифры подтверждаются и цифрами официальной отчетности «открытых» девелоперов. У Группы ЛСР продажи выросли почти в два с половиной раза по сравнению с первым кварталом прошлого года, у Etalon Group – в полтора.
Затем рынок просел: по оценкам экспертов, количество сделок в мае уменьшилось примерно на 15% по сравнению с предыдущими месяцами. Данные за второй квартал еще не подсчитаны, но по оценкам аналитиков Центра продаж новостроек ГАГАРИН, за май и июнь продано 700-800 тыс. кв. м.
Падение на каникулы
Падение спроса участники рынка начали ощущать уже в апреле. А в мае благодаря долгим каникулам количество покупателей сократилось достаточно существенно. «В мае обороты упали, но не очень сильно. Связано это прежде всего с праздниками (то есть сезонный фактор). Мы всегда ежегодно закладываемся на спад продаж в мае месяце. Это нормально. И поскольку стало проясняться все в политической и экономической ситуации, спал объем инвестиционного спроса. Большинство тех, кто хотел обезопасить свои накопления, вложившись в недвижимость, это сделали», – рассказывает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. С ним согласен руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб» Петр Буслов: «Динамика продаж в мае соответствует аналогичному периоду прошлого года. По сравнению с апрелем у нас снижение продаж составляет 15%. Учитывая очень активное начало года, лето будет спокойным. Можно ожидать сезонного снижения объемов продаж у строительных компаний». Также снижение на 15% констатирует директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева: «В настоящее время интерес к покупке жилья проявляют только те, кому необходимо улучшить свои жилищные условия».
В целом эксперты считают, что сегодняшнее снижение спроса – реакция рынка на ажиотаж начала года, когда нестабильный курс валют и общая ситуация в экономике подталкивали людей, нацеленных на приобретение недвижимости для собственного проживания, к более оперативному решению квартирного вопроса. «Одновременно инвесторы активно выбирали недвижимость как наиболее рациональный и надежный способ сбережения и преумножения капитала. И подобная тенденция распространялась на все сегменты рынка, от «эконом» до «бизнес»», – рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Впрочем, часть вины в падении спроса есть и на самих застройщиках, которые, увидев ажиотажный спрос и очереди в отделы продаж, начали повышать стоимость квадратного метра. «В связи с этим в апреле мы увидели следующую ситуацию: сомневающийся клиент начал уходить на вторичный рынок, где можно было купить полноценную однокомнатную квартиру за те деньги, которые стоила студия в строящемся доме. Когда девелоперы поняли, что число желающих купить жилье в новостройке падает, они среагировали на это понижением цен», – объяснила генеральный директор АН «АРИН» Елена Лашаева. Именно поэтому в начале мая многие застройщики стали проводить различные акции и распродажи квартир. Это позволило выровнять цену квадратного метра и привести баланс цен первичного и вторичного сегментов в стандартное положение. Акции позволили увеличить продажи. Среди специальных предложений – паркинг в подарок от «ЦДС» в проекте «Золотой век». Setl City в мае предлагала скидку 3% на все объекты, «Полис Групп» снизила стоимость одно- и двухкомнатных квартир на 50 тыс. рублей, трехкомнатных – на 70 тыс.
Цена стабильности
Впрочем, сейчас ситуация стала более стабильной и рынок возвращается в привычное русло. «Можно прогнозировать, что летом 2014 года количество качественных предложений на рынке сократится, а общий объем предложения несколько возрастет за счет менее качественных объектов, что приведет к росту неудовлетворенного спроса. В целом по рынку недвижимости не ожидается кардинальных изменений, возможны микровсплески, но изменения не выйдут за пределы погрешности», – полагает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. С ним согласна директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева: «Потрясений не будет. Сейчас идет традиционный спад спроса (хотя в мае мы перевыполнили планы по продажам), но это обычная весенне-летняя ситуация на рынке недвижимости. Ажиотаж спал, и мы входим в обычный график сезонности».
В целом эксперты не ожидают от 2014 года бурных событий на рынке недвижимости – ни роста, ни жесткого падения. Для этого нет фундаментальных факторов, которые могут обеспечить рост цен более чем на 10%, то есть на уровень инфляции. ВВП все-таки находится в состоянии, близком к стагнации. «После того как курс валют стабилизировался, а ажиотажный спрос стих, нет причин резко поднимать цены – они, скорее всего, будут понемногу расти в зависимости от степени готовности жилья, по 0,5-1% в месяц. В сентябре рынок может оживиться, а вслед за этим немного поднимутся и цены. Хотя пока эти процессы предсказывать сложно: они очень тесно связаны с экономикой и политикой. Понижаться цены не будут, но застройщики могут регулировать спрос акционными предложениями, чтобы сезонный спад продаж был не так ощутим», – пояснила Анжелика Альшаева.
«Сейчас мы вступили в фазу коррекции, которая происходит после резкого роста рынка. Впрочем, все будет зависеть от ипотечных ставок и общей экономической ситуации. Хотя на темпы строительства не окажут большого влияния даже полностью вставшие (на летние месяцы) продажи: большинство девелоперов уже выполнили полугодовые, а то и годовые планы продаж и смогут спокойно переждать это время, имея приличную финансовую «подушку»», – говорит директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова.
Наибольший интерес по-прежнему будут представлять квартиры стоимостью до 3 млн рублей (однокомнатные квартиры и студии). Спрос на двух- и трехкомнатные квартиры снижается. Тем не менее уже осенью этот спрос восстановится. Увеличится доля региональных покупателей, которая сегодня оценивается примерно в 30%.
С другой стороны, участники рынка не разделяют панических настроений по поводу глубины кризисных явлений и не ожидают обвала цен на недвижимость. Даже в самые жестокие кризисы мы не видели проседания цен на жилую недвижимость более чем на 20%. Главный прогноз до конца года – стабильность.
Источник
Эксперт Северо-Запад