В IV квартале 2019 года на рынок Петербурга вышло всего семь новых жилых комплексов и апартаментов суммарной площадью около 420 тыс. м2. Наравне с III кварталом этот результат стал самым низким за последние 3 года. В целом итоговый выход новинок за год оказался на 40% ниже, чем в 2018-м (34 вместо 57 годом ранее). Об этом "ДП" сообщили в аналитическом центре "М2Маркет".
Тенденция на рынке Петербурга совпадает с тем, что происходит в столице. Там рынок новостроек по итогам года также пополнился существенно меньшим количеством проектов. По подсчетам консалтинговой компании "Метриум", в 2019 году в Москве появилось на 23% меньше ЖК, чем в 2018-м (69 против 90). Причем, количество новых объектов снизилось почти во всех сегментах.
Замедление девелоперской активности эксперты связывают с реформой долевого строительства и переходом на эскроу-счета. Подробности и оценки участников рынка - в материале на dp.ru.
Смена трендов
"Низкие показатели вывода новых проектов в 2019 году - это прямое следствие перехода на эскроу и бума по выводу новых проектов 2018 года и первой половины 2019 года. Такая же тенденция сохранится и в 2020 году", - подчеркнул управляющий партнер маркетплейса М2МаркетАндрей Кугий.
По информации авторов исследования, больше всего спад заметен в масс-маркете (-53%) и бизнес-классе (-27%). Стабильностью пользуется только высокий сегмент, в котором на рынке появляется 4-5 проектов ежегодно. Доля апарт-проектов на фоне замедления классического формата жилья увеличивается.
Помимо новых комплексов застройщики активно выводили объемы в своих текущих проектах (большинство из которых как риз и стартовали годом-двумя ранее), поэтому покупатели в 2020 году не почувствуют дефицита предложения из-за падающей динамики стартов новостроек, говорится в отчете агентства.
"Действительно, это в некотором роде реакция на введение эскроу-счетов, так как застройщики вывели максимальное число проектов в 2018 и начале 2019 годов, чтобы успеть продавать по "старым" правилам. Поскольку существует выраженный профицит предложения, то дефицит в ближайшее время не ожидается, предложение по-прежнему превышает спрос", - прокомментировала руководитель аналитического центра ГК ФСК в Петербурге Юлия Голубева.
По словам Андрея Кугия, появление дефицита на рынке возможно на горизонте 2-3 лет.
"Все будет зависеть от того, как девелоперы будут выводить на рынок те проекты, документация на которые разрабатывается сегодня. А это, в свою очередь, зависит от того, что будет происходить с рынком, а точнее, с ценами. Если темпы роста цен позволят сохранить приемлемую маржинальность бизнеса, то дефицита может и не случиться. Если же экономика будет и далее стагнировать, и доходы населения не будут расти, то появление дефицита очень вероятно", - рассуждает собеседник dp.ru.
Новые драйверы
По мнению Юлии Голубевой, в 2020 году активность девелоперов будет скорее постепенно повышаться, так как застройщики адаптируются к новым правилам. "В большей степени это будет заметно к концу наступившего года", - добавила она.
Учитывая, что в октябре в Петербурге стартовал 1 проект, а ноябре и декабре - по 3, в М2Маркет также предполагают, что строительная активность на рынке постепенно будет менять тренд на увеличение.
За счет снижения темпов вывода новых проектов масс-маркета средняя стартовая цена новостройки по сравнению с 2018 годом увеличилась со 120 тыс.рублей/м2 до 145 тыс. рублей/м2. Но это не означает, что все новостройки подорожали - сейчас можно найти квартиры и за 100, и за 90 тыс. рублей за "квадрат". Просто выбор таких предложений стал гораздо меньше, отмечается в аналитическом докладе.
"По нашим данным, на рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области объем продаж в 2019 году сократился на 10% по отношению к 2018 году. Объем предложения на конец 2019 года был на 9% меньше аналогичных показателей конца 2018 года. Некоторые застройщики сосредоточились на завершении текущих проектов и не торопятся выводить новые проекты, в том числе учитывая снижение спроса и адаптируясь к работе по новым правилам. Рынок балансирует, при этом дефицит предложения и резкие изменения показателей не ожидаются. У девелоперов есть некоторый запас разрешений на строительство, созданный в 2018 году, вывод новых лотов будет постепенным. Застройщики взвешенно оценивают экономику проектов, отслеживают спрос. Дополнительным драйвером активности могут стать расширение программы материнского капитала и ожидаемое дальнейшее снижение ипотечных ставок", - полагает руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов.
Параллельным курсом
Симптоматично, что в Москве складывается похожая ситуация. По наблюдениям аналитиков "Метриум", в 2019 году рынок новостроек Москвы пополнился существенно меньшим количеством проектов, чем в 2018 году. В прошлом году продажи открылись в 68 жилых и апартаментных комплексах, тогда как в 2018-м застройщики начали реализацию 90 проектов, отрицательная динамика составила 23%. Основной причиной замедления девелоперской активности стала реформа долевого строительства, подтверждают в компании выводы коллег.
В наиболее крупном массовом секторе столицы в прошлом году в продаже появились 23 проекта, тогда как годом ранее это число составило 31 (-26%). В бизнес-классе застройщики начали реализовывать 27 жилых и апартаментных комплексов против 32 в 2018 году (-16%). В секторе элитного класса, напротив, на рынке появилось даже больше объектов (9), чем в 2018 году (8).
"В первой половине 2019 года застройщики не были заинтересованы в старте новых проектов, если у них не было уверенности в том, что эти объекты не придется переводить с одних "рельсов" финансирования (за счет средств дольщиков) на другие (банковское кредитование). Во второй половине 2019 года у некоторых застройщиков возникли проблемы с переходом на новую модель работы, что также сдержало выход новых проектов на рынок. С этой точки зрения девелоперы элитного жилья оказались наименее чувствительными к реформе в силу специфики их сегмента - они меньше зависят от средств дольщиков, так как готовы к долгому периоду продаж в новостройке, причем даже после ее ввода в эксплуатацию", - высказался генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.
На рынке осталось довольно много объектов прошлых лет, констатирует управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. "Более того, количество новых проектов в 2019 году сопоставимо со статистикой 2017 года (72 проекта) и 2014-2016 гг. (60-65 проектов). А по сравнению с докризисным периодом девелоперская активность намного превышает текущие показатели (в 2010-2013 выходило по 30-40 проектов). То есть скорее 2018 год был аномальным с точки зрения статистики, а не 2019-й", - резюмирует Литинецкая.
Автор: Тарануха Антон
Источник
Деловой Петербург